불법 점유자라도
함부로 내보낼 수 없습니다.
민사 소송 중 부동산과 관련된 분쟁들이 많이 발생한다고 하였습니다. 부동산은 피해를 입게 되면 그 피해 금액이 커서 신속하게 해결하는 것이 중요한데요, 오늘은 건물인도소송이 발생하는 경우와 그 해결 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임대차 계약이 종료되었는데도 나가지 않는 경우가 생기기도 합니다. 많은 분들이 자신의 건물이니 마음대로 내보내면 되지 않냐고 하시는데 옳지 않은 방법입니다. 우리 법은 점유자의 권리를 보호하고 있습니다. 소유자라고 하더라도 점유하고 있는 사람을 함부로 내쫓을 수 없다는 것이죠. 그렇기에 점유자를 강제로 끌어내는 등의 행위는 오히려 주거침입 등의 형사처벌 대상이 될 수 있어 절대 하시면 안 됩니다.
합법적으로 건물을 되찾으려면
이럴 땐 건물인도소송이라는 법적인 절차를 걸쳐 자신의 건물을 되찾아야 합니다.
건물인도소송이란 임대차 계약이 만료 또는 해지되었음에도 불구하고 무단점유를 하고 있는 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않을 경우, 그 무단점유자를 상대로 제기하는 소송으로 명도소송과 같은 개념입니다.
상대가 나의 건물을 무단으로 점유하고 있는 경우, 임대차 계약이 만료되었는데도 불구하고 나가지 않고 점유하고 있는 경우, 임차인의 임대차계약 특약사항으로 계약 해지 사유가 발생한 경우, 임차인의 임대료 연체로 계약이 종료된 경우, 정당한 경매 절차를 통해 낙찰받은 건물에 점유자가 나가지 않고 점유하고 있는 등 여러 사유로 건물인도소송을 진행하게 됩니다.
임대차는 원칙적으로 계약기간 만료로 종료가 되는데, 계약기간이 만료되기 전이라 하더라도 임차인의 밀린 차임이 2기 또는 3기(상가건물)의 차임액에 달할 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 규정되어 있습니다.
소송 진행 전에
해보실 수 있습니다.
부동산과 관련된 분쟁은 자칫하면 큰 피해를 볼 수 있기에 본격적인 소송을 진행하기 전에도 철저하게 준비하는 것이 중요합니다.
먼저 건물인도소송 전에 할 수 있는 것은 내용증명입니다. 내용증명을 통해 상대에게 건물을 점유할 권리가 없으며 정해진 시일 안에 건물을 인도하지 않을 경우 건물인도소송을 진행하겠다는 내용을 전달하여 상대에게 심리적 압박을 가할 수 있습니다.
내용증명은 법적 효력은 없지만 점유자가 이에 압박을 느껴 퇴거를 이행한다면 소송까지 가지 않고 문제를 해결할 수 있습니다. 해결이 되지 않아 소송을 가게 되더라도 소송에서 증거자료로 활용이 가능하기에 내용증명은 발송하는 것이 좋습니다.
소송을 진행하시게 된다면 자신의 주장을 입증할 수 있는 객관적 증거자료들을 수집하는 것이 중요합니다. 승소를 하였는데도 점유자가 나가지 않는다면 강제집행을 제기해 볼 수 있습니다. 소송에서 승소를 하게 되면 강제집행을 할 수 있는 강제집행권원이 생깁니다. 때문에 승소 후에도 점유자가 나가지 않는다면 강제집행을 통해 내보낼 수 있게 됩니다.
가처분 신청 매우 중요합니다!
건물인도소송을 진행하기로 했다면 소송 전 점유 이전금지 가처분 신청을 해 두셔야 합니다. 점유 이전금지 가처분은 부동산에 대한 인도, 명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.
점유 이전금지 가처분 신청이 중요한 이유는 소송이 진행되는 6개월 이상의 기간 안에 점유자가 타인에게 점유권을 넘기는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 그렇게 되면 소송에서 승소를 해도 점유자가 바뀌었기에 강제집행을 진행할 수 없게 됩니다. 결국 새로운 점유자를 상대로 새로운 소를 제기해야만 하는 것입니다. 이러한 번거로움을 막기 위해 점유 이전금지 가처분 신청은 필수적입니다.
점유 이전금지 가처분 신청을 할 때는 신청에 대한 필요성과 건물이 자신의 소유임을 증명할 수 있는 증거자료들을 함께 첨부해서 설득해야 법원이 허가를 내려주기 때문에 법률 대리인과 함께 증거자료를 수집하는 것이 좋습니다.
건물인도소송 승소 사례
다음은 저희 법무법인 굿플랜이 진행한 건물인도소송의 성공사례를 소개해 드리도록 하겠습니다.
사건의 개요는 이러합니다. 본 소송의 상대방이었던 원고는 의뢰인과 임대차 계약을 체결하였고, 정한 계약기간 2년이 지났으며 본인들이 본 건물을 사용할 것이니 건물을 인도해야 한다는 취지로 건물인도를 청구하였습니다.
하지만 굿플랜은 의뢰인에게 '임대차계약 갱신권'이 있으므로 2년을 더 임차하여 사용할 권원이 존재한다는 것을 주장하였고, 이는 원고의 주장과 달리 '상가건물임대차보호법'과는 무관하게 의뢰인과 전 임대인이 체결한 계약에 포함된 내용이라 하였습니다.
또한 의뢰인과 전 임대인이 계약한 계약서의 특약사항을 봤을 때 새로운 임대인은 임대차 계약을 승계해야 한다고 되어 있었으며, 의뢰인은 건물을 영리목적으로 사용하고자 한 바, '상가임대차보호법'의 계약 갱신청구권을 행사할 수 있다는 점을 보여주었습니다. 이러한 점들을 통틀어 보았을 때 원고의 주장은 신의칙에 어긋나는 것으로 부당하다는 것을 주장하였습니다.
그 결과 법원은 굿플랜과 의뢰인의 주장을 모두 받아들여주었습니다. 법원은 원고의 청구를 기각하였고 피고 전부 승소의 결과를 얻어 의뢰인은 다시 영업을 할 수 있게 되었습니다.
오늘은 건물인도소송에 대하여 알아보았습니다. 객관적 증거자료들을 통해 타인이 자신의 건물을 위법하게 점유하고 있다는 점을 입증하는 것이 중요하다고 하였습니다. 무리하게 점유자를 내보내는 것은 불법행위이기 때문에 전문 민사 전문 변호사를 선임하여 체계적인 준비를 통해 확실한 결과를 얻으시길 바랍니다.
