칼럼

세입자월세미납

법적 대응을 통해

부동산을 사용하는 대신 일정한 비용을 지급하는 것을 임대차 계약이라고 합니다. 비교적 큰 금액을 보증금으로 납부하고, 추가적인 비용을 납부하지 않아도 되는 전세와 비교적 적은 금액의 보증금을 납부하는 대신 매달 정해진 금액을 지불해야 하는 월세가 있는데요.

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대부분 상가의 경우에는 월세로 계약을 진행하는 경우가 많고, 주택의 경우에도 월세의 비율이 높은 것이 사실입니다. 그런데 만약 세입자가 월차임을 제대로 납부하지 않는다면 임대인은 스트레스를 받을 수밖에 없는데요. 미납 상황이 계속된다면 임대인의 입장에서는 지속적인 손해를 보는 것입니다.

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이처럼 세입자월세미납이 지속될 경우 어떠한 대응을 할 수 있을까요? 오늘은 이러한 경우 할 수 있는 대응 방법에 대해 알아보고, 제대로 이행하지 않는 세입자를 어떻게 하면 내보낼 수 있는지에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

계약 종료 의사를 확실하게

기본적으로 세입자를 내보내기 위해서는 계약을 종료하여야 합니다. 하지만 무작정 계약 종료일까지 기다릴 수도 없을 텐데요. 임대차법에서는 임대인이 계약을 일방적으로 종료할 수 있는 조건을 명시하고 있으며, 그중에 하나가 바로 세입자월세미납입니다.

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주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기의 차임액을 납부하지 않았을 시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 해당 비용의 일부만 지불한 경우에도 납부하지 않은 비용의 총액이 2·3기의 차임액에 도달하였다면 해지 통보가 가능합니다.

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위와 같은 상황에서 해지 사실을 상대방에게 명확하게 전달해야 하는데요. 문자나 전화를 통해 전달하여 증거를 남기는 것이 가장 좋으며, 전달했음에도 상대방이 나가지 않는다면 내용증명을 통해 해당 내용을 다시 한번 전달하는 것이 좋습니다.

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내용증명에는 계약이 종료되었고, 미납된 비용을 납부하라는 내용뿐만 아니라 정해진 기간 안에 나가지 않는다면 법적인 절차를 진행하겠다는 내용도 함께 담는 것이 일반적입니다. 해당 문서는 단순히 경고의 효과만 있는 것이 아니라 나중에 소송으로 진행되었을 때 중요한 증거 자료로도 쓰일 수 있습니다.

법적인 절차를 진행하기 전

보전처분을 먼저 진행해야

내용증명만으로 해결이 되는 경우도 있습니다. 그러나 이를 무시하면서 계속해서 점유를 지속하는 경우가 많은데요. 이런 경우에는 합법적인 절차를 진행해야 하며, 아무리 계약이 종료되었고 집주인이라고 하더라도 직접적인 대응을 하면 오히려 주거침입죄 등의 형사처분을 받을 수도 있기에 조심하셔야 합니다.

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그렇다면 어떠한 방법을 사용하는 것이 좋을까요? 바로 명도소송입니다. 이는 점유자가 사유 없이 부동산 인도를 거부하는 경우에 제기하는 소송인데요. 본 송사에서 승소하게 되면 해당 판결문을 통해 집행권원을 확보하여 강제집행을 진행하실 수 있습니다.

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그러나 이를 원활하게 하기 위해서는 우선적으로 보전처분인 점유이전금지가처분 신청을 해두시는 것이 좋은데요. 소송 판결문은 당사자에게만 적용이 되기 때문에 혹여나 점유자가 변경된다면 송사를 다시 처음부터 시작해야 합니다. 그러므로, 이를 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.

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미납금은 어떻게

받아낼 수 있나요?

월차임 미납으로 인하여 받지 못한 금액은 어떻게 받을 수 있을까요? 기본적으로 명도소송까지 진행하게 된다면 계약 종료를 하게 된 원인을 입증하기 위해 세입자 월세 미납 증거를 제출하게 되기 때문에 같이 청구할 수 있습니다.

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그러나 소송까지 진행하지 않은 경우에는 따로 받아야 할 텐데요. 가장 쉬운 방법으로는 보증금에서 공제하여 돌려주는 방법입니다. 그러나 만약 보증금을 모두 공제하였는데도 받아야 할 금액이 남은 상황이라면 추가적으로 법적인 조치를 하시는 것이 좋은데요.

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앞서 말씀드린 것처럼 우선적으로 내용증명에 이 금액을 납부하라는 내용을 담는 것이 좋습니다. 또한 미납금은 일반 채권이기에 지급명령을 진행하시거나, 채권 소송을 통해 돌려받으실 수도 있습니다.