내 소유의 땅에
다른 건물이 지어져 있다면
건물과 토지로 인한 경계 침범 분쟁으로 인해 민사소송이 많이 일어나게 됩니다. 토지를 소유하였다고 매일 관리하는 것이 아니고 멀리 있는 경우에는 더더욱 힘들기에 오랜만에 자신의 땅에 갔는데 제3자가 건물을 짓고 사용하는 경우가 있을 수 있습니다. 그뿐만 아니라 기존의 토지 소유자나 새로운 소유자가 기존 건물을 철거하고 새로이 신축 및 경계 측량을 하는 과정에서 이웃의 침범 사실을 발견하는 경우도 많습니다.
대화로 잘 합의가 된다면 좋겠지만 지주는 소유권 행사에 제약이 생기게 되어 불편함이 생기고 기존 점유자는 오랫동안 유지되었던 것을 철거해야 하기에 합의점이 잘 맞지 않아 다툼으로 이어지게 됩니다. 토지 소유자 입장에서는 화가 날 수 있지만 무작정 찾아가 대응을 하면 오히려 불이익이 생길 수 있기 때문에 법률적인 절차를 밟는 것이 좋습니다.
일반적으로 타인의 토지를 이용하기 위해서는 지주의 허가 또는 임대차 계약을 체결합니다. 만약 무단으로 건물이나 건축물을 짓게 된다면 소유권을 침해받은 토지의 소유자는 소유권을 근거로 방해배제청구권을 행사하여 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방이나 손해배상의 담보뿐만 아니라 토지인도청구소송과 건물철거소송 등을 제기할 수 있습니다.
불법으로 지어진 건물에도
법정지상권이 인정되나요?
법정지상권이란 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에 법률에 따라 자동으로 발생하는 권리를 말합니다. 이는 건물 소유자에게 토지를 사용할 수 있는 권리를 주고, 토지 소유자에게는 건물 소유자에게 대가를 받을 수 있는 권리를 주게 됩니다.
이러한 법정지상권이 허락없이 지어진 땅에도 인정되는지가 궁금하실 텐데요, 이는 인정될 수 있으며, 무허가 건물, 미등기 건축물이더라도 해당 건물을 본인의 명의로 해두었다면 대법원은 별한 사정이 없는 한 관습법상 법정지상권이 성립한다고 판시하였습니다.
그렇기에 함부로 철거를 할 수 없게 되는 것이며, 이러한 점을 잘 유의해야 합니다.
점유취득시효 확인해 봐야
자신이 소유한 토지가 침범당하였다고 해서 무조건 건물철거소송을 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 바로 '점유취득시효'가 있기 때문입니다. 민법 제245조 1항에는 '20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 증기함으로써 소유권을 취득한다.'라고 명시되어 있는데요, 이를 점유취득시효라고 합니다.
즉, 남의 땅이었어도 20년 동안 자신의 땅처럼 평온하고 공연하게 사용해왔다면 등기하고 소유권을 취득할 수 있게 되는 것이죠.
여기서 많은 갈등이 생기며, 소유의 의사가 있었는지를 증명해 내는 것이 중요합니다. 소유의 의사는 소유의 의사가 있는 자주점유와 소유의 의사가 없는 타주점유로 나눌 수 있습니다.
자주점유의 여부는 점유개시 당시 점유의 바탕이 된 구체적 사실을 담은 문서, 녹취록, 문자 등의 대화 기록을 통해 소명할 수 있습니다. 우리 민법 제197조 1항에서 점유자의 자주점유를 추정하고 있기 때문에 소유자가 타주점유임을 증명하여 소유권을 취득하지 못하도록 하는 것이 중점이 됩니다.
예를 들어 오랜 기간 (20년 이상) 건물이 있었지만 토지 소유자가 별다른 대응을 하지 않은 경우 이웃이 소유의 의사로 토지를 점유한 것을 묵인한 것으로 판단하여 자주점유를 뒷받침할 수 있는 근거가 됩니다.
따라서 점유자가 매수한 토지의 일부로 알고 점유했다고 주장하면 일단 지주점유로 추정되는 것이기 때문에 이 추정을 깨기 위해서는 타주점유를 주장하는 토지의 소유자가 이를 입증해야 합니다.
점유이전금지가처분 신청,
꼭 하셔야 합니다!
건물철거소송은 소송인만큼 아무리 빨라도 몇 개월 이상의 기간이 소요되는데요, 이 기간 동안 점유자가 타인에게 점유권을 넘겨주는 경우가 생길 수 있습니다. 이렇게 되면 소송에서 승소를 하여도 강제집행을 할 수 없어 새로운 점유자를 상대로 다시 소를 제기해야만 하는 불편한 상황이 발생할 수 있습니다.
이러한 경우를 방지하기 위해 점유이전금지가처분 신청을 해놔야 하며, 점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도, 명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 뜻합니다. 그렇기 때문에 건물철거소송 진행 전에 꼭 해두셔야 합니다.
본 신청을 할 때에는 해당 토지 보전의 필요성에 대해 구체적으로 기재하고 본인의 주장을 뒷받침할 수 있는 증거자료들도 함께 첨부하셔야 합니다. 보통 3~4주 정도가 소요되며 내용이 부족하거나 보완해야 할 부분이 있다고 판단되면 법원에서 보정명령을 내릴 수 있습니다.
소유권 인정 성공 사례
다음은 저희 로펌이 진행한 건물철거소송에서 소유권을 인정받은 사례를 소개해드리려고 합니다.
사건의 개요는 이러합니다. 의뢰인은 건물 등 철거 소송의 피고였으며, 원고는 본 소송의 토지가 본인의 소유이기에 토지 위에 있는 의뢰인의 건물을 철거하고 차임 상당의 부당이득을 지급하라고 하였습니다.
이에 본 로펌의 변호인은 의뢰인이 20년이 넘는 기간 동안 자유 점유의 의사로 점유를 개시하였으며, 20년이라는 긴 시간 동안 평온·공연하게 점유한 것임을 강력하게 주장하였습니다.
그 결과 재판부는 점유취득시효를 원인으로 의뢰인의 소유권을 인정해 주었으며, 원고의 나머지 청구는 기각하였습니다.
오늘은 건물철거소송에 대해 알아보았는데요, 소송 진행전에 확인해 볼 사항들과 준비해야 할 서류들이 많기에 다소 복잡하고 힘들게 느껴지실 수 있습니다. 상대에게 법정지상권이 있는지, 점유취득시효가 인정되는지, 점유이전금지가처분 신청은 했는지 등의 여부들을 전문 변호인과 꼼꼼하게 살펴보면서 소송을 준비하시기 바랍니다.
