불법건축물철거 정당하게 요구하기 위해선
토지 소유자,
정당한 철거 요청하기 위해선
요즘 명도소송이 많이 발생하는데, 이는 월세나 전세로 집을 빌리는 입주자가 계약 기간이 정상적으로 종료되었음에도 불구하고 집을 반환하지 않고 계속 점유하는 경우입니다. 집주인이라 해도 임차인을 마음대로 내보낼 수 없으며 강제로 내쫓는 것은 불법 행위에 해당합니다. 그래서 이런 상황에서는 명도소송을 제기하는 경우가 많습니다.
이와 마찬가지로, 토지에도 동일한 원칙이 적용됩니다. 토지의 정당한 소유주라 할지라도 자신의 부지 위에 무허가 건물이나 시설물 등이 설치되어 있다면 자기 마음대로 철거할 수 없습니다. 이럴 때 토지 소유자는 정당하게 철거를 요청하기 위해 불법건축물철거 소송을 제기할 수 있습니다.
그래서 오늘은 불법건축물에 대한 철거 소송을 진행하는 방법에 대해 간략하게 알려드리겠습니다. 만약 불법건축물과 관련된 상황에 처하셨다면 신속한 대처를 통해 재산상의 손해를 최소화할 수 있기를 바랍니다. 아래의 내용을 참고하여 필요한 조치를 취하시기 바랍니다.
불법건출물철거 소송은
앞서 언급한 것처럼, 불법건축물철거 소송은 토지 소유자와 건물 소유자 간의 법적 분쟁을 다룹니다. 토지 소유자라고 해도 건물의 소유는 다른 사람에게 있을 수 있기 때문에 이러한 갈등이 발생하는 것입니다.
대한민국 민법에서는 지상물을 토지에 부속된 것으로 보지 않고 독립적인 부동산 목적물로 취급합니다. 따라서, 건축물의 주인과 토지의 소유주는 별개로 인정됩니다. 그러므로 해당 상황에서 가장 평화로운 방법은 건축물의 실질적인 소유주와 협상하여 철거를 합의하는 것입니다. 그렇지만 협상이 어려운 경우 법적 절차를 따라 철회를 시도하는 것을 권장합니다.
토지 소유주로서 자신의 동의 없이 지어진 건물을 발견하면 해당 건축물의 소유자를 대상으로 불법건축물 철회 소송을 제기하여 강제적인 인도 및 철회를 요구해야 합니다. 법적 절차 없이 임의로 철회하려고 한다면 주거침입죄 등 혐의가 적용될 수 있으며 재산 손괴죄 등 혐의로 형사 처벌을 받게 됩니다. 게다가 민사 절차까지 역으로 당할 수 있으므로 임의로 건축물을 철회하거나 파괴하는 행위는 가능한 피해야 합니다.
불법건축물에 대한 제재는?
불법건축물은 원상 회복 명령, 영업금지, 행정대집행 등의 처분을 받을 수 있으며, 이로 인해 금전적인 손실이 발생할 수 있습니다. 각 법률에 따라 시정명령을 따르지 않는 경우 이행강제금과 형사처벌이 부과될 수 있습니다.
건축법에 따르면 불법건축물은 해당 건축물의 시가 표준액에 위반면적, 부과요율, 가중률 등을 곱한 금액으로 이행강제금이 부과됩니다. 또한, 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금에 대한 형사처벌도 가능합니다.
주차장법에 따르면 주차 구획 설치비용의 일부를 이행강제금으로 부과합니다. 해당 지방자치단체 조례에 의해 20% 또는 10%가 적용되며, 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금도 가능합니다. 개발제한구역특별법에 따라 위반내용에 따른 해당 건축물의 시가 표준액에 위반면적의 일부를 갖고 강인함으로써 각기 다른 금액이 갱신되어야 합니다. 그리고 3년 이하의 집행유예를 선고 받게 됩니다.
따라서 무작정 불법 건축인 것만으로 철거하는 것보다는 법적 절차를 밟아 철거 소송을 진행하는 것이 바람직합니다.
불법건축물철거를 결심하셨다면
불법건축물철거를 하기 위해 결심하셨다면 앞서 확인해야 할 중요한 사항이 있으며, 지상권과 점유취득시효에 대해 알아보셔야 합니다.
지상권은 다른 토지 소유자가 자신의 토지에 건물, 시설물, 수목 등을 소유하고 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 지상권이 성립하기 위해서는 토지에 저당권이 설정되어 있어야 하며 그 당시 토지의 주인과 건물의 소유자가 동일한 사람이어야 합니다. 또한, 토지나 건물 중 어느 한 쪽에는 저당권이 설정되어 있고 경매를 통해 각각 다른 소유자로 이전되었어야 합니다. 이러한 조건들이 모두 충족된다면 지상권을 주장할 수 있습니다.
하지만 이러한 내용은 실정법 상의 지상권 성립 요건일 뿐 관습법에 따라 다를 수도 있습니다. 관습법에서는 지상권이 성립하기 위해서는 처분 당시 같은 인물의 소유로부터 분리되었어야 하며 매매나 기타 적법한 이유로 분리된 것으로 인정됩니다. 이 경우 철회 약정도 없었어야 한다는 점을 기억하셔야 정확히 이해하실 수 있습니다.
만약 건축물 소유주가 법적인 지상권 요건을 충족한다면 불법건축물에 대한 철회 소송은 어려움을 겪을 수 있으므로 제기 전에 사전 확인 후 판단하는 것을 권장합니다.
점유취득시효란
점유취득시효도 알아두셔야 할 중요한 개념입니다. 이는 다른 사람의 부동산을 20년 동안 안전하게 점유한 경우 소유권을 취득할 수 있다는 것을 말합니다. 만약 점유 시작부터 종료까지 20년 동안 부동산을 안전하게 점유했다는 사실이 증명된다면 해당 부동산에 대한 소유권을 주장할 수 있으며, 이를 위해서는 몇 가지 조건들을 충족해야 합니다.
첫째, 본인이 해당 부동산을 소유하려는 의사가 있었는지 확인되어야 합니다. 둘째, 강제적이거나 폭력적인 방식으로 소유했던 것이 아니라 평화롭게 소유했던 것인지 여부를 검토해야 합니다. 셋째, 다른 사람들에게 공개적으로 점유가 알려진 사실이 있는지 확인해야 합니다.
하지만 자신의 소유가 아닌 땅을 악의적으로 무단 점유했다면 지주점유 추정이 깨져 20년간의 점유 행위로 인한 시효취득은 불가능합니다. 따라서 이러한 상황도 면밀히 파악해야 합니다.
만약 점유취득시효가 인용될 가능성이 있다면 토지 소유자로서 불법건축물에 대한 철회 소송에서 불리한 입장에 처할 수 있으므로 이 또한 신뢰할 수 있는 법률 대리인과 상담하여 진행하는 것을 권장 드립니다.
법률 전문가와 함께
상대방의 입장에서 토지인도와 건물 철거 소송에 대응하기 위해서는 계약상 점유할 권리인 임차권, 전세권, 지상권 등의 유효성을 주장할 수 있을 뿐만 아니라 점유 취득시효, 법정지상권, 유치권과 같은 권리에 대해서도 공고히 인식해야 합니다. 또한 건물 철거 청구가 권리를 남용한 행위에 해당한다는 주장도 가능합니다.
따라서 임의로 철거하여 재산상의 손해를 입는 것보다는 전문 변호사와 함께 사건을 면밀히 파악하고 다양한 대응책을 구축한 후 불법건축물 철거 소송을 통해 안전하게 불법 건축물을 제거하는 것이 바람직합니다.