공유토지분할 쉽지 않기에
부동산과 관련된 분쟁은 끊임없이 발생하고 있는데요, 다수의 사람이 함께 가지고 있는 공유토지의 경우 분쟁이 자주 일어날 수밖에 없습니다. 대표적으로 부모에게 토지를 상속받은 자녀들이 여러 명일 때 이를 처분하거나 권리변경을 하는 경우 다툼이 발생할 가능성이 높은데요, 다수가 공동의 토지를 소유하고 있는 때에는 특정인이 단독으로 권리를 행사할 수 없기에 여러 분쟁이 발생합니다.
개별로 지분이 구분되어 있다면 본인 지분만 단독으로 처분할 수 있으나 다른 사람과 함께 가지고 있는 토지는 공유자 중 단 한 사람이라도 반대한다면 처분을 할 수 없습니다. 그렇기에 공유토지분할 소송 절차를 밟아서 처분하실 수 있습니다.
소송을 진행하기에 앞서
공유토지분할 소송이란 2인 이상이 하나의 토지를 점유하고 있다가 이를 처분하고 싶은 경우, 공동 사유자와 분할 방법에 대한 협의가 성립되지 않은 때에 법원에 청구하여 진행하는 소송입니다. 공유토지분할 소송을 통해 판결이 나게 되면 각 공유자들은 법원의 판결에 따라 분할된 토지에 대해 단독 소유권을 갖게 됩니다. 경우에 따라서는 경매로 해당 토지를 매도시킨 뒤, 공유자의 지분률에 따라 나누기도 합니다.
소송을 제기하기에 앞서 특약사항이 존재하는지 살펴보셔야 합니다.
공유물을 분할하지 않기로 한 특약이 있을 경우
공유물을 분할하지 말라는 유언이 있을 경우
공유물이 집합건물의 공용 또는 대지일 경우
건물의 경계, 담, 거 등에 해당할 경우
위 4사지 사항 중 하나라도 해당된다면 공유토지분할 소송은 각하 판결로 종결됩니다. 그렇기에 소를 제기하기 전에 소송을 제기할 수 있는 조건이 맞는지 검토하신 후 진행하시는 것이 좋습니다.
또한 가처분 신청을 하시는 것이 중요합니다. 토지 소유자들 중 다른 소유자들의 동의를 받지 임의로 토지를 처분하는 경우도 발생할 수 있기 때문인데요, 그렇기에 소송이 끝나기 전까지 토지가 분할될 수 없도록 가처분 신청을 통해 조치를 취해 놓으셔야 합니다.
가처분 신청이 받아들여지게 될 경우 공동 소유자들은 소송이 끝날 때까지 해당 지분을 처분하거나 소유권을 양도할 수 없게 됩니다.
소송은 어떻게 진행되나
분할 신청을 위해서는 공유자 중 20% 이상 또는 다수의 경우 20명 이상의 동의를 얻어야 합니다. 분할 신청 후 관련 위원회에서는 최대 5주 내에 공유토지의 분할 여부를 결정하게 됩니다. 만약 이에 이의를 제기하고 싶다면 3주 내에 이의를 제기할 수 있습니다.
결정이 내려지더라도 누군가 이의를 제기하면 결국 소송 절차로 이어지게 됩니다.
공유토지분할 소송은 원고측에서 소장을 제출하면서 시작됩니다. 이후 피고측에게 소장부본이 송달되고 답변서를 제출하게 되는데요, 이때 주의하실 점은 공유자 모두의 동의가 필요하다는 것입니다. 소송의 모든 권리자가 소송에 참여해야 한다는 의미인데요, 한 사람이라도 빠지게 된다면 기각될 수 있습니다. 상대방이 변론기일 등에 출석을 하지 않으면 무변론 판결 선고를 받게 됩니다.
공유토지를 분할하는 방식은
공유토지를 분할하는 방식은 세 가지가 있습니다.
첫 번째는 현물분할 방식입니다. 토지를 현물로써 분배해 처분하는 방식입니다. 지분의 비율 및 소유자들의 지분에 따라 일정하게 나누어 가지는 방식인데요, 현물분할이 원칙적으로 이루어지긴 하지만 소유한 토지가 넓을수록 딴 지분을 현물로 분배하기란 쉽지 않습니다, 토지의 위치에 따라 가치가 달라질 수 있기 때문입니다.
그럴 경우엔 두 번째 방법인 대금 분할 방식이 있습니다. 각 소유자의 지분에 따라 금액으로 나누는 방식입니다. 이 방식은 현물을 경매로 매매하고 남은 매각 대금을 분배하는데요, 이 방법 역시 경매 가격이 시세에 비해 현저히 떨어질 가능성이 있다는 문제점이 있습니다. 투자 가치가 높은 부동산이라면 미래에 가치가 올라갈 수 있어 현재 매도하는 것이 적절하지 않을 수 있기 때문입니다.
마지막으로는 가액에 따른 배상 방식이 있습니다. 공유자 중에 한 명이 부동산 전체를 매수한 뒤에 일정 지분만큼 그 값을 배상해 주는 것입니다. 공유소유자마자 토지의 투자 가치를 다르게 생각할 수 있기에 투자 가치를 높게 생각하는 소유자가 그렇게 생각하지 않는 다른 소유자들에게서 부동산 전체를 매수하고 일정 지분에 따라 값을 배상해 주는 방법인 것입니다.
오늘은 공유토지분할에 대해서 알아보았는데요, 공유토지 관련 문제는 다수의 사람들의 의견 충돌로 발생하기 때문에 불리한 결과를 받지 않기 위해서는 전문 변호사의 조력을 통해 적절한 전략을 세워나가면서 준비하시는 것이 중요합니다. 공유토지로 인해 이해관계가 대립하는 상황이라면 변호사의 도움을 받아 꼼꼼하게 검토하고 준비하여 원하는 결과를 받아내시길 바랍니다.
