이행강제금 부과를
코앞에 두고
안녕하세요, 법무법인 굿플랜입니다.
'레지던스', 혹은 줄여서 '생숙'이라고도 불리는 생활형 숙박시설은 한때 대안 주거상품으로 큰 주목을 받았습니다. 장기 체류 관광객을 위해 도입된 것을 시작으로 취득세 중과와 청약 규제로부터 자유로우면서도 주거가 가능한 시설이었기에, 아파트의 대체투자 상품으로 많은 인기를 끌었지요.
하지만 2021년 정부가 건축법 시행령을 개정하고 법의 사각지대에 있던 레지던스에 대한 주택 용도로의 사용을 전면 금지하면서, 이미 분양을 받은 계약자들은 심각한 난관에 처했습니다. 숙박업을 등록하지 않을 시에는 주거용도로 사용되는지 조사가 이루어지며, 준수를 하지 않은 것이 확인될 시에는 불법건축물이 되어 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 매년 부과하는 강경한 조치가 예고되었습니다.
이행강제금 부과가 목전이 되면서, 분양 당시 '주거용 시설'로 안내받고 계약을 한 수분양자들은 현재 시행사를 상대로 계약 취소 소송을 다수 제기하고 있는 상황인데요. 시행사들 역시 잔금을 납부하라는 맞소송을 제기하면서 대규모 법적 분쟁으로 이어질 전망으로 보입니다.
계약 해지 외의 선택지로는
계약 취소 소송에서 승소를 하지 못할 경우, 레지던스 수분양자들이 이행강제금 폭탄을 맞게 됩니다. 예를 들어 공시가격이 3억이라면 매년 3천만 원을 내는 상황이지요. 게다가 관련 규제 이슈 때문에 매매 역시 원활한 상황이 아니기에 이러나 저러나 손해가 예상된다고 할 수 있습니다.
때문에 계약을 취소하지 못하는 수분양자들에게는 ①숙박업을 등록하거나 ②오피스텔로 생숙 용도변경을 하는 두 가지 선택지가 주어집니다. 현실적으로 갑작스레 숙박업을 하는 것은 많은 수분양자들에게 있어 고려할 수 있는 선택지가 아닙니다. 따라서 오피스텔 생숙 용도변경을 노려 보고자 하는 이들이 있는데요.
2021년에 발코니 허용, 전용 출입구 설치, 바닥 난방 설치 제한 등 오피스텔 용도 변경에 대한 규제가 부분적으로 완화된 부분이 있는 것은 맞지만, 사실상 쉽지 않은 일입니다. 주차장만 해도 생숙이 시설면적 200제곱미터당 1대만 두면 된 것과 달리, 오피스텔로 변경하기 위해서는 전용면적에 따라 가구당 1대 또는 0.7대의 주차장을 확보해야 합니다.
용도변경이
현실적인 해결책이 되려면
물론 용도변경이 아예 불가능한 것은 아닙니다. 지난달에는 강서구의 '롯데캐슬 르웨스트'의 시행사와 시공사가 서울시와 협의를 하여 오피스텔로 생숙 용도변경을 하기로 하였는데요. 기존 주차장의 빈 공간을 활용하고 인근 상업시설의 주차장을 야간에 공유하는 등의 전략으로 성공적인 결과를 낸 사례라 할 수 있습니다.
그러나 이미 지은 건물을 관련 법령과 조례에 맞추는 것은 매우 까다로운 일입니다. 르웨스트처럼 주차장과 같은 공공시설을 어떻게든 확보하거나, 건축 기준에 맞춘 추가적인 공사를 진행해야 하기 때문입니다. 게다가 모든 주민의 동의를 받아야만 하는 복잡한 사안이기에, 실제로 생숙 용도변경이 된 경우들을 살펴보면 전체의 8%에 불과할 정도입니다.
따라서 수분양자의 경우 용도변경의 가능성을 염두에 두되, 분양사업자를 상대로 계약 취소나 해제 소송과 손해배상 청구 소송을 제기하고 승소하는 것이 손해를 막는 가장 최선의 법적 대응이라 할 수 있을 것입니다.
부동산 전문 로펌의 자문을 받아
수분양자들의 계약 해지 소송과 손해배상 청구 소송은 하나의 명확한 해법이 있기보다 개개인의 상황에 맞추어 체계적으로 진행되어야 한다고 말씀드릴 수 있습니다.
계약이 진척된 단계에 따라, 사업시행자의 고지의무 위반, 과대광고 등 어떤 법령위반 행위가 있었는지에 따라 달리 대응을 해야 하기에 전문가와의 개인적인 상담이 필수적이지요. 계약 해지가 어려워 보이고, 심지어 중도금까지 일부 납부한 경우라고 해도 쉽사리 포기하지 마시고 생숙 관련 경험을 보유한 로펌과 함께 적극적으로 대응 방안과 가능성을 찾아보는 것이 중요합니다.
많은 생숙 수분양자들이 '거주가 가능하다는 취지의 분양광고'를 보고, 그러한 내용을 안내받아 계약을 하신 것이리라 생각되는데요. 분양자의 귀책 사유가 분명하다거나 계약 당시와 현저히 다른 사정의 변경이 있다고 보이는 경우라 한다면 반드시 자문을 통해 검토를 해 보시는 것이 좋습니다.
부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 굿플랜에 조력을 청해 주신다면 의뢰인의 손해를 최대한 막을 수 있도록 가장 좋은 플랜을 함께 강구해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
