매도인이 계약 파기 후
계약금 반환을 미룬다면
부동산 가격이 상승하며 수도권 내에 있는 집을 구하기가 점점 어려워지고 있습니다. 아파트를 구해 사기로 했지만 그 사이 가격이 올랐다는 이유로 매도인이 일방적으로 계약을 파기해 버리는 경우도 있습니다. 이처럼 부동산 매매계약을 맺은 매도인이 일방적인 계약 파기 후 자신이 받은 계약금을 반환해 주지 않는 경우도 있기에 문제가 발생하게 됩니다.
부동산 거래에서 계약금은 중요한 역할을 하는데요, 거래 계약의 우선순위와 신뢰를 확보하기 위하는 등의 목적으로 사용되고 있습니다. 그뿐만 아니라 법률에서 정한 바에 따라 부동산 거래에서 발생하는 손해를 보전하기 위해 계약금이 활용됩니다.
계약금만 준 상태라면
해제 가능합니다.
부동산 거래는 계약금, 중도금 그리고 잔금의 단계로 진행되는 경우가 많습니다. 계약금은 보통 총액의 10% 정도이며 중도금은 매매 대금의 40~50%. 잔금은 매매 가격에서 계약금과 중도금을 제외한 잔액입니다.
계약금을 걸었는데 거래를 완료하지 못할 사정이 생겼을 때 매수자는 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있으며 이는 우리 민법에 규정되어 있습니다.
민법 제556조 (해약금)
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
그렇기에 계약금을 받은 사람이 해약을 할 때에는 받은 금액의 2배를 반환해야 하며 계약금을 준 사람이 해약을 할 때에는 계약금으로 줬던 금액을 포기해야 합니다. 만약 이에 대해 합의가 이루어지지 않는다면 계약금 반환 청구소송을 통해 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
가계약금도 같을까?
부동산 계약금 반환에서 가장 중요한 것이 계약이 성립되었는지의 여부입니다. 따라서 가계약금을 지급한 경우에도 부동산 계약이 성립되었는지부터 확인해 보셔야 합니다.
대법원은 "가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매 대금 등이 특정되고 중도금 지급 라방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있다."고 판시하였습니다.
그렇기에 가계약금을 주고받을 때 계약이 성립되는지의 여부는 '매매목적물과 매매 대금의 특정', '중도금 지급 방법에 대한 합의'라고 볼 수 있습니다.
가계약금이 있는 경우 계약을 파기하면 해약금 조항이 적용되는지도 궁금하실 텐데요, 계약금의 물취나 배액 배상이 요구되는 계약은 '해약금'에 관한 약정을 별도로 한 경우에 해당합니다. 따라서 계약서에 해약금 조항을 별도로 넣었을 때 가능한 것입니다.
중도금까지 준 경우라면
다만 이는 계약이 이행되기 전에만 가능하기 때문에 진행 상태를 잘 파악하셔야 합니다. 따라서 계약금 이외에 중도금이나 잔금을 지불하였다면 계약 해제가 어렵습니다. 부동산 관련 계약은 민법상 계약의 한 형태로 민법에서 규정하고 있으며 계약서의 내용대로 이행해야 합니다.
중도금 지급 전에는 해제를 할 수 있도록 하용하고 있지만 만약 중도금까지 입금이 된 경우에는 계약 해지 자체가 불가능합니다. 매도인과 매수인이 계약의 당사자 입장에서 같이 합의한 내용이 계약서이며 어느 일방의 변심에 의해 파기될 수 없기 때문입니다.
다만 예외적으로 거래 당사자 간에 미리 조건을 명시해 둔 경우는 가능할 수 있습니다. 계약서를 잘 검토하여 해지가 가능한 상황들을 규정한 계약서 조항을 적용하여 해제나 해지를 시켜야 합니다. 만약 부동산의 면적이 적다던가, 부동산의 상황이 계약과 현저히 다르던가, 매립물이나 쓰레기 등 부동산 자체에 하자가 있는 경우에는 부동산 약의 해지가 가능합니다.
하지만, 이러한 경우에는 법원의 기준이 매우 까다롭기 때문에 이를 입증하기 위한 다양한 증거를 준비하셔야 합니다.
계약금반환청구소송 승소 사례
다음은 저희 법무법인 굿플랜이 진행한 계약금 반환 청구소송에서 전부 승소한 사례를 소개해 드리도록 하겠습니다.
본 사건에서의 굿플랜은 채권자의 소송대리인으로서 채무자의 채무에 대한 독촉절차(지급명령)를 진행하였습니다.
그 결과, 의뢰인 전부 승소로 지급명령이 받아들여지면서 별도의 본안 소송 없이 사건을 조기에 종결시킬 수 있었습니다.
오늘은 부동산 계약금 반환에 대해 알아보았는데요, 사안에 따라 부동산 계약 해제가 가능할 때도 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다. 부동산 계약금 반환의 문제가 해결되지 않는다면 계약금 반환 청구소송을 고려해 보실 수 있는데요, 금액이 큰 부동산 문제인 만큼 확실한 결과를 위해 전문 변호인의 도움을 받아 사건을 해결해 나가시길 바라겠습니다.
