정당한 권리를 침해받았다면
살면서 법적 분쟁에 휘말리는 것은 누구든 피하고 싶은 일입니다. 문제를 해결하기 위해서 많은 시간과 수고로움이 필요하기 때문이죠. 하지만 정당한 권리를 찾기 위해서는 법적 절차를 밟아야 하는 경우도 많습니다. 대표적으로 부동산과 관련해서 그중에서도 임대차 계약에서 발생할 수 있는 상가명도소송 문제가 있습니다. 부동산 소유권자와 임대차 계약관계를 맺어 영업하는 자영업자가 대다수이기에 언제나 상가 주인과 세입자의 입장 차가 존재하게 됩니다.
최근 몇 년간 감염병의 창궐로 폐업하는 자영업자도 속출하게 되고 임대료를 마련하지 못한 세입자도 많았습니다. 어려운 사정을 봐주기 위해 임대료를 동결하거나 감액하는 등의 착한 임대인들의 훈훈한 모습들도 언론에 등장하기도 했었습니다. 이렇게 서로 좋은 관계로 계속해서 계약관계를 이어나간다면 아무런 문제가 없겠지만 되려 몇몇 무례한 임차인으로 인해서 법정 다툼까지 해야 하는 상황도 있습니다.
세입자가 몇 달째 임대료를 연체한다면
세입자는 주택 또는 상가를 임대하기 위해서 계약에 따라 다르지만 통상 매월 임대료를 임대인에게 지급하게 됩니다. 만일 상가를 세 들어 운영 중인 임차인이 몇 달째 임대료를 연체한다면 임대를 준 상가 주인 입장에서는 매우 곤란할 것입니다. 건물을 빌려준 대가로 정당하게 받아야 하는 임대료가 들어오지 않는다면 그만큼의 금전적인 피해를 감수해야 하기 때문입니다.
이처럼 임대차계약을 체결한 세입자가 임대료를 계속해서 미납 시에는 그에 따른 불이익을 민법에서 다루고 있는데 임차인이 2기에 이르도록 차임을 지불하지 않는다면 임대인은 계약기간이 끝나지 않았더라도 정당하게 계약 해지를 요구할 수 있게 됩니다. 2달 이상 체납 시에 계약 파기를 할 수 있는 것인데 이 기준은 주택에 해당하며, 만약 위와 같이 상가를 빌려준 상황이라면 상임법 제10조의 8에 의거 3기에 이르도록 차임을 지급하지 않는다면 계약 파기를 요구할 수 있습니다. 계약 파기가 성립했음에도 세입자가 상가를 비워주지 않는다면 상가명도소송 등을 진행할 수도 있을 것입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의 8(차임 연체와 해지)
임차인의 차임 연체액이 3기의 차임 금액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
계약기간 만료 후 계약 해지를 원한다면
위의 상황은 임대료 연체로 인해서 계약기간이 남았음에도 계약 파기가 가능한 경우를 말합니다. 그 외에도 불법 전대차, 건물 멸실이나 훼손 등의 다양한 이유로 계약기간이 완료되지 않더라도 계약 파기가 가능한 경우는 많습니다. 반면에 임대인이 계약기간이 끝난 후에 상가를 다른 용도로 사용하거나 기타 이유로 재계약을 원하지 않을 수도 있습니다. 이때에는 세입자에게 해당 의사를 명확히 전달해야 합니다.
임대인은 계약이 만기 되기 최소 1개월에서 6개월 전에 계약 해지에 대한 의사를 임차인에게 전달하고 이 파일에 대해 서로 협의할 필요가 있습니다. 구두 또는 메시지, 전화 등 다양한 방법을 통해 의사전달을 할 수 있으며 이를 유효하게 하기 위해서는 내용증명을 통해 기록을 남기는 것이 가장 확실한 방법이 될 것입니다.
계약만료로 해지를 하겠다는 의사가 있는 메시지를 읽지 않았다거나 의사전달에 대한 객관적이 자료가 없다며 상대가 반박할 여지도 있기 때문입니다. 혹여 발생할 수도 있는 법적 분쟁에는 객관적 근거가 가장 중요하므로 항시 자료를 구비하여 대비하는 것이 안전할 것입니다.
상가명도소송이 필요하다면
소송이라는 법적 절차를 진행한다는 것은 가장 강력한 분쟁 해결 방법이지만 그에 들어가는 시간과 비용, 수고로움이 많이 드는 것이 최대 단점입니다. 그렇기에 최대한 임차인이 자발적으로 퇴거할 수 있도록 설득하는 것이 우선돼야 합니다. 하지만 이미 양측 간에 대화로 해결되지 않는 문제라면 서로 감정 소모를 하기보다는 법으로 해결하는 것이 깔끔할 수도 있습니다.
계약기간이 만료되거나 이미 계약이 파기된 상황에서 퇴거를 하지 않는 세입자를 상대로 강제집행을 하기 위해서는 상가명도소송 결과로 집행권원을 취득해야 합니다. 해당 소송은 4개월에서 최장 1년까지의 많은 시간을 필요로 하며 판결문을 받았음에도 임차인이 퇴거하지 않는다면 강제집행을 해야 하기에 그 이상의 기간이 소모된다는 점 참고하시어 진행해야 할 것입니다.
임차인이 부동산을 불법적으로 점유하는 기간이 길어질수록 임대인의 피해는 늘어나기에 소송 및 강제집행 기간을 단축하는 것이 가장 중요합니다. 때문에 법리적 판단 근거와 해결책을 마련해 줄 법률전문가의 도움이 필수라 할 수 있습니다.
상가명도소송 주의해야 할 점은?
상가명도소송 진행을 마음먹었다면 가장 먼저 해당 부동산에 대해서 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 이는 세입자가 다른 사람에게 상가를 전대하여 점유 이전을 하는 일을 막기 위해 소송전 가처분을 걸어놓는 절차입니다. 점유이전금지가처분이 왜 중요하냐면 본 조치를 취하지 않고 소송에 들어갔는데 승소가 확정 나더라도 점유자가 바뀌어 강제집행이 불가하고 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 다시 해야 하는 불상사가 발생할 수도 있기 때문입니다.
이처럼 상가 세입자의 3기 이상의 임대료 미납이나, 계약만료 후 자발적 퇴거가 이루어지지 않을 때 임대인으로서 정당한 권리를 찾기 위해 법적 분쟁을 진행하는 데에는 주의해야 할 점도 많고 까다로운 쟁점이나 체계적으로 절차를 밟아나가는 것에 어려움이 많습니다. 현 상황에 대해서 명확한 법리적 판단이 유리한 결과를 얻는 데 필요하기에 전문 변호사에게 상담을 진행하여 도움을 얻으시길 바랍니다.
