칼럼

누구나 겪을 수 있기에

한국인의 평균적인 꿈이 내 집 마련이라 할 만큼 우리나라에서 집을 사고 판다는 것은 굉장히 큰 일입니다. 집을 사고자 할 경우 보통은 입주 전 계약금을 내고 계약을 체결한 후 도중에 중도금을, 마지막으로 이삿날에 잔금을 치르는 식으로 절차가 진행되고 있죠. 계약금은 보통 거래대금의 10% 정도로 적은 액수가 아니기 때문에 돈이 오고 갔다면 양측은 아마도 순조롭게 거래가 마무리될 것이라 기대하게 됩니다.

그럼에도 다양한 사유로 계약이 도중에 중단되는 경우 역시 굉장히 많습니다. 부동산 시장이 유동적이다 보니 주로 계약을 했던 날보다 더 높은 가격으로 집을 팔 수 있게 된 상황의 매도인이 더 큰 이익을 보기 위해 일방적으로 해지를 하면서 이러한 일이 발생하지요. 

이때 계약이 그대로 진행될 것이라 예상하고 다른 일정과 계획들을 맞추어 진행하고 있던 매수인 측에서는 계약금을 돌려받게 될지라도 그보다 훨씬 더 큰 손해를 보게 됩니다. 때문에 언성이 오가다가 소송까지 가는 일이 생겨나게 되는 것입니다.

배액배상 지급은 의무입니다!

만약 이사 준비를 진행하고 있는데 일방적으로 계약 해지를 당하여 곤란하다면 지금의 단계에 있어 내가 법적으로 어떤 배상을 받을 수 있는지를 알아 두어야 할 것입니다. 그래야 손해를 보게 되었다면 그 사실을 알고 대응할 수 있을 텐데요.

원칙적으로 매도인은 일방적인 변심 또는 자신의 잘못으로 계약을 취소할 시에 계약금 배액배상을 해야 합니다. 이는 파기되었을 때 계약금뿐 아니라 동일한 액수의 해약금까지 지불해야 할 의무가 있다는 것입니다. 만약 7억짜리 집을 사며 7000만 원을 계약금으로 지불하였다면 일방적 계약 파기 시에 매도인은 1억 4000만 원을 매수인에게 지급하여야 거래를 취소할 수 있는 것입니다. 

이 금액은 실제로 받은 계약금 일부의 금액이 아닌 계약서를 작성할 당시 정해진 계약금 총액을 기준으로 배상되어야 합니다. 그러나 만약 계약서 특약(특별 약정)으로 취소 시에도 책임을 서로 묻지 않겠다는 약정이 들어가 있다면 지급 의무가 발생하지 않으니 작성 시 꼼꼼히 읽어 보아야 합니다.

또한, 배액배상은 해지권을 발생시킬 뿐이며, 매수인 측에서는 그와 별개로 손해배상 청구가 가능하다는 점 역시 알아 두어야 하겠습니다.

취소 언제까지 가능할까?

배액배상을 하겠다면서 언제든 계약을 파기할 수 있는 것은 아닙니다. 법원에서 판례로서 제시한 계약 해지가 가능한 시점은 '중도금 지급 전 단계'이기 때문이지요. 중도금은 계약금과 잔금 사이에 있는 중간 단계로, 일반적으로는 약정을 반드시 이행하겠다는 의사를 보이는 것입니다. 이 경우 매도인은 등기를 이전해 줘야 하며 매수인은 등기 절차가 마무리된 후 매매 잔금을 모두 지불해야 할 의무가 생깁니다. 아주 적은 중도금을 입금했을지라도 마찬가지이지요.

따라서 법은 중도금을 지급했다는 것 자체를 계약 이행의 착수 시점으로 판단하고 일방이 취소를 원한다고 하여 다른 일방에게 이를 따를 의무가 없다고 하고 있습니다. 이는 특약사항에 '약정일 이전 중도금 지급을 금지한다'는 내용이 없는 이상, 중도금을 지급하겠다는 날짜 이전에 미리 송금을 하였더라도 똑같이 적용되는 문제입니다.

만약 중도금 지급을 한 시점에서 계약이 취소되었다면 배액배상을 지급받는 것이 아닌 '소유권이전등기소송'이나 '계약 이행에 대한 소송'까지도 진행할 수도 있습니다.

법적 공방으로 이어졌다면

한두 푼 걸린 문제가 아닌데다가, 다른 일정까지 맞추어 준비해 두었다면 파기 시 일방은 많은 피해를 볼 수 있는 것이 부동산 계약이지요. 이때 집주인이 별도의 약정이 없었음에도 불구하고 계약금만 돌려주는 등의 배액배상을 거부하는 경우가 생기면 이는 주로 민사소송의 문제로까지 이어지게 됩니다.

사적자치를 우선으로 하고 있는 민법이지만, 원활한 협의가 되지 않았다면 계약을 파기당한 매수인의 입장에서는 소송을 통해 배액배상을 받는 것이 좋은 선택입니다.

그러나 이는 매우 스트레스받는 일이기도 할 것입니다. 믿고 있던 계약을 파기당해 수습하는 데 신경을 쓰느라 정신이 없는데다가, 경험이 전무한 일로 소송까지 가게 되었다면 혼자 진행하는 데 있어 무리라는 생각이 드실 수 있습니다. 

나의 상황이 소송으로 해결될 수 있는지 궁금하시다면, 혹은 소송 진행에 있어 도움을 받고자 하신다면 해당 사안에 관해 풍부한 전문지식을 가진 법률법인의 자문을 통해 일을 무사히 마무리하시길 바랍니다.