부동산 문제,
이해관계가 대립하기 쉽기에
최근 부동산과 관련한 문제들이 적지 않게 발생하고 있습니다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 전세사기뿐만 아니라 공동주택 하자, 부동산 명도 소송 등 다양한 부동산 관련 민사 소송이 일어나고 있습니다.
특히 부동산과 관련해서는 큰돈이 오고 가는 문제이기 때문에 다른 민사 사건에 비해 걸린 금액이 크고 소송 기간 역시 오래 걸리는 경우가 많습니다.
부동산 관련 문제는 주거와도 관련이 있는 경우가 있기 때문에 섣불리 행동하면 오히려 법적으로 처벌을 받을 수 있습니다. 또한 서로의 입장이 대립되어 이해관계 역시 조정하기 쉽지 않기에 부동산소송변호사를 통해 문제를 해결하시는 것이 가장 효과적인 방법이라고 할 수 있습니다.
부동산 소송 다양합니다!
부동산은 동산에 대비되는 재산권의 객체로 흔히 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 뜻합니다. 부동산은 경제적 가치가 크기에 많은 분쟁이 일어난다고 하였는데요, 그만큼 다양한 분쟁들이 존재합니다.
먼저 가장 많이 일어나는 전세사기에 대해 알아보겠습니다. 전세란 집주인에게 일정 금액의 보증금을 송금한 이후에 계약기간 동안 거주하고 계약이 종료되면 다시 보증금을 돌려받는 방식을 의미합니다.
보증금을 문제없이 돌려받을 수 있다면 좋겠지만 계약 기간이 끝났음에도 이 보증금을 돌려주지 않아 문제가 발생하게 됩니다. 전세사기는 이처럼 임대인이 전세금을 돌려주지 않아 발생하는 것입니다. 이 피해가 더욱 큰 이유는 전세 보증금이 적게는 몇천만 원에서부터 많게는 몇억 원에 달하는 큰돈이기 때문입니다.
먼저 알아두셔야 할 것이 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 전세 계약 종료 6개월, 최소 2개월 전에 임대인에게 아가겠다는 뜻을 전하지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장됩니다. 이는 양측이 계약 종료에 대해 합의하지 않고 별다른 의사를 표현하지 않았을 때 성립합니다.
묵시적 갱신이 되면 이전의 임대차 계약과 보증금, 계약기간 등의 모든 조건이 동일하게 계약이 갱신된 것으로 인정됩니다. 그렇기 때문에 계약 종료를 원할 시 계약을 종료하겠다는 의사를 기간 안에 확실하게 전달해야 묵시적 갱신으로 넘어가지 않을 수 있습니다.
집주인이 연락두절이라면
문자나 전화로 계약 종료의 의사를 밝혔는데도 집주인이 연락을 피하거나 계약 종료가 되었는데도 보증금을 돌려주지 않고 연락이 되지 않는다면 집주인의 주소로 계약 갱신 거절 및 보증금 반환에 대한 내용증명을 송달해야 합니다.
아직 보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이럴 경우 임차권 등기 명령을 신청하시면 됩니다.
이는 임차주택 등기부등본에 세입자의 임차권을 등기하는 것을 말합니다. 집주인의 의사와 상관없이 세입자의 신청과 법원의 명령으로 이루어지기 때문에 집주인과 연락이 두절되었더라고 신청하실 수 있습니다. 임차권등기 명령 신청을 해두면 우선 변제권이 유지되어 임대인의 재산에 대한 압류, 경매 등의 조치가 취해졌을 때 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있습니다.
이 과정 동안 묵시적 갱신이 인정되어 임대차 계약 기간이 연장되었거나 보증금을 여전히 돌려받지 못했다면 지급명령 또는 보즌금봔환소송과 같은 법적 수단을 이용하여 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.
