칼럼

공시가격이 3억이라면

이행강제금 매년 3,000만 원

투기 수요를 억제하기 위해 정부는 2021년 5월 건축법 시행령을 개정하여 생활형숙박시설에 대해 숙박업 등록을 의무화하고, 이를 주거용으로 사용할 경우 이행강제금을 부과하기로 결정했습니다. 유예기간이 종료된 이후에도 생활형숙박시설을 주거용으로 사용하는 경우 불법 건축물로 간주되며, 매년 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과될 예정입니다.

공시가격 3억 '생숙'

공시가격 3억에 대한 10%

이행강제금  ▶  *매년 3,000만 원 발생

이행강제금을 납부한 후 매매가 이루어진다 해도 이미 손실을 입었을 가능성이 크며, '생활형숙박시설' 관련 이슈로 인해 매매가 원활하지 않아 시세가 더욱 하락할 수 있습니다. 시간이 지나면 이행강제금이 다시 부과되므로 상황은 더욱 악화될 수 있습니다. 여기에 대출이자까지 계속 발생하기 때문에 시간이 흐를수록 손실은 더욱 커지게 됩니다.

이행강제금(매년) + 대출이자 + 시세하락↓  ▶  손해 大

이에 생활형숙박시설을 매입한 사람들은 억울함을 호소하고 있지만, 정부는 예정대로 이행강제금을 부과하겠다는 입장을 고수하고 있습니다. 정부는 수분양자들이 이미 해당 시설이 주거용이 아님을 알고 있었기 때문에,​ 주거용으로 인정하는 등의 예외를 허용할 경우 형평성 문제가 발생할 수 있다고 설명했습니다.

손해를 막는 방법:

I. 오피스텔 용도 변경

기존 소유주와 수분양자들의 반발이 거세지자, 정부는 바닥난방을 허용하는 등 오피스텔 건축 기준을 한시적으로 완화했습니다. 주거용으로 사용하려는 경우, 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하여 적법하게 사용할 수 있도록 한 것입니다.

실제로 서울 강서구 롯데캐슬 '르웨스트'는 생활형숙박시설에서 오피스텔로 용도 변경에 선공한 사례입니다. 이들은 기존 주차장 내 빈 공간을 활용해 주차 대수를 늘리고, 인근 상업시설 주차장을 야간에 공유하는 방식으로 오피스텔 기준에 부합하는 주차장을 확보할 수 있었습니다.

하지만 이러한 용도 변경을 통해 문제를 해결하는 것은 쉽지 않습니다. 건축법상 주차장, 통신실, 지구단위계획 등 오피스텔 조건에 맞춰 변경해야 하는데, 이미 설계가 완료되고 건물이 완공된 경우에는 현실적으로 변경이 어렵기 때문입니다. 또한 조건이 매우 까다로워 실제로 용도 변경에 성공한 사례는 2023년 말 기준으로 전체의 1.1%인 1,173호에 불과합니다.

손해를 막는 방법:

II. 손해배상청구 및 계약 취소·해제

법원 판례에 따르면, 분양사가 임대수익을 발생시킬 수 있다고 설명했으나 실제로는 불가능한 경우, 시공사와 시행사가 수분양자에게 손해배상을 해야 한다는 판결이 있었습니다.

예를 들어, 분양사가 아파트를 콘도형 숙박시설로 광고하며 임대수익을 기대할 수 있다고 홍보했으나, 실제로는 숙박시설로 사용할 수 없는 경우, 법원은 이를 허위사실 고지로 판단하여 시행사와 시공사에게 분양가의 3%를 정신적 손해배상으로 지급하라고 판결했습니다.

이 판례를 고려할 때, 생활형 숙박시설이 거주 가능하다고 설명되었으나 실제로는 불가능한 경우, 수분양자들은 법적 대응을 고려할 수 있습니다.

법적으로 살펴보면,

① 허가권자의 시정명령 의무: 분양사업자의 광고가 신고된 내용과 다르거나 필수 내용을 포함하지 않을 경우, 허가권자는 즉시 시정을 명령하고 이를 정보 통신망에 공표해야 합니다.

② 분양사업자의 시정 공표 의무: 분양사업자는 시정명령을 받은 날로부터 10일 이내에 대통령령에 따라 시정 내용과 정정 사항을 공표해야 합니다.

만약 분양사업자가 광고에서 중요한 사실을 은폐하거나 과장하여 소비자를 기만한 경우, 이는 공정 거래 질서를 해치는 행위로 간주되며, 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 분양권의 실제 가치와 허위·과장 광고가 없었을 때의 적정 가치 사이의 차액을 기준으로 산정됩니다.

특히, 분양 광고 내용이 분양 계약에 포함된 경우, 이는 채무 불이행 책임이나 하자담보책임과 관련되어 손해배상 청구와 계약 해제까지도 가능할 수 있습니다.

'생활형숙박시설' 문제를 풀기에는

일반 부동산 로펌도 쉽지 않기에

'생활형숙박시설'관련 문제는 시공단체, 정부, 지자체 등 여러 거대조직이 얽혀 있기 때문에 변호사 선임에 있어서도 신중한 선택이 필요합니다. 용도변경 외에도 손해배상 청구 혹은 계약 취소·해제를 목표로 하여 사건에 대응할 수 있어야 하기 때문입니다.

1. 관출신 변호사인가?

2. 부동산 전문 로펌인가?

굿플랜 대표 변호사, 오규성 변호사는 부장판사, 대통령 비서실 민정수석 법률비서관실 선임행정관으로 재직했었으며 지금은 공정거래위원회 비상임위원으로 임명되어 활동 중입니다. 이런 이력을 통해 법무법인 굿플랜은 건설·부동산 분야에 특화된 전문적인 법적 해결 방안을 제시 드릴뿐만 아니라 정부 기관(국토부, 지자체, 국회, 지방의회 등)과의 원활한 커뮤니케이션이 가능하다는 강점이 있습니다.

현재 여기까지 이 글을 읽고 계신 분들은 용도변경이나, 숙박업 등록이 사정상 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 물론 저희 법무법인 굿플랜에게도 용도변경이나 준주택 인정 등을 목표로 하는 것은 난이도가 있는 일입니다. 다만 위와 같은 전략을 취할 수 없어서 시작 자체를 못해보는 것과, 생활형숙박시설 이슈를 해결하기 위한 여러 전략 중 하나로 가져갈 수 있다는 것은 큰 차이가 있습니다.

굿플랜은 이렇게 대응합니다

1. 용도변경 관련 법률자문 및 정부·지자체 대응

2. 준주택 인정 관련 법률 자문

3. 분양계약 취소·해제

4. 손해배상 청구

5. 그 외 '생숙'관련 정부 및 지자체 커뮤니케이션

1. 관출신 변호사인가?

2. 부동산 전문 로펌인가?

법무법인 굿플랜은 굵직한 재개발·재건축 사업을 비롯해 다수의 부동산 관련 사건을 진행하며, 부동산 분야의 선두주자로 성장해왔습니다. 때문에 '생숙'관련 사건 진행에 있어 누구보다도 전문성 있는 법적 조력으로 의뢰인 분들의 어려움에 도움을 드릴 수 있습니다.

실제로 저희 굿플랜은 <마곡 롯데 르웨스트>와 <시화호 힐스테이트 라군 인 테라스>에 생숙관련 법률 자문을 드린 경험이 있고, 지금도 도움이 되어 드리고 있습니다.