전세 집주인 연락두절 방법은 다 있습니다!
누구에게나
일어날 수 있는 전세 사기
최근 전세 사기를 당한 사람들의 수가 늘어나고 있습니다. 주변 사람뿐만 아니라 기사나 뉴스를 보면 연예인들도 전세 사기를 당한 경우가 많은 것을 알 수 있는데요, 꼼꼼하게 확인하고 계약을 하였다 하더라도 임차인이 확인할 수 있는 정보가 제한되어 있기 때문에 임대인이 악의적으로 계획한다면 누구나 당할 수 있습니다.
전세 사기가 문제 되는 가장 큰 이유는 사기를 당할 시 그 피해 금액이 상당히 크기 때문입니다. 나는 아니겠지라고 안일하게 생각하고 있다가 전세 사기를 당하게 되면 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 올 수 있습니다. 그렇기에 계약 종료 기간이 다가오는데도 전세 집주인이 연락을 피하거나 연락이 두절되는 경우 신속한 대응이 필요합니다.
계약 종료 최소 2개월 전에
통보하세요!
전세 집주인 연락 두절일 경우 모두 전세 사기가 되는 것은 아니지만 보증금 회수에 대해 불안함이 생기게 됩니다. 임대차 계약서에 명시된 기간이 지나면 집주인은 민법 제548조에 따라 전세금을 돌려줄 의무가 있다고 규정하고 있습니다.
하지만 주택임대차보호법에 따라 전세 계약 종료일부터 6개월, 최소 2개월 전에 임대인에게 나가겠다는 뜻을 전하지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장되는데요, 묵시적 갱신은 양측이 계약 종료에 대해서 합의하지 않고 별다른 의사를 표현하지 않았을 때 성립합니다.
묵시적 갱신이 되면 이전 임재차 계약과 보증금, 임대료, 계약기간 등의 모든 조건이 동일하게 계약이 갠신된 것으로 인정됩니다. 그렇기 때문에 계약 종료를 원할 시 계약을 종료하겠다는 의사를 확실하게 전달해야 묵시적 갱신으로 넘어가지 않을 수 있습니다.
연락 두절이라면 내용증명 발송해야
문자나 전화로 계약 종료의 의사를 밝혔다고 하더라도 집주인이 연락을 피하거나 전세 집주인 연락두절 상황인 경우 집주인이 이를 인정하지 않을 가능성이 높습니다. 그렇기에 집주인과 연락이 잘 닿지 않는 상황이라면 집주인이 살고 있는 주소로 계약 갱신 거절 및 보증금 반환에 대한 내용증명을 발송해야 합니다.
법무법인인 혹은 전문 변호인의 도움을 통해 작성하여 보내면 집주인 입장에서는 심리적 압박을 받아 소송 전에 전세금을 돌려주는 경우가 있습니다. 또한 내용증명은 법적 효력은 없지만 추후 민사 소송을 하게 될 시 본인이 계약 종료 의사 전달을 위해 어떻게 노력하였는지를 알리는 역할을 하기 때문에 공적으로 증명할 수 있는 수단이 됩니다.
만약 내용증명을 보냈는데도 받지 않는다면 공시송달을 통해 진행할 수 있습니다. 공시송달은 어디에 있는지 모르거나 지속해서 수령을 거부할 깨 활용할 수 있는데요, 공시송달을 진행하게 되면 집주인이 내용증명을 받지 않았더라도 계약 종료에 대한 효력을 발휘할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청해야 합니다.
만약 내용증명을 보내고 공시송달을 했는데도 전세 집주인 연락두절이 지속되는 상황에 이사를 가야 한다면 어떻게 해야 할까요? 보증금을 돌려받기 전에 기존 임차주택을 떠나 새로운 집에 전입 신고를 하게 되면 세입자가 갖고 있는 대항력과 우선 변제권이 사라져 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
따라서 우선변제권과 대항력을 보유하기 위해 임차권등기명령 신청을 하셔야 합니다. 임차권등기란 임차주택 등기부등본에 세입자의 임차권을 등기하는 것을 말합니다. 이는 집주인의 의사와 상관없이 세입자의 신청과 법원의 명령으로 이루어지는 것이기 때문에 집주인과 연락이 두절되었더라도 신청하실 수 있습니다.