내 건물에 점유자가
나가지 않는다면
다음은 건물인도 소송에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 건물 인도 소송은 자기 소유에 해당하는 건물이 누군가가 무단으로 사용하거나 점유를 할 때 진행을 하게 됩니다. 임대차 계약이 만료된 임차인이 당연히 퇴거를 해야 함에도 불구하고 나가지 않은 채 목적물을 차지할 때 일어납니다. 또는 경매를 통해 매입을 한 부동산 내에 무단으로 점유하고 있는 사람이 있을 때도 포함됩니다.
아무리 자신의 건물이라 하더라도 적법한 절차를 무시한 채 불법 점유자를 내보내려 한다면 오히려 주거침입으로 처벌받으실 수 있기에 조심하셔야 합니다.
건물인도 소송이 일어나는 이유는 다양하지만 가장 대표적인 경우들을 나열하자면 아래와 같습니다.
임대차 계약 기간이 끝났음에도 임차인이 퇴거를 하지 않는 경우
계약 기간 중 임차인이 2달 이상 연체하여 기한 이득이 상실된 경우
점유할 권한이 없는 이가 불법으로 건물을 점유하였거나 사용 수익을 하고 있는 경우
경매 등을 통해 낙찰된 후 현재 거주자에게 퇴거를 요구하는 경우
건물인도 소송에 앞서
준비하셔야 합니다!
인도 소송을 진행하기 전 하셔야 할 사항이 있습니다.
가장 먼저 내용증명을 송달하는 것입니다. 이를 통해 상대방에게 압박을 주어 소송을 가지 않아도 이 압박으로 상대방이 퇴거를 할 수 있습니다. 만약 그렇지 않다 하더라도 재판에서 증거로 사용될 수 있기에 소송에 앞서 내용증명을 송달하는 것이 좋습니다.
다음은 점유이전금지가처분 신청입니다. 이는 부동산 채권자의 권리 실현을 위한 보전 처분의 일종인데요, 소송이 끝나기 전 세입자가 변경되는 것을 막는 것입니다. 소송 중 임차인이 타인에게 점유를 이전시키면 판결문의 효력이 없어지기에 새로운 점유자에게 다시 소송을 해야 할 수 있기 때문입니다. 이를 막기 위해 점유이전가처분 신청은 인도 소송 진행 전에 하셔야 할 필수 항목이라고 할 수 있습니다.
건물인도소송 4개월 만에
전부 승소 받은 사례
다음은 저희 법무법인 굿플랜이 부동산 관련 건물인도 소송 4개월 만에 전부 승소를 받을 수 있었던 사례에 대해 소개해 드리겠습니다.
사건의 개요는 이러합니다. 본 소송의 의뢰인(원고)과 피고는 임대차계약을 체결하였고 의뢰인은 임대인이었으며, 피고는 의뢰인의 부동산을 임차하여 회사를 운영하였습니다. 하지만 피고의 회사는 폐업을 하게 되었고, 연락 역시 되지 않는 상황이었습니다. 이에 법적 절차를 진행하여 건물인도를 받을 수밖에 없었던 의뢰인은 저희 로펌을 찾아오시게 되었습니다.
먼저 저희 굿플랜은 피고의 회사가 3기 이상 차임을 연체함에 따라 의뢰인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것을 주장하였으며, 이와 더불어 부동산의 인도 및 연체 차임, 미납 관리비 및 차임 상당의 부당이득금 지급의무에 대해서도 주장하였습니다.
그 결과 법원은 저희의 모든 주장을 인용해 주어 소송 제기 후 4개월이 지나지 않아 원고 전부 승소의 판결을 받을 수 있게 되었습니다. 따라서 의뢰인은 빠른 시간 안에 부동산을 인도받을 수 있었고, 부당이득금에 대한 부분도 받아낼 수 있게 되었습니다.
민사소송, 특히 부동산 관련 소송은 그 과정이 길고 복잡하기에 혼자 진행하기에 다소 무리가 있을 수 있습니다. 부동산소송변호사를 통해 여러 증거자료들을 모아 철저히 준비하셔서 최선의 결과를 받아내시길 바라겠습니다.
