상가임대차변호사 확실한 준비를 통해
늘어나는 부동산 사기
경제가 어려워짐과 동시에 부동산과 관련된 문제들 역시 많이 일어나고 있는 추세입니다. 특히 부동산 전세 사기는 지난해부터 꾸준히 문제가 지속되어 왔는데요, 전국에서 1만 명이 넘는 피해자가 발생했다고 합니다. 따라서 임대차 계약 만료를 앞두고 전세보증금을 제대로 반환받을 수 있을지 걱정하는 분들이 많습니다.
특히 경제적 자립 능력이 부족한 사회 초년생들이 많이 당하고 있어 그 피해가 매우 큽니다. 부동산 사기를 당할 시 매우 큰 금전적 피해 뿐만 아니라 인로 인한 심리적 피해까지 주기 때문에 더욱 심각한 문제가 되고 있는 것이죠. 오늘은 이처럼 임대차 상황에서 문제가 생길 시 해결 방법과 이런 경우 어떻게 상가임대차변호사의 도움을 받을 수 있을지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
세입자 보호를 위해
장사를 처음 시작할 때는 많은 시간과 비용이 들어갑니다. 각종 권리금, 인테리어 및 시설 투자 비용 등이 필요한데요, 그렇기 때문에 상가를 임대하여 장사하는 많은 분들은 같은 자리에서 오랫동안 영업하길 원하실 겁니다. 장소를 한 번 옮길 때마다 막대한 비용이 지출되기 때문이죠. 그렇기에 우리 법은 상가건물 임대차보호법을 통해 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 (계약 갱신 요구 등)
①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 계약 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
이처럼 위 조항에서는 임대차기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차계약이 갱신되도록 하는 묵시적 갱신을 규정하고 있습니다.
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되는 것입니다.
또한 계약갱신요구권의 권리 역시 첫 임차일로부터 10년까지 행사할 수 있는데요, 임대인이 함부로 임차인을 내쫓을 수 없다는 뜻입니다.
주의하셔야 합니다!
하지만 모든 경우에 임차인의 계약 갱신을 인정해 주는 것은 아닙니다. 월세를 잘 내지 않거나 부정하게 사용하는 등 임대인에게 피해가 가는 경우도 있기 때문이죠. 그렇기에 상가건물 임대차보호법에서는 몇몇 상황에 예외를 두고 있습니다.
제10조 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
임차인의 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건믈의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이에 해당하는 경우 임대차 계약 갱신이 어려워질 수 있으니 임대차 계약 갱신을 원하는 임차인 분들은 이러한 사항들을 잘 확인해 두시는 것이 좋습니다.
보증금 반환 소송을
확실하게 준비하려면
계약 갱신을 원하지 않아 계약 갱신 거절의 의사를 밝혔음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금을 제때 반환하지 않는다면 임대차보증금 반환청구소송을 고려해 보실 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한다면 큰 피해로 이어질 수 있기 때문입니다.
임대차보증금 반환청구소송을 진행하기 위해서는 먼저 임대차 계약이 적법하게 종료되었다는 사실을 입증해야 합니다. 따라서 계약 갱신을 거절하는 의사 표현을 할 때 문자, 전화 녹음 등 객관적인 증거 자료를 남겨 두어야 합니다.
소송을 진행하기 전 내용증명을 이용해 보실 수 있는데요, 이는 그 자체만으로 법적 효력을 가지진 않지만 추후 소송이 진행될 때 증거 자료로 활용할 수 있고 내용증명을 보내는 것만으로 상대에게 압박을 줄 수 있기 때문에 효과적입니다.
또한 중요한 점은 소송을 제기할 때 임차했던 부동산의 점유를 해제해선 안 된다는 겁니다. 부동산의 점유가 해제되는 순간 우선변제권, 대항력 등이 사라지기 때문입니다. 또한 임대인의 재산에 가압류 등을 신청하는 것도 잊지 않아야 합니다.
상가임대차변호사의 도움을 통해 이러한 과정과 절차들을 꼼꼼하게 준비하여 원하는 결과를 얻으시길 바랍니다.
임대차보증금 반환 성공 사례
다음은 저희 법무법인 굿플랜이 진행한 임대차보증금 반환소송에서 채권자였던 의뢰인이 전부 승소를 받은 사례를 소개해 드리도록 하겠습니다.
이 사건은 임차인과 임대인간의 임대차보증금 반환소송이었는데요, 임대차가 종료되었으나 임대인이 전세금을 반환해 주지 않고 임대인은 연락두절이 되었던 상황이었습니다. 본 소송에서는 임차인이 원고가 되어 임대인을 피고로 임대차보증금의 반환을 청구하였고, 피소된 임대인은 그제야 연락이 가능해졌습니다.
이 사건에서는 임대차 계약의 목적물이었던 당해 부동산을 임대인에게 반환하였는지가 쟁점이 되었습니다. 굿플랜은 임차인의 원고를 대리하여 임대인을 상대로 임대차보증금의 반환을 청구하였습니다. 임대차 관계가 적법하게 해지되었음을 주장하기 위해 사실관계를 법리적으로 판단하고, 원고의 해지의사 통지와 목적물의 반환을 근거로 변론하였습니다.
이렇게 노력한 결과, 조정을 통해서 당사자들간의 오해와 의견 차이를 해소하여 청구한 금원 전부와 지연 지급에 대한 배상금에 대한 지급 결정을 이끌어낼 수 있었습니다.