실거주의 정황이 확인되지 않아
손해배상 책임이
개정된 주택임대차보호법에 의해 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 임대인의 정당한 사유 중에서는 '실거주 목적'이 있습니다. 쉽게 말하자면 집주인이 들어와 살고자 갱신을 하지 않겠다고 하는 것은 정당하다는 것인데요.
지난 4월, 실거주를 하겠다며 임차인의 갱신요구를 거절한 피고(집주인) 대하여 법원은 임대인 실거주 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 피고가 계약 종료 후 2개월이 지나 제3자에게 다시 임대를 해 주었기 때문이었는데요. 이에 피고는 실제로 거주를 했으나, 이직하게 되어 부득이 임대를 해 주게 된 것이라 주장하며 맞섰으나 패소하였습니다.
법원은 △원고(임차인)가 퇴거한 이후 입주신고나 차량등록을 한 일이 없고 관리비가 거의 발생하지 않은 점 △피고의 거주지에 대하여 다른 전출입이 신고된 바 없는 점 △다시 임대를 해 주기 직전 피고가 내부 수리공사를 하였다는 점 △아래층 거주자의 증언에 의하면 누수 문제로 부동산에 방문했을 때 아무도 살고 있지 않았다고 했다는 점 등을 들어 실거주가 아닌 제3자에게 임대하기 위해 갱신을 거절했다고 봄이 타당하다고 판시하였으며, 여러가지 정황을 보았을 때 결국 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 것입니다.
갱신요구권 거절하려면
'정당한 이유' 있어야
위에도 나와 있듯 2020년 7월, 주택임대차보호법의 개정으로 임차인이 갱신요구를 할 경우 임대인이 이를 함부로 거절할 수 없게 하는 갱신요구권이 도입되었습니다. 구체적으로는 종래의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 초기에 계약했던 조건 그대로 2년을 더 살 수 있지요.
다만, 다음과 같은 상황이라면 정당한 사유가 있어 임대인이 갱신을 거절할 수 있는데요.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우
목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
임대인(임대인의 직계존속과 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이중에서도 임차인에게 아무 문제가 없을지라도 댈 수 있는 사유가 바로 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'라 할 수 있습니다. 정말로 거주를 하고자 하는 경우도 물론 있겠으나, 임대료 인상을 원하여 이를 핑계 삼아 임차인의 권리를 침해하는 경우도 많지요.
실거주 하겠다던 집주인이
제3자에게 임대해 주었다면?
집주인이 직접 들어와 살겠다고 하며 법적 근거를 들어 갱신을 거절한다면 임차인은 어떻게 할 도리가 없습니다. 미래에 들어와 살겠다는 것을 미리 확인해 볼 수는 없으니 계약해지를 받아들일 수밖에 없지요. 그렇게 갑작스레 새로운 집을 구하고 돈을 들여 이사를 해야 하며, 이사 갈 집에 가전제품이나 가구를 구매해야 하는 등 다양한 손해가 발생할 수 있습니다.
그러나 추후 부동산을 통해 알아본 결과 집주인이 아닌 다른 임차인이 더 높은 임대료에 거주하는 것을 확인하게 되었다면 임대인 실거주 손해배상을 청구해 볼 수 있습니다. 주택임대차보호법에는 다음과 같은 내용이 있기 때문입니다.
■제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤임대인이 제1항제8호(실거주 목적) 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
이는 즉 실거주 목적이라고 허위로 속이지 않았더라면 연장되었을 2년이라는 기간이 지나기 전, 제3자에게 임대를 해 주었다면 손해배상의 책임이 생기게 된다는 것이지요.
손해배상액의 산정은
임대인 실거주 손해배상을 통해 받을 수 있는 손해배상액은 어느 정도일까요? 이 역시 관련 법안에 정확히 나와 있는데요. 만약 갱신이 거절되었을 당시 손해배상액의 예정에 대하여 합의가 있지 않았다면 다음 중 가장 큰 금액이 손해배상액이 됩니다.
갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액(보증금이 있을 경우 차임으로 전환한 금액을 포함)
임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
실거주 목적이라는 사유로 인한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
마지막 손해액에는 이사 비용이나 중개수수료, 새로 이사한 집의 월세 차액 및 기타 부대 비용과 같은 항목들이 모두 포함될 수 있겠지요.
처음에 등장했던 사례처럼 손해배상 청구 소송을 치르게 되면 법원은 다양한 사안들을 모두 돌아보고 고려하여 갱신 거절을 인정해 줄지, 손해배상 명령을 내릴지를 결정해 주게 됩니다. 꼼꼼히 살펴보게 되는 부동산 관련 큰 법적 이슈인 만큼 최근 판례들이 뒤집히거나 피고와 원고간의 첨예한 대립이 이어지기도 하는 것이 임대인 실거주 손해배상인데요.
모두 혼자 감당하기엔 고된 일일 수 있기에, 전문적인 법적 지식과 도움을 제공할 수 있는 변호인을 통하여 부당하게 이사를 가게 된 것에 대한 배상을 반드시 받아 낼 수 있도록 하시길 바라겠습니다.
