칼럼

상가에 세를 줄 때 임차인과 임대인은 계약서를 쓰며, 그 내용에 나와 있는 약정된 의무를 지켜야 합니다. 세입자가 규칙을 위반할 경우 계약이 종료되고 부동산 강제집행으로 퇴거를 시킬 수도 있지요. 특히 그중에서도 가장 많이 발생하는 것이 월세를 계속해서 제대로 납부하지 않는 경우입니다. 처음 몇 번은 보증금에서 제할 수 있겠지만, 언제까지나 그렇게 사정을 봐줄 수는 없지요. 이때 가장 최악의 상황은 세입자가 악의로 연락두절까지 된 경우라 할 수 있을 것입니다.

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이러한 경우, 세입자의 가게에 들어가 봤더니 사람도 없고 장사도 안 하는 것 같은데 짐만 남아 있다면 이를 강제로 치워도 괜찮을까요? 법률상으로 계약의 의무를 위반한 사람은 '불법점유자'가 되며, 그 사람은 점유를 할 수 있는 적법한 권원이 없기 때문에 빨리 그 장소에서 퇴거를 해야 하는 게 맞습니다.

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그러나 상대가 불법점유자라고 해서 바로 공간을 비울 수 있는 것은 아닙니다. 상대의 권리가 없어졌다 하여 나에게 즉시 집행권이 생기지 않으며, 무단으로 들어가게 된다면 주거침입죄부터 권리행사방해죄 등에 해당될 수 있기 때문입니다. 합법적으로 부동산 강제집행의 권리를 가지기 위해서는 '명도소송'을 해야 하며, 이 명도소송의 전제조건은 '계약해지'입니다.

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계약해지는 자동으로 이루어지는 것이 아닙니다. 아무리 세입자가 위법을 저질렀다고 해도 마찬가지입니다. 물론 '상대에게 의사를 전달하는 것'만으로도 효력이 발생하기 때문에 연락이 된다면 해지를 하는 것은 어렵지 않은 일이지요. 그렇다면 연락두절된 상대와는 계약을 해지할 수 없는 것일까요?

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이 경우 가장 먼저 내용증명을 몇 차례 보내시는 것이 좋습니다. 임대차 계약 체결 날짜와 계약해지 날짜, 계약해지의 원인을 내용으로 작성하여 세입자에게 보내는 것인데요. 이를 통해 추후 진행될 민사소송에서 '게약해지의 통보를 했다'는 사실을 우체국의 증명을 통해 확실히 할 수 있게 되지요.

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하지만 내용증명 역시 세입자가 계속해서 반송시킨다면 증거로서의 효력이 발생하지 않습니다. 이 경우 '공시송달'을 생각해 보실 수 있는데요. 공시송달은 '피고의 개인적인 사정에 의하여 소장이 전달되지 않을 때 법원 게시판을 통하여 소장을 게시하고 일정 기간이 지나면 소장이 전달된 것으로 간주하는 제도'를 말합니다.

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상대가 나의 소장 또는 내용증명을 받고 있지 않고 있으며, 이를 전달하기 위한 노력을 인정받는다면 법원은 공시송달 제도를 승인해 주며, 2주 동안 게시가 되어 있다면 효력이 발생하게 되는데요. 이때 세입자가 연락두절이라는 사실을 증명하기 위해서는 객관적인 법적 증거들이 필요하기도 합니다.

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공시송달은 세입자를 압박할 수 있는 방법으로 활용될 수도 있지만, 대부분의 경우 명도소송으로 이어지게 됩니다. 여기서 승소판결을 받아야 부동산 강제집행 절차를 통해 이를 안전하게 인도받을 수 있게 되는 것이지요. 그렇다면 혹시 내가 겪고 있는 상황에도 명도소송을 진행할 수 있는 것인지 궁금하실 수 있을 텐데요. 명도소송을 진행하는 대표적인 경우들은 다음과 같습니다.