수원부동산변호사
특화된 곳을 찾으신다면
주거와 관련하여 임대인 측과 임차인 간에는 많은 분쟁들이 생기곤 합니다. 새로운 이해관계가 얽혀 있기에 더욱 복잡해질 수 있는데요. 이때 부동산전문변호사의 조언을 들으면 더욱 합리적으로 해결을 할 수 있습니다.
계약서 위반으로 매매계약 및 임대, 제휴 등에서 문제가 생길 수 있으며, 보증금, 하자 보수, 사기 등 다양한 형태로 문제가 발생하는데요. 이때 유리한 주장과 합당한 증거로 원하는 결과를 얻어내야 합니다.
임차인 측은 보증금을 돌려받지 못한다면 임대인을 상대로 민사소송을 진행해 볼 수 있으며, 임대차 계약이 만료된 이후에도 임대인이 각종 핑계를 대며 반환을 거부하는 경우 임차권등기명령을 진행할 수 있습니다. 참고로 내용증명으로 계약기간 만료에 따른 보증금 반환에 대한 법적 대응을 알려 심리적인 압박을 줄 수도 있습니다.
임차권등기명령
임차권등기명령제도는 임차주택 소재지 관할 법원에 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다. 그러나 신청할 수 있는 요건에 해당되는지를 수원부동산변호사와 함께 알아봐야 합니다.
요건에는 우선 기간 약정이 없는 임대차 해지 통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 경과한 경우, 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 및 그 밖의 사유로 사용할 수 없게 되었거나 임대차 목적을 이룰 수 없어 임차인이 해지 통보를 하고 해당 통보가 임대인에게 도달한 경우 등이 있습니다.
묵시적 갱신인 경우에는 임차인이 해지 통보가 된 시점에서 3개월이 지난 경우, 임차주택이 멸실되어 남은 부분으로 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우 등이 있으며, 기간 약정이 있는 경우 임차인의 의사를 구하지 않고 임차주택에 대한 보존 행위로 임차인이 목적을 달성할 수 없어야 하며, 이로 인해 해지 통보를 하여 해당 통보가 임대인에게 도달해야 합니다.
계약 기간 만료 1개월 전
임차인은 계약 기간 만료 1개월 전에 갱신 거절에 대한 통보가 이뤄졌다는 사실이 담긴 증거를 확보해야 합니다. 만일 묵시적 갱신이 일어났다면 해지 통보에 대한 양측의 합의서가 3개월 전에 이뤄졌는지 알아봐야 하며, 참고로 기간 만료 이전에 이미 경매로 넘어갔다면 배당 요구서가 있어야 합니다.
불가피하게 급히 이사를 가야 하는 경우에는 부동산등기부에 해당 내용이 기재되면 기존의 주택에서 이사를 하더라도 대항력과 우선 변제권이 유지됩니다. 대항력은 제3자에게 해당 목적물이 매도되었을 때 새로운 임대인을 상대로 보호할 수 있는 권리이며, 우선변제권은 경매 시 다른 채권자보다 임차보증금에 대해 먼저 반환받을 수 있는 효력을 의미합니다.
이때 확정일자를 받은 계약서가 필요할 수 있으며 임대인의 변경 및 갱신이 된 경우 처음에 날인된 문서를 첨부해야 할 수 있습니다. 또한 주민등록 초본과 계약 종료를 입증할 수 있는 녹음파일이 확보되어야 할 수 있으며, 참고로 속기사가 직접 작성한 녹음파일을 준비해야 합니다. 접수 후 10일 이내 결정되고 동시에 임대인에게 결정문이 발송됩니다. 수령 확인 후 등기소에 촉탁되어 대략 3일 내 이에 대한 기록이 남게 됩니다.
소송으로 진행할 경우
임차권등기 기록이 부동산등기부에 확인되기 전까지 다른 주소로 전입신고하는 것을 피해야 합니다. 반대로 임대인 측에서 임차인이 보증금을 지불하지 않아 곤란한 상황에 있을 수 있는데요. 임차인의 체납액이 2기 이상이 되면 임대인은 계약 기간이 남아있어도 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
임대인은 명도에 관한 소송을 대비해야 합니다. 이때 소장을 제출하기 전 부동산점유이전금지가처분 등으로 권리를 보전해야 하며, 이는 부동산 점유물을 넘기지 않도록 하는 일시적인 명령인데요. 이는 임대차 계약 사실과 임차인에게 점유를 이전한 점, 종료된 사실을 소명하여 피고의 부동산 불법 점유를 알려야 합니다.
본 절차를 하지 않는 경우 이미 기존의 점유자가 타인에게 점유물에 대한 권리를 넘겼다면 임대인이 승소 판결을 받아도 사실상 효력을 발휘할 수 없습니다. 결국 새로운 임차인과 다시 진행해야 할 수 있습니다.
명도 소송은 최소 6개월 이상이 소요되는데요. 신속하게 해결하기 위해 지급 명령을 신청할 수 있지만 이는 상대방이 이의 신청을 하지 않을 상황에서 하는 것이 합리적이라고 할 수 있으며, 이의제기 시 다시 본안 소송으로 넘어가야 합니다. 이렇듯 신경 써야 할 부분도 많고, 복잡한 것들이 많기에 수원부동산변호사의 도움을 받아 진행하시는 것이 훨씬 좋다고 할 수 있습니다.
