칼럼

특례 연장, 준주택 인정

검토한 바 없습니다.

생활형 숙박시설(생숙)은 취사 시설을 갖춘 숙박시설로, 주택법이 아닌 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 이러한 이유로 부동산 호황기 때 생숙은 청약 통장이 필요 없고, 거주의무기간이나 전매제한과 같은 규제가 없어 많은 인기를 끌었습니다.

그러나  생숙이 불법적으로 주거용으로 사용되면서, 정부는 2023년 10월 14일까지 숙박업 신고를 하지 않거나 주거용 오피스텔로 용도 변경을 하지 않은 경우 건축물 시가표준액의 10%에 해당하는 이행강제금을 매년 부과하겠다는 대책을 발표했습니다. 이후 숙박업 신고가 어려운 소유자들을 고려해 2024년 말까지 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 유예한다고 밝혔습니다.

하지만 1년의 유예기간이 끝나가는 시점에서, 국토교통부는 소유자들의 기대와 달리 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경할 때 특례를 연장하거나 이를 준주택으로 인정하는 방안은 검토하지 않고 있음을 밝혔습니다.

만약 공시가격이 3억이라면

매년 이행강제금 3천만 원 발생

투기 수요를 억제하기 위해 정부는 2021년 5월 건축법 시행령을 개정하여 생활형 숙박시설에 숙박업 등록을 의무화하고, 이를 주거용으로 사용할 경우 이행강제금을 부과하기로 결정했습니다. 유예기간이 종료된 후에도 생활형 숙박시설을 주거 목적으로 사용할 경우 불법 건축물로 간주되며, 매년 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과될 예정입니다.

'생숙' 공시가격이 3억일 경우

3억에 대한 10%

이행강제금  ▶  ※매년 3천만 원 발생

이행강제금을 납부한 후 매매가 이루어진다면 상당한 손실을 입게 됩니다. 게다가 '생활형숙박시설' 관련 규제 이슈로 인해 매매가 원활하지 않아 시세가 더욱 하락할 가능성도 있습니다. 시간이 지나면 이행강제금이 다시 부과되므로 상황은 더 악화될 수 있으며, 여기에 대출 이자까지 계속 발생해 시간이 지날수록 손실은 더욱 커지게 됩니다.

이행강제금(매년) + 대출이자 + 시세하락↓  ▶  손해 大

생활형 숙박시설을 매입한 사람들은 이에 대해 불만과 억울함을 호소하고 있지만, 정부는 이행강제금을 예정대로 부과하겠다는 입장을 유지하고 있습니다. 정부는 수분양자들이 이미 해당 시설이 주거용이 아님을 알고 있었기 때문에, 이를 주거용으로 인정하는 등의 예외를 허용할 경우 형평성 문제가 생길 수 있다는 입장을 밝히고 있습니다.

손해를 막는 방법:

I. 오피스텔 용도 변경

기존 소유주와 수분양자들의 반발이 커지자, 정부는 바닥난방을 허용하는 등 오피스텔 건축 기준을 한시적으로 완화했습니다. 이를 통해 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경하여 주거용으로 적법하게 사용할 수 있는 길을 열어준 것입니다.

예를 들어, 서울 강서구의 롯데캐슬 '르웨스트'는 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 용도변경에 성공한 사례입니다. 이들은 기존 주차장 내 빈 공간을 활용하고, 인근 상업시설의 주차장을 야간에 공유하는 방식으로 오피스텔 기준에 맞는 주차장을 확보해 용도 변경을 완료할 수 있었습니다.

그러나 이러한 용도 변경은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 건축법에 따라 주차장, 통신실, 지구단위계획 등 오피스텔 요건에 맞게 시설을 변경해야 하기 때문에, 이미 설계가 완료되거나 건물이 완공된 경우 현실적으로 변경이 어렵습니다. 또한 조건이 매우 까다로워 2023년 말 기준으로 용도 변경에 성공한 사례는 전체의 1.1%인 1,173호에 불과합니다.

손해를 막는 방법:

II. 손해배상청구 및 계약 취소·해제

법원 판례에 따르면, 분양사가 임대수익을 기대할 수 있다고 설명했지만 실제로는 불가능할 경우, 시공사와 시행사가 수분양자에게 손해배상을 해야 한다는 판결이 나왔습니다.

