소장을 받은 입장이라면?
도시정비법에 의하면 재개발 및 재건축 관리처분계획에 대한 인가가 났을 시, 조합원들에게는 조합에게 건물을 인도하고 이주해야 하는 법적 의무가 있습니다. 사업시행자는 이주기간을 통지하고 이주절차에 착수하며, 이를 거부한 조합원들에 대해서는 재개발명도소송을 제기하는데요.
일반적으로는 이주를 거부하는 사람이 발생했을 경우를 대비하여 미리 집행권원을 확보하기 위해 시행자는 모든 거주자를 상대로 명도소송을 거는 일이 많습니다. 이를 실무상 '일괄명도'라 하기도 하며, 해당 구역 내 거주하고 있고 미리 이사를 가지 않았다면 소장을 받게 되지요.
이 소장을 받고 이사를 가면 소가 취하되지만, 아무런 대응을 하지 않고 무시하였다가는 '무변론판결' 선고를 받아 복잡한 송사에 휘말리게 되며, 강제집행을 받거나 소송비용까지도 물어줘야 할 상황이 될 수도 있는 것입니다.
확실한 보상을 통해
명도를 해 주어야
어찌 되었든 살던 곳에서 갑작스레 나가게 되었기 때문에 재개발사업을 진행하게 되면 주택을 인도받은 시행사는 손실보상금을 지급하는 것이 관행입니다. 도시정비법에서도 재개발 조합은 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않았다면 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 명시하고 있습니다.
따라서 의무를 이행하여 명도를 해 주되, 조합원은 법적 조력을 받아 그에 대한 제대로 된 보상을 확실히 받을 수 있도록 하는 것이 가장 좋은 선택이라 할 수 있습니다. 토지보상법에 따른 손실보상은 △현금청산자의 토지, 지장물 보상 △영업권자의 영업손실보상 △현금청산자 및 주거세입자의 주거이전비와 이주정착금, 이사비 등이 포함될 수 있지요.
소송을 제기하는
시행자의 입장이라면?
퇴거하지 않는 거주자를 상대로 재개발 명도소송을 진행해야 하는 사업시행자의 입장이라면 어떻게 해야 할까요? 위에 나온 내용처럼, 가장 먼저 시행자는 사업 대상 토지의 소유자에게 계획이 수립된 날로부터 60일 이내에 관리처분계획을 안내해야 하며, 통지 후 30~60일간 분양신청을 받게 되죠. 이후 분양을 받지 않는 이들에 대해 현금청산을 마무리하고 나면 시행자는 소유권을 이전받게 됩니다.
소유권이 이전되면 명도를 거부하고 있는 이들은 법적으로 '불법 점유자'가 되며, 이들을 대상으로 명도소송을 취하하지 않고 진행하게 되는 것인데요.
■ 제213조(소유물반환청구권)
소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
위 내용에서 '그 물건을 점유할 권리'는 점유를 정당하게 하는 권리를 말하며, 지상권, 전세권, 유치권, 임차권, 동시이행의 항변권 등이 모두 포함될 수 있습니다.
재개발명도소송에서 이중 가장 자주 문제가 되는 것은 바로 '임차권'입니다. 채권에 해당하는 임차권의 경우, 임차인에게 대항력이 있다면 '제삼자'에게도 건물을 점유할 권리가 생겨나기 때문입니다.
임차인의 대항력은 민법상 임대차 등기뿐만이 아니라 적법한 임대차계약을 체결하고 주택의 인도 및 주민등록(전입신고)을 했다면 바로 취득될 수 있는데요. 특히 우리 법에는 세입자를 상대적 약자로 보고 강력히 보호하는 정책들을 마련해 두고 있으며, 서류상으로는 파악되기가 힘들었던 점유자들이 존재하여 법적 분쟁이 추가적으로 발생하는 경우도 있기 때문에 전문가의 조력을 필수적으로 받아 꼼꼼히 검토해 보는 것이 필요합니다.
재개발·재건축전문변호사의
전문적인 자문이 필요합니다.
재개발명도소송에서도 다른 명도소송과 마찬가지로 점유이전금지가처분을 절대 잊지 말아야 한다는 점도 알아 두어야 하는데요. 이는 세입자나 점유자가 자신의 점유상태를 변경하지 못하도록 하는 조치로, 승소를 하더라도 강제집행을 할 수가 없어서 명도소송을 다시 진행해야 하는 위험성이 있습니다.
이처럼 재개발명도소송은 재개발관리처분계획 관련된 행정법적 부분부터 적합한 손실보상, 소유권과 관련된 현금청산 및 위에 소개된 다양한 변수들을 복합적으로 처리해야 하는 사안입니다. 게다가 일반 명도소송보다 사업 진행이 미루어지게 될 경우 그 피해가 매우 크고, 추후 지연에 대한 손해배상 문제로까지 이어질 수 있어 신속히 해결을 보아야 합니다.
원만하게 사업이 진행되길 바라신다면 관련 경험을 많이 보유하고 있는 재개발·재건축 전문 로펌의 자문을 받아 안정적으로 절차를 마무리하시길 바랍니다.