임차권등기명령 신청을 해두면 우선 변제권이 유지되어 임대인의 재산에 대한 압류, 경매 등의 조치가 취해졌을 때 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있습니다. 과정은 약 2주가 소요되기 때문에 소요 기간을 감안하여 진행을 하시는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 신청은 보증금 전액을 돌려받지 못한 세입자 뿐만 아니라 일부를 돌려받지 못한 세입자도 신청할 수 있습니다. 임대인에게 모든 보증금을 돌려받은 후에 임차권 등기를 말소하면 됩니다.
보증금반환청구소송까지
이 과정을 거치는 동안 묵시적 갱신이 인정되어 임대차 계약 기간이 연장되었다면 지급명령이나 전세보증금반환청구소송과 같이 법적인 수단을 이용해 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.
보증금지급명령의 장점은 임차인이 법정에 나가지 않고도 적은 소송 비용으로 신속하게 분쟁을 해결할 수 있다는 점입니다. 지급명령신청을 받은 법원은 임대인을 심문하지 않고 임차인이 제출한 서류 등을 참고하여 서면으로 심리한 뒤 지급명령을 결정합니다.
임대인이 지급명령에 대한 이의 제기를 신청할 순 있지만 부적법하다고 결정되면 이는 각하되고, 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하지 않는다면 지급명령은 확정되어 소송에서 승소한 것과 같은 효력을 발휘하고 임차인은 강제집행 권한을 얻을 수 있게 됩니다.
이의 제기가 받아들여지게 된다면 지급명령을 효력을 잃고 일반 소송절차로 진행되게 됩니다. 그렇기에 임대인이 이의 제기를 할만한 사유가 있는지 전문 변호인과 상의하여 꼼꼼하게 판단하여야 합니다.
증거 자료가 중요합니다!
다음은 보증금반환청구소송입니다. 소송에서는 임차인이 보증금 환급의 책임을 갖고 있어 보증금이 환급되지 않았다는 사실을 증명해야 하기 때문에 내용증명을 보냈다는 내용이나 집주인에게 연락한 자료, 임대차 계약이 종료되었다는 사실을 입증할 수 있는 자료 등의 여러 증거자료를 수집하는 것이 중요합니다.
승소 후에는 판결문을 통해 임대인 재산에 압류나 경매를 놓아 보증금을 회수할 수 있어 보증금을 회수할 수 있는 확률이 높아지지만 모두 그렇지는 않습니다. 임대인이 자기 재산을 미리 처분해 버리면 승소 판결을 받더라도 강제집행할 재산이 없어 돌려받지 못하게 될 수도 있기 때문입니다.
그렇기에 임차인은 임대인 소유의 부동산과 예금 등에 가압류 신청을 하여 보증금 채권을 보전하여 유리한 상황을 만드는 것이 중요한데요, 이렇게 소송까지의 이전 절차들이 다소 어렵고 복잡하기에 전문 변호인의 도움을 받아 준비하는 것이 좋습니다.
보증금의 경우 돈의 단위가 크기 때문에 이러한 상황이 발생할 경우 막대한 상실감을 느낄 수 있습니다. 그렇기에 전세 집주인 연락두절 상황이 발생한다면 보증금을 최대한 돌려받기 위해 노력하는 것이 중요합니다.
전세 보증금을 돌려받기 위해 혼자 준비하게 되면 그 과정이 다소 복잡하여 기간이 더욱 오래 걸리거나 여려운 문제들이 생길 수 있는데요, 승소하지 못하게 되면 보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있기에 전문 변호사와 함께 준비하여 보다 수월하게 확실한 결과를 이끌어내는 것이 중요합니다.