접근성, 부동산에서는 매우 중요합니다.
안녕하세요. 부동산 전문 로펌인 법무법인 굿플랜입니다.
지금 여러분과 제가 밟고 있는 토지는 어느 곳을 보아도 항상 있는 자원입니다. 그러나 이 토지를 물리적으로 늘릴 수는 없다는 것, 아시나요? 용도적으로 다르게 전환시킬 수는 있다고 하더라도 물리적으로 토지의 개수 자체를 늘릴 수 없다고 합니다.
이에 따라서 한정된 자원인 토지의 상대적 희소성은 올라가고, 이는 토지의 지가를 상승시키는 대표적인 원인 중 하나가 된다고 하였습니다. 여기서 가격이 높은 땅을 생각해 보면, 주요 도심지에 도달하는 대중교통이 잘 발달되어 있다는 것이 주 이유인데요.
대중교통이 잘 통한다는 것은 토지가 사통발달의 요지로서 접근성이 좋다는 것을 의미하죠. 이 교통 접근성이 토지의 지가 상승에 있어서 매우 큰 영향을 미친다고 합니다. 반대로 주요 도심지에 교통 접근성이 낮은 토지는 지가가 상대적으로 낮은 축에 속할 수밖에 없죠.
이러한 접근성은 입지적 차이를 발생시키고, 그만큼 부동산학에서는 토지 가치평가에 '접근성'이 중요하게 다루어지는 것을 표방합니다.
통행권을 확보하기 위한 권리입니다!
그만큼 부동산에서는 이 접근성만큼 중요한 것이 없는데요. 그리하여 상대적으로 접근성이 떨어지는 토지에는 접근 편리성을 확보하기 위한 대안으로 '주위토지통행권'이라는 권리를 확보할 수 있다고 하였습니다.
다소 생소한 단어라 법적 개념에 대해서 잠시 언급해드리고자 합니다. 이는 자신의 토지를 이용하기 위해서 타인의 땅을 지나갈 수 있는 법적 권리를 의미합니다.
우리나라의 민법에서는 자신의 명의로 된 토지가 도로와 직접적으로 연결이 되어있지 않은, 이른바 맹지의 경우에는 통행권을 확보하기 위해서 이웃의 토지를 이용할 수 있는 권리를 인정해주고 있습니다.
그러나 이러한 주위토지통행권은 타인의 소유권에 제한을 두는 권리인 만큼, 모든 상황에서 인정해주고 있지 않습니다. 따라서 일정한 법적 요건을 충족해야 해당 통행권을 확보할 수 있다는 점을 유념하시길 바라겠습니다.
타인의 토지에 제한을 두는 권리이므로
민법 제219조에서는 주위토지통행권에 대해서 아래와 같은 규정을 두고 있습니다.
제219조(주위토지통행권)
① 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
② 전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.
위 법조문에서 보듯이 타인의 토지를 통행의 용도로 이용하려고 할 때에는 다양한 제한이 뒤따르게 됩니다. 따라서 주위토지통행권을 확보하기 위해서는 본인의 토지가 맹지상태여야 하고, 주위통행토지권이 확보되지 않으면 정상적인 통행이 불가능하고 토지의 사용과 수익이 어려워야 합니다.
아울러 해당 권리를 확보하고자 한다면, 앞서 보셨듯 토지의 소유자에게 피해를 최소화하는 정도여야 하는데요. 애초에 본 권리 자체가 통로 소유자의 권리에 제약을 두고 있기 때문에 그 피해를 최소화하지 않으면 개인의 권리 침해가 심해지기 때문입니다.
협상이 잘 이루어지지 않는다면 소송이 필연적으로
보통은 위 권리에 대해서는 통행로 토지 소유자와 협상을 하여서 권리를 얻어낼 수 있지만, 협상이 잘 안 이루어지는 경우도 분명히 있다고 하였습니다. 따라서 이때에는 불가피하게 송사를 진행할 수밖에 없다고 말씀드리겠습니다.
해당 소송에서 승소하기 위해서는 앞서도 말씀드렸다시피 주위토지통행권이 반드시 필요하다는 것을 입증하기 위해서 성립요건에 대해 주장하여야 합니다. 이는 단순히 주장만으로는 입증하기 어렵고 부동산 관련 자료를 갖추어야 합니다.
대표적으로는 토지 등기부 등본, 위성사진, 토지 실제 사진 자료 등을 최대한 다량 확보하여서 법원에 제출하여야 합니다. 또한, 사진만으로는 한계가 있다고 판단할 경우에는 현장을 직접 방문해 검증하는 절차도 고려해 보는 것이 중요하죠.
개인의 재산권 보호가 과거와는 더욱 중요해진 요즘은, 주위토지통행권을 인정받기란 상당히 어려운 부분입니다. 따라서 혼자서 해당 사안에 임하시는 것보다는 부동산 사건에 경험이 풍부한 변호사와 함께 법적 단계를 밟아가시는 것을 추천드립니다.
