노후된 건물이라면
재건축이 필요하기 때문에
건물이 오래되면 노화로 인해 건물의 질이 떨어질 뿐만 아니라 그로 인해 건물에 살고 있는 거주자들의 안전에도 위협을 가할 수 있습니다. 그렇기 때문에 건물이 오래되었다면 재건축을 진행하시는 분들이 많습니다. 오래된 건물을 부수고 새 건물을 짓는 것이죠.
하지만 재건축을 원활하게 진행하기는 쉽지 않을 수 있는데요, 바로 그곳에 살고 있는 주민들이나 부동산 소유자들의 동의가 필요하기 때문입니다. 각자의 의견이 모두 다르기 때문에 주민들 사이에서 갈등이 일어나기도 하고 결국 동의를 받지 못하게 되는 경우가 생깁니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 재건축 매도청구소송이 필요한 것이죠.
재건축 결의
잘 확인해두셔야 합니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조에서 재건축 결의를 규정하고 있습니다.
건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비. 복구비나 관리 비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우 관리단 집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
1. 얼마만큼의 결의가 필요한가?
재건축 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의를 받아야 합니다. (휴양 콘도미니엄의 경우 3분의 2 이상) 이 비율은 적은 비율이 아닌데요, 무효확인 소송이 일어나지 않게 하려면 동의서를 받을 때 철저하게 준비히시는 것이 좋습니다.
여기서 구분소유자는 구분소유자의 숫자이고, 의결권은 전유면적의 비율을 뜻합니다. 1인의 구분소유자가 여러 개의 호실을 소유하더라고 그 수를 계산할 때는 호실 수를 기준으로 하는 것이 아니라 1인으로 계산합니다. 즉, 각각 소유하고 있는 구분소유권 개수를 고려하지 않고 자연적 의미의 구분소유자 수를 기준으로 판단하는 것입니다.
2. 결의할 때에는 다음의 사항을 정하여야 합니다.
① 새 건물의 설계 개요
② 건물의 청거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
③ 제2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
④ 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항
이러한 사항을 정확하게 전달하여야 하며, 그렇지 않은 채 이루어진 의결은 무효가 되어 재건축결의 무효확인 소송이 진행될 수 있습니다.
3. 재건축 결의의 방법
재건축을 위해 관리단 결의가 필요하다 하였는데요, 관리단 집회를 하되 서면이나 대리인에 의한 결의 또는 전자 투표 등의 전자적 방법으로 행사할 수 있습니다.
다만 집합건물법 제49조에 '재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지 사용권을 매수한 각 매수 지정자는 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 함의한 것으로 본다.'라고 규정되어 있습니다.
관리단 집회가 없어도 결의를 한 것으로 보는 의제 조항도 있는 것이기에 유의하셔야 합니다.
재건축 매도청구소송을
고려하신다면
재건축 사업 구역 내에 아파트를 소유한 자들은 재건축 사업에 동의하고 소유한 아파트를 조합에 제공한 후 사업 완료 시 새로운 아파트를 분양받거나, 재건축 사업에 동의하지 않고 기존에 소유한 아파트를 조합에 매도할 수 있습니다.
후자의 경우 조합은 재건축 사업을 희망하지 않고 자신이 소유한 부동산의 청산을 희망하는 이른바 청산자를 상대로 청산자가 소유한 아파트의 소유권을 조합에게 이전하라는 소송을 제기하게 되는데 이러한 소송을 재건축 매도청구소송이라고 합니다.
먼저 살펴볼 것은 적법 여부입니다. 재건축 조합이 재건축 사업을 절차적 또는 실체적으로 위법하게 진행하였다는 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, 재건축 매도청구소송의 청구가 인용될 가능성이 높습니다.
즉, 매도하지 않겠다는 소유자의 입장이 받아들여지는 경우는 많지 않다는 것이죠. 하지만 조합이 소송을 진행함에 있어 법적으로 혹은 절차상의 하자가 있다면, 이를 부적법 각하 시킬 수 있습니다. 그렇기에 이를 잘 확인해 보는 것이 중요합니다.
적절한 감정평가가 이루어져야
재건축 매도청구소송에서 가장 중요한 것은 감정평가라고 할 수 있습니다. 청산자가 조합으로부터 지급받게 될 구체적인 청산 금액은 재건축 매도청구소송에서 진행되는 법원의 감정평가에 따라 결정되는데요, 그렇기에 적정한 가액을 평가받는 것이 중요합니다.
대법원은 재건축 매도청구소송으로 인한 청산 시 청산 목적 부동산의 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함해야 하는 것이 원칙이라고 명시하였습니다. 하지만 조합이 평가한 부동산의 가격에는 이러한 개발이익이 포함되어 있지 않은 경우가 많기 때문에 법원 감정평가 절차에서 이를 반영한 적정 시가를 평가받을 수 있도록 대응하는 것이 중요합니다.
또한 적정한 금액의 감정평가를 받기 위해서는 부동산 감정평가에 영향을 주는 법률적 요소에 대한 철저한 검토와 현장 감정 시의 적극적인 대응이 필수적입니다.
오늘은 재건축 매도청구소송에 대해서 알아보았는데요, 서로의 입장이 다른 사안이니만큼 객관적인 증거와 자료들을 통해 자신의 의견을 피력하여 전달하는 것이 중요합니다. 부동산에 대한 소송은 일반인들에겐 생소한 만큼 이 분야의 전문 변호사의 도움을 받아 사건을 해결해나가는 것이 좋습니다.
