임차인이 내 건물에서
나가지 않는다면
부동산 계약 중 임대차 계약이 많이 이루어지고 있는데요, 거주를 하기 위한 집이나 장사를 하기 위해 상가를 사용할 때도 임대차 계약이 이루어지고 있습니다. 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 혹은 수익할 수 있도록 허가하는 것이며 그에 대한 대가로 차림을 지급하는 것에 대한 계약입니다.
임대차계약이 종료되었을 때 임차인은 나가게 됩니다. 하지만 임차인이 나가지 않고 버티는 경우들도 종종 생기는데요, 이런 경우 임대인 입장에서는 피해를 볼 수 있기 때문에 답답하고 화나는 마음이 들 것입니다. 특히 임대인과 임차인과의 갈등은 각자의 이해관계가 강하게 작용하기에 갈등이 한 번 일어나면 쉽게 해결되지 않는 편입니다.
이런 경우 세입자를 찾아가기 위해 무작정 집에 들어가면 주거침입죄로 형사처벌을 받게 될 수 있으니 감정적으로 대처하시면 안 되고 법적 절차를 밟아 해결하셔야 합니다.
계약 종료를 위해선
미리 통지해야 합니다!
주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정되어있습니다.
그렇기에 임대인 입장에서 임대차 계약을 유지하고 싶지 않은 상황이라면 규정된 기한 내에 임차인에게 갱신거절의 의사표시를 분명히 해야 합니다.
명도소송이라는
법적인 절차를 밟아서
자신의 감정을 앞세워 세입자로 강제로 내보내는 것은 형사처벌 대상이 될 수 있기에 하면 안 된다고 하였습니다. 이때 할 수 있는 것이 건물명도소송입니다. 명도소송이란 임대인이 임차인을 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송입니다.
명도소송을 진행하는 경우는 여러 가지가 있으며, 아래와 같습니다.
인도 명령을 받은 입주자가 해당 부동산을 점유하고 있는 경우
경매 절차에서 낙찰받고 매각 대금을 낸 뒤 6개월이 지났으나 인도명령 대상자가 인도를 거절한 경우
임차인이 월 임대료를 2달분 내지 않았을 경우 (상가의 경우 3달분)
불법 점유자가 권한 없이 점유하고 있을 경우 등의 사유가 있을 때 진행합니다.
건물명도청구소장,
작성은 어떻게 하나요?
건물명도소송을 진행하려면 먼저 건물명도청구소장을 작성해야 합니다.
건물명도청구소장에는 원고와 피고의 인적 사항, 청구취지 및 청구 원인 등을 기재하고 임대차 계약서, 건물등기부등본 등 객관적인 자료를 첨부해야 합니다.
가장 중요한 청구원인에는 부동산 소유 사실 및 피고가 불법 점유하고 있는 사실, 임대차 계약의 체결 및 종료 사실 등을 논리적으로 작성해야 합니다.
청구 취지는 일반적으로 '피고는 원고에게 건물을 인도하라, 소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결을 구합니다.'의 형식으로 작성합니다. 현재 의뢰인이 처한 구체적인 상황에 따라 청구취지의 내용이 달라지기에 건물명도청구소장을 작성할 경우, 전문 변호인의 도움을 받아 진행하시는 것이 좋습니다.
소송을 할 때 중요한 것은 바로 '부동산 점유 이전금지 가처분'신청을 함께 진행해야 한다는 것입니다. 명도소송은 최소 6개월 이상의 기간이 걸리기에 그 사이에 여러 일이 일어날 수 있습니다. 임차인이 건물의 점유권을 제3자에게 넘기는 경우가 발생할 수 있습니다.
이런 경우 아무리 승소를 하였다 하더라도 효력을 주장할 수 없어 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 그렇기에 제 3자를 상대로 소를 다시 제기해야만 하는 것이죠. 이를 막기 위해 세입자 명도소송을 진행할 때 점유 이전금지 가처분 신청을 미리 하시는 것이 좋습니다.
건물명도소송 항소심
승소한 사례
다음은 저희 법무법인 굿플랜이 진행한 건물명도 등 청구의 항소심에서 전부 승소를 받은 사례를 소개해 드리겠습니다.
이 사건에서 첫 번째로 쟁점이 된 것은 원고와 피고 간에 임대차계약관계가 성립하였는지, 혹은 사용대차계약관계가 성립하였는지에 대한 판단을 하는 것이었습니다.
두 번째는 원고와 피고 간 월차임 지급에 관한 약정이 있었던 바, 해당 약정금의 발생 원인이 이 사건 목적물인 건물의 임차로 관한 것인지, 피고 회사를 광고하기 위해 설치한 간판에 관하여 지급한 대가인지에 대해 사실관계가 문제 되었습니다.
세 번째는 건물을 피고가 계속 점유함에 따라 부당이득이 발생하였는지가 문제 되었습니다.
이에 저희 굿플랜은 피고를 대리하여 항소하였습니다. 원고가 이 사건에서 주장한 임대차 기간은 이미 피고가 무상으로 사용하고 있던 사용대차 기간 안에 포함되는 시기였음을 입증하였고, 원고와 피고 간 건물 사용에 관한 계약은 임대차계약관계가 아닌 사용대차계약관계였음을 근거로 월차임이 발생하지 않음을 주장하였습니다.
또한 이 사건에서 원고가 주장한 월차임 약정금의 발생은 문제가 된 건물의 임대차로 인한 것이 아니라 피고의 간판 설치로 인해 발생한 것이고, 이 또한 계약만료 시점이 도래함에 따라 적법하게 철거되었음을 근거로 피고를 변론하였습니다.
그 결과, 1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다는 판결을 받아 전부 승소의 결과를 받게 되었습니다.
오늘은 명도소송을 하는 경우와 건물명도청구소장 작성에 대하여 알아보았습니다. 감정이 앞서기보단 법적인 절차로 해결해야 하는 사안이기에 소송 전 여러 가지를 확인한 후 신중하게 진행하셔야 하는데요, 민사 전문 변호사의 도움을 받아 확실한 결과를 얻길 바라겠습니다.
