명도소송이란?
명도소송이란 임차인이 점유의 권한이 없어진 상태임에도 불구하고 무단으로 점유를 지속하는 경우에 임대인이 부동산의 인도를 구하는 소를 말합니다. 쉽게 말하자면, 계약이 해지되었거나 계약기간이 마무리되었음에도 방을 빼 주지 않고 있는 세입자를 법적인 절차를 통해 내보내는 것이 임차인명도소송이라 할 수 있는데요.
특히 본 소는 임대인의 입장에서 가장 만나고 싶지 않은 세입자인 '상습적으로 월세를 연체하는 임차인'을 상대로 많이 진행되고는 합니다. 임대차법에 따르면, 주택은 2기 이상 / 상가는 3기 이상의 차임을 연체했다면 임대차 계약 해지를 진행할 수 있는 정당한 사유가 되기 때문입니다.
그 외에도 위에 나온 대로 기간이 만료되었다거나 임대차 계약에서 정한 용도와 다르게 부동산을 사용하는 경우, 중과실이나 고의로 건물의 일부 또는 전부를 훼손하는 행위를 하는 경우, 말도 없이 다른 이에게 전대를 해 주는 등의 경우에 있어서도 계약 해지를 할 수 있지요.
가장 먼저 '이것'부터 해야
그러나 계약이 해지될 만한 요건이 충족되고, 상대의 '무단 점유'가 확실해졌다고 해서 함부로 짐을 빼는 등강제로 퇴거시키는 행동을 하였다가는 형사처벌을 받게 될 수도 있습니다. 나의 입장에서는 임차인이 명백히 의무 위반을 하였다고 생각됨에도 불구하고, 임차인이 법적으로 겨루어 볼 여지가 있다고 하면서 일방적으로 계약 해지를 통보당했다거나 부당한 요구를 했다고 주장한다면 역으로 법적 제재를 받게 될 수 있지요.
따라서 법적인 절차를 차례대로 밟아 나가면서 임차인명도소송을 통해 세입자를 내보내는 것이 매우 중요한데요. 여기서 가장 먼저 필요한 것은 임차인에게 부동산 인도를 요구하는 '내용증명'을 보내는 것입니다. 명도소송을 하기 위해서는 '계약해지의사의 전달'이라는 전제가 필요하기 때문입니다.
물론 임차인명도소송까지 생각할 단계라면 이미 여러 차례 상대에게 계약 해지를 통보했을 가능성이 높지만, 문자나 카톡을 통한 것이었다면 상대가 그 내용을 받지 못했다고 주장할 수도 있음을 알아야 합니다. 실제로 '적법한 계약해지의 의사 표시'는 본 소에서 자주 거론되는 쟁점 중 하나로, 우체국이 증빙해 주는 내용증명을 발송해 둔다면 분쟁을 최소화하기 위한 확실하고 유용한 증거가 될 수 있을 것입니다.
가처분 신청이 중요한 이유는
점유이전금지가처분 신청을 해 두는 것도 중요한데요. 만약 가처분 신청을 하지 않은 상태에서 세입자가 아닌 다른 이가 부동산에 들어와 살고 있었다고 한다면 명도소송을 진행한다고 하더라도 강제집행을 할 수 없게 됩니다.
임차인명도소송은 짧게는 반년, 길게는 일 년 이상까지도 걸리는 소로, 소송 기간 동안 임차인이 점유명의를 변경시키는 일이 없다고는 절대 보장할 수 없습니다. 그리하여 계약자가 아닌 제삼자를 상대로 또 다시 힘든 법적 절차를 밟아야만 하는 불상사가 생겨날 수 있지요.
따라서 명도소송의 판결문이 의미 없어지지 않도록 변호인의 도움을 받아 점유이전금지 가처분 신청을 반드시 진행해 두는 것이 매우 중요한데요. 가처분 신청을 하게 되면 해당 부동산에 대한 일체의 처분행위가 금지되기 때문에 보다 안전하게 소송에 임할 수 있습니다.
금전적인 피해가 더욱 커지기 전에
소송을 치르고 법원의 판단을 통해 명도 의무 여부가 결정되었다고 해서 끝이 아닌 경우도 있습니다. 임차인이 불복하여 항소를 한다거나, 판결이 나오고 반박할 수 있을 부분이 없음에도 이사를 가지 않고 버티는 일들도 있지요. 이 경우 강제집행 절차를 밟아 집행관이 직접 명도를 시행하는 것까지 신경 써야 일이 전부 마무리됩니다.
워낙 복잡하고 고려해야 할 사안들이 많기에 '그래도 받아 놓은 보증금이 있는데 꼭 서둘러 임차인명도소송까지 해야만 하나?' 하는 생각이 드실 수도 있습니다. 그러나 법적인 조치를 지체할수록 임대인의 입장에서는 금전적인 피해가 더 커질 수도 있는 사안이기에 절대 안일하게 생각할 수만은 없는데요.
게다가 위에 설명된 대로 소송 과정에서 절차적인 흠결이 생겼다거나, 임차인의 입장에서 항변하고 나올 여지가 있다면 그에 대해서도 충분한 대비를 해야 합니다. 불리한 판결을 받지 않도록 하기 위해서는 임대인이 독자적으로 처리를 하기보다, 전문 변호사의 조력을 받아 최대한 효과적으로 해결할 수 있도록 하는 것이 지혜로운 대응입니다.
