허술한 '코로나 특별법'에 임대-임차인 갈등 폭발

#서울시 마포구 신촌역 부근에서 영업 중인 임차인 A씨는 최근 점포주로부터 가게를 비워달라는 요청을 받았다. "임대료가 3개월 이상 연체돼 계약해지에 해당한다"는 것이 이유다. 최근 석 달간 꼬박 월세를 내왔던 A씨는 입금내역이 기록된 통장사본까지 보여주며 항의했지만 임대인은 계속 퇴거를 요구했다. A씨는 변호사까지 찾아갔지만 계약해지에 해당할 수 있다는 답변을 받았다.

코로나19로 어려움을 겪고 있는 상가임차인 보호를 위한 특례 규정이 마련됐지만 엉성한 법 규정으로 상가 임차인과 임대인 간 갈등이 깊어지고 있다.

15일 부동산 전문 법무법인 등에 따르면 최근 상가임대차 관련 소송 상담이 급격히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 대다수 상담 유형이 코로나19 임시 특례 규정에 따른 분쟁이다.

지난해 9월 개정된 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’은 임시특례규정을 마련, ‘개정법 시행일로부터 6개월의 기간은 그 사이에 연체한 차임액을 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금회수 기회 보호 제외 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 한다’고 규정하고 있다.

개정 법 시행 후 올해 3월까지 발생한 상가 임대료 연체에 대해서는 연체된 것으로 간주되지 않는다. 코로나19로 매출액이 절반 가까이 줄어든 임차인 A씨는 해당 기간 임대료를 내지 않다가 4월부터 겨우 내게 됐다. 문제는 4월에 낸 임대료는 법정변제충당 법리에 따라 해당 월의 임대료가 아닌 앞서 내지 않은 지난해 9월치 월세가 된다는 점이다. 즉 특례기간 종료 이후 4~6월 임대료를 냈더라도, 이는 지난해 9~11월에 내지 않았던 임대료를 변제하는 것이 되는 셈이다.

때문에 임대인들은 임시특례가 종료된 기간의 3개월(4~6월)분 임대료 미납을 이유로 계약해지를 주장할 수 있고, 동시에 상가 퇴거명령까지 내릴 수 있다. 임대인은 임대료 연체를 이유로 퇴거를 주장하고, 임차인은 임대료를 이미 지급했다고 맞서는 다툼이 곳곳에서 벌어지는 것이다.

전문가들은 제도가 현장을 완전히 이해하지 못하면서 발생한 문제라고 지적했다. 김가람 법무법인 굿플랜 대표변호사는 "코로나 특례규정이 급하게 제정되나 보니 현장에서 혼란이 많다"며 "특히 이 케이스(변제충당)까지는 전혀 예상을 하지 못했던 것 같다"고 말했다. 법적 정비가 이뤄지기 전까지 관련 소송이 급증할 것이란 전망이 나온다.

이러한 갈등을 사전에 예방하기 위해서는 임차인은 ‘지정변제충당’을 활용해야 한다고 전문가들은 조언한다. 상가 현장에서 대부분의 임차인들은 임대료를 이체할 때 임대인에게 별다른 언급이나 증빙서류 없이 금액을 전달한다. 가령 임대료 이체 시 통장에 ‘월세’ 또는 ‘임대료’라고만 언급하는 식이다.

이와 달리 지정변제충당이란 이체 시 ‘2021년 4월치’ 등으로 구체적인 목적을 언급하는 것이다. 이렇게 되면 앞서 연체된 금액의 변제로 잡히지 않아 연체 사유가 발생하지 않는다. 김 변호사는 "이체 시 통장에 구체적인 날짜와 목적을 입력하는 것은 물론 구두로 의사를 전달하는 것만으로도 효력은 갖춰진다"고 조언했다.

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