사건사고가 끊이지 않는 부동산시장
최근 부동산시장에서 전세사기·깡통전세·이중계약 등 부동산 사기와 관련된 심상치 않은 단어들이 많이 등장했었죠. 심지어 근래에 시끄러웠던 전세사기의 피해가 밝혀진 바로는 그 규모가 인천에서는 2500여 채, 동탄은 250여 채, 구리와 부산에서도 500여 채에 달하고 있습니다.
이 같은 부동산 사기로 인해서 피해자들은 재산피해를 크게 입고 특별한 구제방법도 없이 마음을 끓이고 있는 실정입니다. 그리고 해당 사건 피해자들의 대부분은 20대에서 30대로 젊은 사람들이라는 점이 참 안타깝습니다.
이처럼 부동산 사기행위 외에도 부동산시장에는 사건사고가 끊이지 않고 있습니다. 그동안 급등했던 부동산가격이 하락세에 들어서고, 지속적인 금리 인상도 겹치면서 이를 감당하지 못하는 임대인들이 계약만료 이후에도 보증금을 내어주지 않는 사례도 증가하고 있습니다.
만약 임대차계약이 만료되어 세입자가 이사를 나가야 하는 시점이 도래했음에도 집주인이 전세보증금 반환해야 하는 의무를 이행하지 않는다면 전세금 반환 소송을 진행할 수도 있을 텐데요. 소송에서 승소하더라도 임대인으로부터 거액의 보증금을 바로 돌려받는 일은 쉽지 않습니다. 이때는 부동산강제경매 절차를 알아보는 것이 가장 빠른 해결 방법이 될 수 있습니다.
전세보증금을 돌려주지 않는다면
부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 동안 빌려 쓰는 형태의 전세 계약은 우리나라의 독특한 주택 임대차 제도입니다. 그동안 매월 지속적으로 금액이 들어가는 월세보다는 전세를 선호하는 경향이 있기도 했고, 최근 사회 초년생 등의 청년들을 대상으로 나라에서 이자가 낮은 전세자금 대출의 영향으로 좀 더 나은 주거공간에 살고자 전세를 택한 세입자들이 많기도 했습니다.
이처럼 여러 장점이 있지만 근래에 들어 전세사기와 같은 사기행위나, 부동산가격 하락, 금리 인상, 기타 임대인의 사정 등으로 계약만료 이후에도 전세보증금을 돌려주지 않는 일이 증가하며 전세금 반환 소송, 부동산강제경매 등을 알아보는 분들도 굉장히 증가한 것이 현실입니다. 보증금은 엄연히 본인의 돈임에도 돌려주지 않는 상대방으로 인해서 주객이 전도되어 속앓이를 하시고 계시다면 전문 변호사를 통해서 소송 및 부동산강제경매 절차를 준비하시어 최대한 빠르게 피해 회복을 하시는 것이 좋습니다.
부동산강제경매 서류 준비 및 절차
보증금을 돌려받기 위해서 부동산강제경매 신청을 하고자 한다면 필요한 서류를 준비하는 게 먼저일 것입니다. 우선 판결문과 집행문 그리고 송달 확정 증명원을 준비해야 합니다. 그리고 신청서 작성에는 양 당사자의 인적 사항, 청구채권과 집행권원의 표시, 매각할 부동산, 신청 취지와 이유를 기재하시면 됩니다. 신청서를 작성하셨다면 해당하는 목적물의 등기사항 증명서, 부동산 목록과 등록세, 지방교육세, 수수료 등을 같이 첨부하여 본인이나 상대인 집주인의 거주지가 아닌 부동산강제경매 대상 목적물이 있는 관할 법원에 제출하시면 됩니다.
법원에 신청서가 접수되면 당사자가 제출한 서류에 대한 검토를 진행하게 되고, 특별히 문제가 없다면 경매 개시결정을 내리고, 결정이 이뤄지면 법원에서는 채무자인 집주인에게 개시 결정문을 송달하게 됩니다. 그러고 나서 목적물의 등기부등본에도 개시 결정이 되었다는 촉탁등기가 진행되고, 그 결과 해당 집에 들어올 세입자에게 그곳에 금전적 문제가 얽혀 있음을 보여주게 되어 제2의 피해자의 발생도 막을 수 있습니다. 등기가 완료되면 법원에서는 이해관계인들에게 권리 신고와 배당 요구를 하라는 통지를 내리게 됩니다.
우선순위에 따라 배당되기에
임대인이 돌려주지 않는 자신의 전세금을 반환받기 위해서 소송을 진행하고 부동산강제경매 절차도 지나오셨을 것입니다. 절차를 다 거쳐오셨다면 이제 경매를 통해 매각 대상 부동산을 현금화하게 되고, 그 대금을 채권자들의 채권 변제에 충당하는 과정인 배당을 하게 됩니다.
각 채권자 등의 권리들에 대해서 우선순위를 검토하여 해당 부동산을 경매로 매각하고 난 위의 대금을 그 우선순위에 따라 배당이 이루어집니다. 이때 전입신고를 했고, 확정일자를 받은 전세 세입자라면 특별한 경우가 아닌 한 우선권을 가지기에 큰 걱정을 하지 않으셔도 되며 매각 대금에서 가장 먼저 배당을 받을 수 있을 것입니다. 그러나 국세는 예외라는 점은 알아두시길 바랍니다. 국세 체납금은 세입자의 보증금보다 우선순위가 될 수도 있으며 혹여 걱정이 되신다면 빠르게 해당 절차를 신청하여 배당요구 종기일을 지정해놓아야만 할 것입니다.
꼼꼼하게 검토하여 자신의 권리를 찾아야 합니다.
전세보증금을 돌려받기 위해서 부동산강제경매 신청을 한 뒤, 우선변제권의 요건으로는 확정일자와 전입신고, 점유, 배당요구 등이 있다고 하였습니다. 보증금을 돌려주지 않는 임대인 때문에 재산상 피해를 입고 억울하기도 하고 화도 나실 텐데요.
이를 상대로 생계활동을 이어나가면서 혼자서 관련된 법적 절차까지 챙기는 것에는 무리가 따를 것입니다. 때문에 전문지식을 갖춘 법률대리인을 선임하시어 사안을 꼼꼼하게 검토하도록 하고 구체적인 해결 방안을 받아 진행하시길 바랍니다.
그리고 법적 절차를 진행함에 있어서 예상치 못한 일이 따를 수도 있는데 소송을 당한 상대방이 강제집행을 면할 목적으로 자산을 은닉하거나 손괴, 허위 양도, 허위 부채 부담 등의 사해행위를 하는 경우도 있을 수 있는데 이때는 형법 제327조 강제집행면탈죄로 형사처벌을 받게 할 수 있습니다.
그 외에도 부동산강제경매 절차를 진행해서 집이 팔리더라도 여러 차례 유찰되어 낙찰대금이 전세보증금보다 적어진다면 보증금을 전부 돌려받지는 못하는 경우도 있기에 유의하셔야 합니다. 이처럼 부동산 문제는 따져보아야 하고 대비해야 할 것들이 많기에 더욱 법률 전문가의 조력을 받아 해결하시는 것을 권해드립니다.
