서로의 의무를 준수해야 합니다.
안녕하세요. 신뢰가 될 의뢰를 기약하는 법무법인 굿플랜입니다.
적법하게 임대차 계약을 체결한 임대인과 임차인은 법의 테두리 안에서 자신의 의무를 준수하여야 합니다. 따라서 계약 기간 동안 부동산을 임대해 주는 임대인은 세입자가 자신의 용도대로 부동산을 사용할 수 있도록 보장하여야 하고, 임차인은 이에 대한 차임을 약속된 날짜에 지급하여야 합니다.
여기서 임차인이 한 달 정도는 차임을 연체하여도 "날짜를 착각했나?", "입금 날짜를 잊었나?"라고 생각할 수 있지만, 두 달이 되고 석 달이 된다면, 임대인이 이를 마냥 기다려주기는 어려운 상황일 수밖에 없습니다.
와중에 세입자 연락두절 상황이라고 한다면, 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되는데요. 이럴 때에는 명도소송을 통해서 임대인 소유의 부동산을 안전하게 돌려받을 수 있도록 절차를 밟아야 합니다.
따라서 오늘은 이와 관련하여 글을 전개해보고자 하니, 비슷한 고민을 하고 계신다면 주의 깊게 읽어주시길 바라겠습니다.
세입자 연락두절로 내용증명이 반송된다면?
다시 한번 말씀드리지만, 세입자 연락두절 상황에 처한다면 신속하게 대처하셔야 합니다. '언젠가는 연락이 오겠지'라는 마음으로 대응을 차일피일 미루게 된다면 손해가 걷잡을 수 없이 커질 수 있습니다. 따라서 명도소송을 통해 집행권원을 얻어서 세입자를 합법적으로 퇴거시키도록 하여야 합니다.
보통 명도소송을 거칠 땨에는 내용증명으로 계약 해지 의사를 알리는 것으로 시작하게 되는데요. 내용증명을 보낸다면, 추후 문제가 생겼다면 계약 해지 통보를 했다는 증거자료로 확실하게 사용할 수 있기 때문입니다.
그러나 세입자가 의도적으로 내용증명을 받지 않아서 내용증명을 반송시킨다면, 문제가 생기게 됩니다. 내용증명도 세입자가 받아야 증거로서의 효력이 발휘가 되는데, 이를 계속해서 받지 않는다면 아무런 법적 효력을 가지지 못하게 됩니다.
공시송달 제도를 활용하여
따라서 이럴 때에는 공시송달을 통해서 세입자에게 소장을 전하는 방법을 따라야 합니다. 공시송달은 피고의 사정으로 인해서 소장이 제대로 전달될 수 없을 때, 법원 게시판을 통해 소장을 게시한 뒤, 일정 기간이 지난 후에는 해당 소장이 피고에게 전해진 것처럼 간주하는 제도를 의미합니다.
여기서 일정한 기간은 통상적으로 2주로 규정해두고 있고, 상대방이 해외에 있을 경우에는 2달 동안 게시를 하여야 효력을 인정해 주게 됩니다.
그리하여 세입자 연락두절일 때 임대인이 거칠 수 있는 방법으로 유용히 사용할 수 있습니다. 그러나 이러한 공시송달은 아무 때나 가능한 것은 아니라고 하였습니다.
공시송달이 가능하려면 첫 번째로 상대방이 소장이나 내용증명을 받지 않고 있어야 합니다. 둘째로는, 자신이 해당 문서를 전하기 위해서 여러 차례 노력을 했다는 점을 보여주어야 합니다.
따라서 세입자의 주민등록초본 속 주소, 임대차 계약의 목적물 주소 등에 내용증명을 보냈으나 반송된 내역을 제시하는 것이 필요합니다.
하지만, 이는 명도소송을 위한 첫 단계에 불과합니다. 공시송달을 하여도 집행권원을 얻기 위한 본 소송은 아직 남아있고, 본 소송 전 거쳐야 하는 가처분 신청이 있기 때문에 처음부터 끝까지 확실하게 마무리하시기 위해서는 해당 사건을 많이 집행해 본 변호인을 만나시는 것이 효과적입니다.
명도소송은 그 자체로도 긴 시간이 걸리는 싸움입니다. 기나긴 시간을 소송에 할애하는 것은 상당히 힘에 부치기 때문에 변호사와 의논하면서 현명하게 해결해나가시는 것을 적극적으로 권장드리고 있습니다.
굿플랜 통하여 4개월 만에 퇴거 성공!
지금부터는 세입자 연락두절로 인해서 명도소송을 진행해야 했던 굿플랜의 사례를 보여드리고자 합니다.
[사건 개요]
본 소송에서 의뢰인은 피고와 임대차계약을 체결하였고, 의뢰인은 임대인이었으며 피고는 의뢰인의 부동산을 임차하여 회사를 운영하였습니다. 그러나 피고의 회사는 폐업을 하게 되었고 연락이 되지 않는 상황이었기에, 의뢰인은 법적 절차를 통하여 건물 인도를 받을 수밖에 없었습니다.
그리하여 굿플랜은 ▲ 피고의 회사가 3기 이상 차임을 미룸에 따라서 의뢰인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 점 ▲ 부동산의 인도 및 연체 차임, 미납관리비 내지 차임 상당의 부당이득금 지급의무도 있다는 점을 지적하였습니다.
결과적으로 법원은 굿플랜의 모든 주장을 인용해 주었으며, 의뢰인은 4개월이라는 빠른 시간 안에 부동산을 인도받을 수 있었고 부당이득금에 관한 부분도 모두 받아낼 수 있게 되었습니다.
사건 결과: 원고 전부 승소
