칼럼

세입자가 월세밀리면

안녕하세요. 법무법인 굿플랜의 부동산전문변호사입니다. 

임차인이 월세밀리면 어떻게 해결하여야 할지 고민 중이신 임대인 분들이 있을 것입니다. 임대인이라고 해서 마냥 경제적으로 여유로운 것이 아니기에, 계속해서 세입자가 월세 밀리면 법적 조치를 취해야 하나 슬슬 고민이 드실 것인데요. 

그러나 여기서 주의하셔야 할 점은 무력을 사용해서 세입자를 강제로 내보내면 안 된다는 것입니다. 아무리 자신 소유의 부동산이라고 하여도 강제력이 동반된다면 형사적인 책임을 지게 될 수 있기 때문입니다. 

그리하여 민사적 조치를 통해서 안전하게 세입자를 내보내어야 하는데요. 여기에는 대표적으로 명도소송을 거치는 방법이 있습니다. 따라서 오늘은 세입자가 월세밀리면 취해야 하는 명도소송에 대해서 정보를 알려드리고자 하니, 혹여나 비슷한 상황에 처해 있다면 오늘 글 잘 참고하셔서 알맞은 조치를 취하시길 바랍니다.

적법한 점유 권한이 없는 자를 상대로

'명도소송'이란, 적법한 점유 권원이 없는 자를 대상으로 법적 조치를 취해 내보내는 송사를 의미합니다. 그러나 임차인이 월세를 미납한다고 해서 언제나 명도소송을 취할 수 있는 것은 아닙니다. 명도소송을 취하기 이전, 미리 계약 해지 통보를 하여야 하는데요. 

주택임대차보호법에 따라서 주거용 건물은 2기 이상의 월세를 미납하였다면 계약 해지를 도입할 수 있고, 상가임대차보호법에 따라서 상가는 3기 이상 월세를 미납하였다면 계약 해지를 할 수 있습니다. 따라서 이 기준을 잘 알고 도입하시는 것이 중요합니다. 

계약해지 통보는 구두로 하는 것보다 증명력이 있는 문서를 통해서 진행하는 것이 추후 문제가 발생하여도 안전하게 마무리할 수 있는 마중물이 되기에, 세입자가 월세밀리면 계약해지 통지를 위한 내용증명을 보내시기를 바랍니다. 

내용증명은 혼자서도 작성하는 것은 가능하지만, 중요한 부분을 담는 것이 핵심이기에 민사사건전문변호사에게 자문을 구하신 뒤 진행하시는 것을 추천드립니다.

다른 사람에게 점유를 이전하지 않도록

임대차 계약을 해지한다는 의사를 세입자에게 통보했다면, 이제는 부동산에 대해서 점유이전금지가처분이라는 신청을 하여야 합니다. 그 이유는 명도소송이 진행되는 동안 세입자가 악의를 품고 제삼자에게 부동산의 점유를 이전하게 될 시에, 판결의 실효성이 사라지기 때문입니다. 

이렇게 되면 또다시 제삼자를 대상으로 명도소송을 진행하여야 하기에, 임대인 입장에서는 몹시 피로한 일이 될 수밖에 없는데요. 명도소송 자체만으로도 최소 6개월이 소요되는데, 이 기간을 모두 거쳐 판결문을 받아내었는데 다시 새로운 상대를 대상으로 똑같은 송사를 거쳐야 한다는 것은 곤란한 일이 됩니다. 

이러한 불상사를 방지하기 위해서 미리 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 장치를 마련하는 것이 부동산점유이전금지가처분 신청입니다. 해당 가처분 신청이 무사히 완료가 된다면, 세입자가 다른 사람에게 부동산의 점유를 넘겨줘도 자신의 부동산을 안전히 돌려받을 수 있습니다. 

그리하여 자신이 명도소송을 고려 중에 있으시다면, 민사소송변호사와 함께 계약해지 통보를 거쳐 점유이전금지가처분을 진행하고, 수월하게 자신의 부동산을 반환받을 수 있도록 하시길 바랍니다. 현재 비슷한 고민에 처해계시는 분들이 있다면 하단의 링크를 통하여 전문적인 상담을 받아보시는 것을 적극 권고드립니다.

굿플랜은 명도소송 사건을 4개월 만에 마무리했습니다!

지금부터는 세입자가 월세밀리면 도입하는 명도소송을 구체적인 사례를 들어 보여드리도록 하겠습니다.