칼럼

사용에 따른 댓가로

안녕하세요. 부동산 전문 로펌인 법무법인 굿플랜입니다. 

주거를 사용하는 조건으로 우리 일반적으로 월세 등을 입금하여 해당 주거 공간을 점유하는 것에 대한 대가를 지급하게 됩니다. 그러나 자동이체로 계좌를 등록해 놓는 게 아닐 시에, 매달 정해진 월세를 꼬박꼬박 지급하는 임차인은 생각보다 많지 않다고 합니다. 

물론 어쩌다 한 번 날짜를 잊어버려서 월세가 밀리는 경우도 많지만, 의도적으로 몇 개월 동안 임차 주택에 대한 차임을 미루게 된다고 한다면, 임대인 입장에서는 큰 손실이 아닐 수 없습니다. 

임대인 입장에서도 온전히 자신의 소유의 건물에서 주거 임대를 하는 게 아니라, 대출을 받아서 임차인들에게 받는 월세를 통하여 이자를 납부하는 상황이라고 한다면, 해당 상황이 지속되면 지속될수록 큰 경제적 피해를 야기할 수밖에 없는데요. 

따라서 계속해서 기다려주는 것보다 법적 조치를 통해서 손해에 대한 방어를 하여야 합니다. 의무를 이행하지 않는 임차인에 대해서는 더욱 냉정하게 대처하여야 한다는 점 기억하셔서, 건물인도소송을 통하여 상황을 해결해 나가시길 바랍니다.

정당한 권한이 없는 불법 점유자를 상대로

건물인도소송은 일반적으로 명도소송이라고 일컬어지며, 조금 더 쉽게 풀어서 이야기하자면 부동산을 점유하는 점유자가 정당한 권한이 없는데도 해당 부동산을 계속해서 점유하는 경우 임대인의 권리를 보호하기 위해서 건물에서 퇴거하라는 목적으로 진행하는 송사입니다. 

가장 일반적으로는 차임을 연체하는 경우로 예를 들 수가 있는데요. 주택은 2기 이상의 월세를 미납한 경우, 상가는 3기 이상의 월세를 미납한 경우 해당 소송을 진척하여 권리를 회복할 수 있습니다. 이때, 연속적으로 미납할 것을 요구하지는 않고, 미납한 연체액이 3기 이상의 액수에 이르게 된다면 소송 제기가 가능합니다. 

예를 들어, 월세가 50만 원인 주택이 있다고 한다면, 2기에 해당하는 금액은 100만 원입니다. 어느 기간이 되었든 100만 원 이상 월세를 미납한 사실이 있을 시에는 건물인도소송이 가능하니, 요건을 확인하여 소송을 진행하시길 바랍니다.

점유자가 변경되는 변수를 통제하기 위해서

건물인도소송을 통해서 승소를 하게 된다면, 대상 부동산에 대해서 강제집행이 가능하게 됩니다. 이후, 강제집행에 대한 신청서를 작성하고 제출한 뒤 집행비용을 예납하게 됩니다. 

그러나 이 과정에서 유념하셔야 할 것은, 미리 보전처분을 신청해두어야 한다는 점입니다. 건물인도소송에서 주로 언급되는 보전처분은 '점유이전금지가처분신청'을 의미하는데요. 건물인도소송의 피고는 의도적으로 해당 부동산을 타인에게 넘겨주거나 빼돌려 소송에 혼란을 주는 행동을 할 수 있습니다. 

이 과정에서 부동산의 점유자가 변경된다면, 건물인도소송에 승소하여 적법한 집행권원이 생기더라도, 해당 점유자에 대해서는 명도를 주장할 합당한 사유가 사라지게 되니, 건물인도소송 절차를 또다시 밟아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

따라서 소송에 진입하기 전, 필히 인지하시어 자신의 시간과 노고가 사라지지 않는 보전처분을 미리 거치시는 것을 강조드리는 바입니다.

건물인도소송, 굿플랜과 함께라면

다음은 건물인도소송과 관련한 사안에서 굿플랜의 조예가 돋보인 사례를 소개해드리고자 합니다.