예를 들어, 분양사가 아파트를 콘도형 숙박시설로 광고하면서 임대수익을 보장한다고 홍보했으나, 실제로는 숙박시설로 사용할 수 없었던 경우, 법원은 이를 허위사실 고지로 보고 시행사와 시공사에게 분양가의 3%를 정신적 손해배상금으로 지급하라고 판결했습니다.

이 판례에 비추어 볼 때, 생활형 숙박시설이 거주 가능하다고 설명되었으나 실제로는 불가능하다면, 수분양자들은 법적 대응을 고려할 수 있습니다.

법적으로 보면 다음과 같은 조치가 가능합니다.

1. 허가권자의 시정명령 의무: 분양사업자의 광고가 신고된 내용과 다르거나 필수적인 사항을 포함하지 않은 경우, 허가권자는 즉시 시성을 명령하고 이를 정보통신망에 공표해야 합니다.

2. 분양사업자의 시정 공표 의무: 분양사업자는 시정명령을 받은 날로부터 10일 이내에 대통령령에 따라 시정 내용과 정정 사항을 공표해야 합니다.

만약 분양사업자가 광고에서 중요한 사실을 은폐하거나 과장하여 소비자를 기만한 경우, 이는 공정 거래 질서를 위반하는 행위로 간주되며, 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 분양권의 실제 가치와 허위 또는 과장 광고가 없었을 경우의 적정 가치 사이의 차액을 기준으로 산정됩니다.

특히, 분양 광고 내용이 분양 계약에 포함된 경우, 이는 채무불이행 책임이나 하자담보책임으로 연결될수 있으며, 손해배상 청구나 계약 해제도 가능할 수 있습니다.

'생활형숙박시설' 문제를 풀기에는

일반 부동산 로펌도 쉽지 않기에

'생활형숙박시설' 관련 문제는 시공사, 정부, 지자체 등 여러 거대 조직이 얽혀 있기 때문에 변호사 선임 시 신중한 선택이 필요합니다. 용도 변경뿐만 아니라, 손해배상 청구나 계약 취소·해제를 목표로 사건을 대응할 수 있는 법적 전략을 마련해야 하기 때문입니다.

1. 관출신 변호사인가?

2. 부동산 전문 로펌인가?

굿플랜 대표 변호사, 오규성 변호사는 부장판사, 대통령 비서실 민정수석 법률비서관실 선임행정관으로 재직했었으며, 지금은 공정거래위원회 비상임위원으로 임명되어 활동 중입니다. 이런 이력을 통해 법무법인 굿플랜은 건설·부동산 분야에 특화된 전문적인 법적 해결 방안을 제시 드릴뿐만 아니라 정부 기관(국토부, 지자체, 국회, 지방의회 등)과의 원활한 커뮤니케이션이 가능하다는 강점이 있습니다.

현재 여기까지 이 글을 읽고 계신 분들은 용도변경이나, 숙박업 등록이 사정상 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 물론 저희 법무법인 굿플랜에게도 용도변경이나 준주택 인정 등을 목표로 하는 것은 난이도가 있는 일입니다. 다만 위와 같은 전략을 취할 수 없어서 시작 자체를 못해보는 것과, 생활형숙박시설 이슈를 해결하기 위한 여러 전략 중 하나로 가져갈 수 있다는 것은 큰 차이가 있습니다.

굿플랜은 이렇게 대응합니다

1. 용도변경 관련 법률자문 및 정부·지자체 대응

2. 준주택 인정 관련 법률 자문

3. 분양계약 취소·해제

4. 손해배상 청구

5. 그 외 '생숙'관련 정부 및 지자체 커뮤니케이션

1. 관출신 변호사인가?

2. 부동산 전문 로펌인가?

법무법인 굿플랜은 굵직한 재개발·재건축 사업을 비롯해 다수의 부동산 관련 사건을 진행하며, 부동산 분야의 선두주자로 성장해왔습니다. 때문에 '생숙'관련 사건 진행에 있어 누구보다도 전문성 있는 법적 조력으로 의뢰인 분들의 어려움에 도움을 드릴 수 있습니다.

실제로 저희 굿플랜은 <마곡 롯데 르웨스트>와 <시화호 힐스테이트 라군 인 테라스>에 생숙관련 법률 자문을 드린 경험이 있고, 지금도 도움이 되어 드리고 있습니다.

왜 굿플랜이어야만 할까요?