부동산 거래 진행 시에
여느 때보다 부동산에 대한 관심이 많은 시기입니다. 집값이 치솟으면서 지금 사지 않으면 안 된다는 마음으로 무리해서 집을 사는 경우도 생기고, 단위가 크고 수익성이 좋다고 판단해서 투자 목적으로 활용하는 사례도 많아졌습니다. 이처럼 요동치는 부동산 가격이 거래 방식에도 영향을 미치게 되어 갈등을 양산하게 됩니다. 매수인은 마음에 드는 집이 있다면 가계약을 통해 계약 우선권을 선점하게 될 것이고 매도인은 급등 흐름에 따라 비싼 가격에 팔고 싶기에 가계약을 받아두고 여러 가지 비교하다가 하루아침에 계약을 해제하는 상황이 생기기도 합니다.
물론 반대의 경우로 매수인의 단순 변심으로 부동산 가계약 파기를 진행할 때도 있습니다. 이렇듯 부동산 거래 진행 시에 매도인과 매수인의 입장 차로 가계약이 파기되는 경우가 빈번히 일어나는데 부동산 가계약을 정식 계약 이전의 약식 행위라고 가볍게 보고 법적으로 문제가 되는 것은 없는지 꼼꼼히 확인하지 않는다면 손실을 입게 될 수도 있습니다. 가계약금만 입금된 상황이라도 매매할 대상과 매매 대금에 대한 매수인과 매도인의 합의가 있었다고 보기 때문에 법적 효력이 있다고 할 수 있으며 이를 위반 시에는 사안에 따라 위약금을 물어야 할 것입니다.
부동산 가계약의 법적 효력은
일반적으로 부동산 거래는 큰 단위의 금액이 오고 가기에 물건 사듯 쉽게 계약이 성사되지 않습니다. 보통 계약금을 지급하고 중도금을 그리고 마지막으로 잔금까지 모두 치른 다음 거래가 완성됩니다. 이 과정에서 다른 사람과 거래를 막기 위해 가계약이라는 형태로 매매 물건 예약을 하는 경우도 있습니다.
부동산 가계약은 정식 매매계약 이전에 매매 대금의 일부를 계약금으로 납부하는 약식 계약을 말합니다. 이때 매매 대금의 10%~20%가 통상적인 계약금 기준이 되는데 매수인이 가계약금을 입금하여 매도인이 받은 상황이라면 이때부터는 본 거래에 법적 효력이 인정됩니다. 때문에 해지를 하고자 한다면 그에 따른 위약금을 지불해야만 해지가 가능합니다.
부동산 거래 시에 단순 변심이나 시급한 사유 등으로 언제든 매도인과 매수인의 상황이 변할 수 있습니다. 이때 가계약이더라도 정식 계약 이전의 약식 행위이기에 거래 당사자 중 한쪽이 계약 파기를 주장할 수 있지만 부동산 가계약 파기를 일방적으로 하거나 당하는 상황이라면 몇 가지 챙겨야 하는 내용이 있습니다.
우선 부동산 가계약 파기는 중도금 지급 이전이라야 진행할 수 있습니다. 만일 중도금 또는 잔금까지 치른 상황이라면 일방적인 의사로 매매계약해제가 불가합니다. 또한 가계약 파기 시 입장에 따라 계약금 포기 내지 계약금의 2배를 물어내는 것 말고도 부동산 중개인 수수료 등을 지불해야 하는 상황에 처할 수 있기에 잘 판단하여야 합니다.
민법 제565조(해약금)
① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
부동산 가계약 파기 위약금 책임은
부동산 가계약 파기를 진행하려고 한다면 위약금 책임 여부가 궁금하실 텐데 상황에 따라 다르게 적용됩니다. 만일 집을 구매하고자 하는 매수인이 단순 변심 등의 이유로 계약 해제를 주장한다면 이미 납부한 가계약금을 포기해야 합니다. 또한 선판례에 의거 포기해야하는 가계약금은 실제로 납부한 금액이 아닌 서로 합의한 계약금 전액으로 봅니다. 이는 매수인이 가계약금 5천만 원 중에 3천만 원만 매도인에게 준 상황에서 가계약 파기가 이루어졌다면 나머지 2천만 원도 지급해야 한다는 의미입니다.
그리고 집을 판매하고자 하는 매도인의 상황이 변해서 가계약을 파기하고자 한다면 가계약 금액의 2배에 해당하는 금액을 변제하여야 합니다. 또한 구두로 한 계약일지라도 계약으로 보기에 무작정 받은 것만 돌려주면 끝이라는 식의 주장은 받아들여지기 힘들다는 점 기억하셔야 합니다.
해약금과 위약금의 차이
해약금과 위약금, 헷갈리기 쉬운 두 단어를 구분하는 것을 돕기 위해 차이를 설명해 드리겠습니다. 별다른 약정이 없다면 계약금은 민법 제565조 제1항에 따라 해약금으로 봅니다. 그래서 매도인이 부동산 가계약 파기를 원한다면 약속한 계약금을 포기해야 하고, 매수인이 파기를 원한다면 계약금의 2배를 상환해야 합니다. 단, 이행에 착수하기 전의 상황만을 인정하기 때문에 중도금을 지급하기 전 계약금만 오고 간 때에만 해약이 가능합니다.
이와 다르게 위약금은 민법 제398조에 의거 손해배상의 예정액으로 봅니다. 예를 들어 매수자가 중도금 또는 잔금 지급일을 지키지 않거나 일방이 계약사항을 위반하였을 경우 채무불이행에 대한 손해보상금이 되는 것입니다. 손해배상액을 인정받기 위해서는 계약을 위반할 경우 계약금은 손해배상금으로 한다는 내용의 특약한 조항이 있어야만 합니다. 특약 조항이 없다면 일방의 채무불이행으로 인정되지 않고 귀책사유에 따른 손해보상만 받을 수 있게 됩니다.
다시 말해 해약금은 각자의 사정으로 계약을 해제하고자 할 때 적용되는 것이고 위약금은 특약 등으로 사전에 약속한 내용을 어겼을 경우 적용되는 차이가 있다는 점 참고하시면 됩니다.
민법 제398조(배상액의 예정)
①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
②손해 배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③손해 배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전 4항의 규정을 준용한다.
손실을 막기 위해선
앞서 설명드렸다시피 부동산 매매계약은 큰 금액이 오고 가는 거래입니다. 그렇기에 매수·매도 어떤 입장에 있든 신중하게 진행해야 합니다. 부동산 가계약 파기 등으로 인해서 손실을 입는 상황을 막으려면 사전에 준비를 꼼꼼히 하여야 합니다. 문제가 될만한 부분을 특약사항으로 표기한다든지 이미 손해를 봤다면 이를 합법적으로 보상받는 방법에 대해 전문가의 조언을 얻어 진행하는 등의 조치를 취해야 할 것입니다.
그리고 우리나라의 분양 구조상 분양시기와 실제 모양을 볼 수 있은 준공시기에 차이가 있기에 아파트나 상가의 분양광고와 실제 물건의 모습이 크게 다른 경우도 많이 볼 수 있습니다. 계약을 했다고 해도 과장광고나 허위광고 등을 주장하여 계약 취소를 요구하거나 해당 금액을 반환 요청할 수도 있기에 부당하게 이같은 재산상 손실을 입지 않도록 전문 변호사의 조력을 받는 것이 좋습니다.
