부동산 거래 계약 후 문제가 생겼다면
하나의 주택을 구매하는 것은 문구점에서 연필이나 공책을 바로 사듯이 구매할 수 없는데요. 이에 따라서 부동산 거래는 언제나 신중하여야 합니다. 그 이유라고 한다면 당연히 가격이 비싸기 때문일 것인데요. 따라서 거래 과정에서 문제가 생기면 큰 재산적 피해가 수반될 수 있습니다.
따라서 부동산 거래 초기부터 이와 관련하여 해박한 지식을 보유하고 있는 부동산 사건 전문 변호사에게 의뢰해 보시는 것을 적극적으로 권고 드리고 있습니다. 추후에 문제가 생겨도 약정이나 특약 등을 계약서에 미리 넣어놓게 된다면, 나중에 가서 차질이 생겨도 최대한 빠르게 마무리 지을 수 있기 때문입니다.
하지만, 이미 관련 사안으로 법적 송사에 직면하신 분들이 있다면 역시 조속히 전문 변호인에게 자문을 받아보시는 것이 좋은데요. 부동산 사건은 단순히 거래 금액을 떠나 여러 이해관계자들이 엮여있기 때문에 상당히 많은 법적 지식을 요구합니다.
특히 가계약해지의 경우, 가계약이라는 용어에 있어도 상당히 많은 논의가 있습니다. 이에 따라서 법적 지식이 부족한 일반인이라면 이러한 사항에 대해서 하나하나 파악하기란 사실상 불가능하니, 부동산 전문 변호사에게 사건을 위탁하셔서 보다 편안하게 해결해 나가길 소망합니다.
일련의 거래 절차를 거쳐
부동산 거래는 주택을 구매하려는 매수인이 주택을 팔려고 하는 매도인에게 계약금→중도금→잔금 순으로 거래 금액을 지불한 뒤, 매도인이 소유권이전등기를 매수인에게 넘겨주게 된다면 완성이 되는 구조입니다. 여기서 계약금은 거래 가액의 10%를 차지하고, 중도금은 거래 가액에서 총 60%를 차지합니다.
마지막으로 잔금은 30%를 차지하게 됩니다. 그러나 여기서 많이들 들어보셨듯 가계약, 가계약금이라는 용어가 등장합니다. 이는 부동산 매매나 전세, 그리고 월세 등의 계약을 정식적으로 체결하기 전에 주택이나 상가에 비롯한 물건을 다른 사람이 계약할 수 없도록 일정 금액을 지불하여 예약하는 행위라고 보시면 됩니다.
사실 가계약, 가계약금은 정확한 법적 개념이 규정되어 있지는 않습니다. 가계약금이 부동산 거래 계약에서 관습적으로 지불하는 돈이라 우리에게는 많이 친숙하게 들릴지는 몰라도, 법률에는 가계약이라는 명칭은 없는 것으로 전해지고 있습니다.
가계약에서 지불하게 되는 가계약금은 매도자와 매수인의 협의에 근거하여 지불하게 되고, 매매 계약의 경우에는 총 거래 가액에서 5~10% 정도로 책정하고 있습니다.
분쟁이 일어나는 경우에는
그러나 계약 과정에서 문제가 생기거나 여러 이유로 가계약해지를 하게 될 상황이 발생할 수도 있는데요. 이때 가계약금의 법적 효력에 대해서 중점적으로 논의하게 됩니다. 앞서도 말씀드렸듯, 가계약금은 정식적으로 법령에 규정된 부분이 아니기에 가장 큰 논쟁이 되는 것은 가계약이 법적인 효력이 있는지입니다.
대표적으로 가계약해지에 대해 논하게 되는 상황은 아래와 같습니다.
① 잔금 시기나 이사의 날짜가 맞지 않아서 계약을 취소할 때
② 임차인이나 매수인이 다른 물건을 계약하길 희망할 때
③ 전세나 매매 시 은행의 대출 거절로 인해 계약 이행이 불가능할 때
④ 대상 물건의 시세 상승으로 매도인이 계약을 취소할 때
위와 같은 여러 이유로 가계약해지를 하는 경우, 가계약에 있어서 법적 효력이 있는지 제대로 구별을 하여야 하는데요. 그 이유라고 한다면, 계약을 해지하게 되는 경우 민법에서는 원상회복의무를 규정하고 있어, 양 당사자 모두 거래가 체결되기 이전의 상태로 돌려놓아야 하기 때문입니다.
가계약해지, 계약서부터 검토한 뒤
그러나, 일반적인 거래 흐름에 따라서 계약금을 지불한 경우에는 일반적으로 해약금의 성질을 가지고 있어서 매도인, 매수인 누군가가 계약을 해지하는 경우라도 자신의 금원을 돌려받지 못하게 되는데요. 이 가운데, 계약금을 계약금으로써 볼 수 있는지 여부에 따라서 반환 여부가 달라지게 됩니다.
경우는 두 가지로 나뉘게 됩니다.
ⓐ 가계약금이 계약금의 일부에 해당하는 경우 ▶ 가계약해지 불가능
ⓑ 가계약금이 계약금의 일부가 아니라, 계약 체결의 증거로 활용된 경우 ▶ 가계약해지 가능
만약 계약금이 당사자 간 의사에 따라서 계약이 존재하였다는 '증거금'으로 사용된 경우에는 계약이 반드시 체결되었다고 보기는 어렵기 때문에 두 사람 사이에서 반환이 이루어져야 합니다. 그러나 가계약해지를 할 때 가계약금은 계약의 일부로 교부된 것으로 보는 관행이 있기 때문에 특약이 없는 한 계약금처럼 다루어진다고 하였습니다.
이에 따라서 가계약금을 계약금의 일부로 한 경우에는 해약금의 성질에 따라서 반환받지 못하게 되는데요. 하지만, 체결한 계약서에 가계약금을 증거금으로 한다는 내용이 있을 경우에는 예외적으로 가계약금 반환이 가능하게 됩니다. 따라서 자신이 가계약해지를 하게 되는 경우에는 계약서를 기준으로 반환 여부를 확인하는 과정이 수반되어야 합니다.
이로써 자신이 가계약해지에 있어서 법적 쟁송이 불가피한 경우에는 부동산사건전문변호사와 계약서를 우선적으로 확인하고 관련 특약이나 약정이 있는지 필히 짚고 가시길 바라겠습니다.
