칼럼

생활과 직결되는 부분이기에

한 두 달은 참아줄 수 있어도 계속해서 차임을 지급하지 않는다면 임대인 입장에서는 매우 곤란할 것입니다. 나이가 드신 임대인일수록 임차 주택에서 나오는 월세는 생활과 직결되는 부분이기에,​ 상당히 난감하신 상황일 텐데요. 

그렇다고 해서 갑자기 법적 조치를 취하게 된다면 복잡해지고, 괜히 감정을 붉히게 되지 않을지 염려하여 조치를 미루시는 분들이 계실 것입니다. 하지만, 점점 의무를 이행하지 않는 임차인에 대해서는 더 이상의 관용은 불필요합니다. 

반복적으로 월세를 미루는 임차인에 대해서는 법적인 절차를 밟아서 자신의 피해가 최소화될 수 있도록 하여야 합니다. 시간이 지나면 지날수록 피해가 커지기 때문에, 인지한 즉시 법적 대응을 하시는 것을 추천드립니다.

불법점유를 하는 세입자를 내보내기 위한 소송

명도소송절차에 앞서, 명도소송은 퇴거해야 하는 의무를 지키지 않는 세입자를 퇴거시키기 위해서 진행하는 송사의 한 종류라고 합니다. 민사 사건은 개인 간의 법률관계를 규정하는 만큼, 사실 곧바로 소송에 착수하는 것은 추천드리지 않고 있습니다. 

예를 들면, 월세가 일정 기간 밀리거나 경매절차가 진행되어 점유할 권한이 사라졌는데 계속해서 목적 부동산에 기거하는 경우가 의무를 지키지 않는 세입자의 유형이라고 할 수 있는데요. 

물론, 이는 상황에 따른 것이며 간혹 곧바로 소송에 들어가는 것이 유리한 상황이 있으니 민사사건전문변호사에게 본인이 처한 현재 상황을 구체적으로 이야기하여야 합니다. 그리하여 변호사와 함께 상황을 헤쳐나가시는 것을 추천드리고 있는데요. 

그에 앞서, 본격적으로 명도소송절차에 들어가기 이전에 자신이 현재 소송을 걸 수 있는지 조건부터 확인해 보시는 것이 필수적인데요. 우선 임차인이 주택이라면 2기, 상가라면 3기에 달하는 월세를 밀려서 계약을 해지하였다는 통보를 했어야 합니다. 

사실 이렇게 해지할 때 내용증명을 보내는 것을 추천드리는데요. 자신은 계약해지 통보를 했는데 임차인이 안 들었을 시에는 계약 해지 조건을 충족하지 않아 소송 제기가 불가능해집니다.

소송 전, 보다 안전하게 방어 장치를

자신이 입증할 수 있도록 확실하게 계약 해지 통보를 한 경우에는 명도소송을 고려해 볼 수 있겠는데요. 그러나 곧바로 소송에 착수하기에 앞서, 특정 처분을 하시어야 합니다. 이는 '점유이전금지가처분'으로, 세입자가 다른 사람에게 점유 상태를 넘겨버리는 것을 막기 위한 일종의 법적 방어장치입니다. 

이 대목에서 왜 해당 가처분 절차가 필요한지 의문이 드실 수도 있겠습니다. 그 이유라고 한다면, 판결문은 그 서류에 적힌 사람에게만 효력을 가지게 됩니다. 

따라서 긴 기간 명도소송절차를 거쳐서 판결문을 받았는데, 점유이전금지가처분신청을 안 한상태에서 타인에게 점유 상태가 넘어가게 된다면, 그 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 거쳐야 합니다. 

그리하여 어렵사리 얻은 판결문의 효력이 사라지지 않도록 미연에 방지하여야 하는데요. 이를 위해서 필요한 것이 앞서 말한 점유이전금지가처분절차입니다. 해당 가처분을 신청하게 된다면, 승계집행문을 근거로 강제집행을 하여 부동산 명도소송절차를 안전하게 마무리하시길 바랍니다. 

하지만 이 모든 절차를 일반인이 모두 이해하기란 한계가 있습니다. 그렇기에 보다 법률적 부분을 쉽게 이해하고 진행할 수 있도록 부동산사건에 능통한 전문변호인을 통하시는 것이 바람직합니다.

굿플랜과 함께 명도소송절차를 4개월 만에 마무리!

지금부터는 굿플랜과 명도소송절차를 함께 진행하셨던 의뢰인의 사례 한 가지를 보여드리겠습니다.