칼럼

제 땅에 다른 사람이 살고 있어요.

자신이 소유한 토지가 있을 때, 그 토지가 자신과 가까이 있는 것이 아니라면 자주 가지 못해 관리하기가 쉽지 않은 경우가 많습니다. 그렇기에 자신이 소유하고 있는 토지에 갔을 때 자신도 모르는 사이 그곳에 건물이 지어져 있어 누군가 사용하고 있거나 거주하고 있는 경우도 적지 않게 볼 수 있습니다.

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이런 경우 갈등이나 다툼이 생기기 쉽기 때문에 잘 대처하는 것이 중요합니다. 침범한 토지에 대해 매수를 제안하거나 사용료에 대해 지급할 것을 요구할 수도 있습니다. 이때 잘 해결이 된다면 문제가 없겠지만 만약 응하지 않을 때는 토지인도청구소장을 통해 법적인 절차를 밟을 수 있습니다. 아무리 본인이 소유한 땅이라 하더라도 일방적으로 처리할 경우 오히려 문제들이 생길 수 있기에 적절한 방법들을 통해 대응을 해야 합니다.

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토지인도소송은 명도소송과 그 개념이 비슷합니다. 명도소송은 전세 계약이 종료되었음에도 불구하고 불법으로 집을 점유하고 있는 세입자를 상대로 소를 제기하는 것인데요. 토지인도소송도 이와 동일하게 누군가가 자신의 토지를 불법으로 점유하고 있을 때 소송을 통하여 자신의 소유권을 되찾는 법적인 절차입니다.

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점유자의 권리가

인정될 수도 있습니다.

토지인도소송을 통해 소송을 진행할 수 있지만 소송에서 이기기 위해서는 확실한 준비가 필요합니다. 자신의 땅이기에 승소하기 쉬울 것이라 생각하지만 그렇지만은 않기 때문입니다. 거주자들이 정당한 사유를 들며 소유권을 주장하는 경우도 많습니다. 또한 상대방이 가진 권리가 적법할 수도 있습니다. 그럴 경우 섣불리 소송을 제기하였다가 패소하게 될 수도 있기에 토지인도청구소장을 작성하기 전, 여러 가지 확인 절차들을 거쳐 사실관계를 명확하게 하는 것이 중요합니다.

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먼저 점유자가 대항력을 가지고 있는 경우나 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 법적 지상권을 가지고 있는 경우에는 승소할 확률이 줄어들 수 있습니다.

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다음으로 토지인도소송에서 가장 중요하게 확인해 보아야 할 것은 '점유취득시효'입니다. 오랜 기간 그곳에 살아온 거주자는 쉽게 나가지 않을 때가 많은데요, 부동산의 점유취득시효란 점유자가 20년 동안 소유의 의사로 평온, 공연하게 해당 부동산을 점유할 경우 등기함으로써 소유권을 취득하는 것을 뜻합니다. 이것이 인정된다면 자신이 소유한 땅을 억울하게 빼앗기게 되는 것입니다.

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그렇기에 점유한 기간이 정확히 20년이 지났는지 확인해 보아야 합니다. 점유자가 점유취득시효를 사유로 항변한다면 이를 막을 수 있는 확실한 증거와 소명들을 통해 반박하여야 합니다. 만약 어떠한 사유로 인해 중간에 건물을 다시 지었다면 이에 대해서는 20년이라는 점유취득시효가 성립하지 않는다고 주장할 수 있습니다.

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점유자 역시 20년이라는 시간 동안 지속적으로 소유를 했다는 것을 입증할 수 있는 자료가 있어야만 법원에서도 이를 인정하고 취득권을 주게 됩니다. 또한 소유할 의사를 가지고 점유하는 자주점유의 여부가 중요하게 됩니다. 소유의 의사가 없는 점유는 타주점유이며 자주점유는 법률에 의해 추정되기에 토지소유자가 타주점유임을 입증하여 주장하는 것이 중요합니다. 따라서 변호인의 도움을 받아 논리적으로 반박할 수 있도록 준비하여야 합니다.

토지인도청구소장

꼼꼼하게 작성해야 하기에

소송을 하게 되면 먼저 토지인도청구소장을 작성하게 되는데요, 본격적인 소송을 위한 시작 단계이기에 잘 작성하는 것이 중요합니다. 자신이 소유한 토지를 특정하고 상대방의 침해행위를 특정하고 양식에 맞춰 청구 취지와 청구 내용을 작성해야 합니다.

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토지인도청구소장을 작성할 땐 위에서 말한 사실관계들을 명확하게 작성하여야 하기 때문에 전문 변호인의 도움을 받아 작성하는 것을 추천드립니다. 단순한 사실관계들뿐만 아니라 복잡한 사실관계들과 여러 사람의 이해관계가 연결되어 있을 수도 있기 때문입니다.

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토지인도청구소장을 제출하면 법원에서는 이를 검토하고 피고에게 전달합니다. 그 후 피고는 답변서를 제출해 제출하고 변론기일이 정해지면 원고, 피고가 각자의 입장을 주장하게 됩니다.

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소송 중 점유권이

바뀌는 것을 막으려면

토지인도소송은 소 제기부터 판결, 후속 절차인 강제집행까지 평균적으로 6개월 이상의 기간이 소요되는데요, 이 기간 동안 점유자가 타인에게 점유권을 넘기는 경우가 생길 수 있습니다. 이렇게 되면 소송에서 승소를 해도 점유자가 바뀌었기 때문에 강제집행을 진행할 수 없게 됩니다. 이러한 상황이 벌어지는 것을 막기 위해서는 소송 전에 '점유이전금지가처분신청'을 해야 합니다.

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점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도, 명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

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점유이전가처분신청을 할 때에는 해당 토지 보전의 필요성에 대하여 구체적으로 기재하고 본인의 주장을 뒷받침할 수 있는 증거자료들이 있다면 함께 첨부하셔야 합니다. 기간은 보통 3~4주 정도가 걸리고 신청 내용이 부족하거나 보완해야 할 부분이 있다고 판단되면 법원에서 보정명령을 내릴 수 있습니다.

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토지인도소송은 확실한 준비를 한다면 승소할 가능성이 높아지겠지만, 그렇지 않는다면 오히려 피해를 보게 되는 경우가 생길 수 있습니다. 또한 20년 간 땅을 소유했다는 사실이 있다고 해서 무조건 소유권이 이전되는 것도 아닙니다. 그렇기에 이런 상황이 발생할 경우 전문 변호인을 통해 여러 상황들을 구체적으로 살펴본 후 토지인도청구소장을 작성하여 체계적으로 대비하는 것이 좋겠습니다.