건물명도소송 문제 없이 세입자를 내보내는 방법은
강제로 내보냈다가
위법행위 될 수 있기에
요즈음 초등학생 아이들의 장래희망이 아이돌 아니면 건물주라는 농담이 있습니다. 세간에는 건물을 가지게 되고 세를 주어 편하게 수익을 얻는다는 것에 대한 로망이 있다는 것이지요. 그러나 실제로 그러한 상황이 된다면 생각보다 많은 고충에 처하게 되는 것이 현실입니다.
특히 임차인과 갈등이 생겨 법적인 분쟁까지 가게 되었을 때 그 스트레스는 말로 다할 수 없지요. 계약을 해지해야 할 상황임에도 세입자가 계속해서 나가지 않고 버티고 있어 골머리를 앓는 임대인분들도 계실 텐데요. 예를 들어 임차인이 계속해서 월세를 내지 않고 있다면 어떨까요.
영화나 드라마에서는 비슷한 상황에서 종종 짐을 강제로 싸서 내보내는 장면이 나오고는 합니다. 그러나 이것이 절대 실제 상황이 되어서는 안 된다는 점을 아셔야 할 것인데요. 물론 일반 주거지의 세입자는 2개월, 상가 세입자는 3개월 이상 월세를 연체하였다면 이는 임차인을 내보낼 수 있는 정당한 법적 사유가 됩니다.
그럼에도 강제로 임차인을 내쫓게 된다면 '주거침입죄'나 '재물손괴죄'로 고소를 당할 수도 있습니다. 이때 법적으로 문제가 되지 않으면서 나의 건물을 찾는 방법이 바로 '건물명도소송'을 진행하는 것입니다.
해지의 사유가 필요합니다!
정리해서 말하자면 건물명도소송이란 '실제로 부동산을 소유하고 있는 사람이 불법적으로 그것을 점유하고 있는 사람에게 퇴거를 합법적으로 요청하는 절차'라 할 수 있습니다. 이때 건물에서의 퇴거를 요청하려면 임대차 계약이 체결되었으며, 목적물을 인도했으며, 임대차 계약이 종료되었음을 입증하여야 하는데요.
시간이 흘러 계약기간이 끝나야만 종료가 되는 것이 아닙니다. 임차인의 문제로 계약이 파기될 만한 상황이라는 '임대차계약 해지의 사유'가 있다면 임대차 관계가 종료된 것으로 보고 있습니다.
위에서 설명드린 대로 월세가 연체된 경우와 함께 임대인의 동의 없이 타인에게 임차권을 양도, 전대한 경우에는 만료 사유가 발생되었다고 볼 수 있습니다. 이 외에도 만약 계약서의 기본적인 내용이나 특약을 임차인이 위반하였다면 계약이 해지될 수도 있지요.
동의 없이 리모델링을 하는 등 불법훼손을 하는 행위가 이에 해당될 수 있을 것입니다. 또한, 이와 같은 사유가 사실임을 입증할 수 있는 증거자료를 명확하게 정리해 두는 것이 좋습니다.
소송 전에
이런 것들부터
사실 건물명도소송은 최후의 수단이라 할 수 있습니다. 비용과 시간이 드는 만큼 소송까지 가기 전 단계에서 마무리하는 것이 좋을 텐데요. 무작정 소송에 돌입하기보다 먼저 점유이전금지가처분과 내용증명을 통하여 임차인을 압박하는 것이 현명할 수 있습니다.
점유이전금지가처분은 임차인이 실제로 퇴거는 하지 않으면서 점유명의만을 변경하는 행위를 하지 못하게 하여, 승소를 하더라도 강제집행을 할 수 없게 되는 상황을 미연에 방지하는 것입니다. 게다가 이러한 가처분만 신속하게 받아 두더라도 부동산에 대한 처분행위가 금지된 임차인이 자기 발로 나가 주는 운 좋은 상황이 생길 수 있습니다.
또한, 이러한 문제상황에 있으며 그에 대한 법적 절차를 취할 것이라는 '의사표시'의 증거로 내용증명을 보내는 것도 필요한데요. 이러한 내용증명은 상대에게 심리적인 압박으로 다가와 소송 없이도 원만하게 문제를 해결할 수 있는 수단이 되기도 하지만, 추후 소송에 있어서도 임대인에게 유리한 증거로 쓰일 수 있지요. 변호인의 도움을 받아 일목요연하게 작성하시는 것이 좋겠습니다.
