세입자명도소송 누구와 준비하느냐에 따라
끊임없이 발생하는 임대차 분쟁
임대인과 임차인 사이에 생기는 여러 문제들 중 하나가 임대차로 인한 갈등입니다. 계약관계가 제대로 이행되지 않아 계약 해지를 하거나 계약기간이 끝나 퇴거를 청구했음에도 이를 이행하지 않는 경우인데요,
답답하다고 무작정 찾아가서 조치를 취하게 될 시 무단 침입이 될 수 있기 때문에 절대 하시면 안 됩니다. 그렇기에 이런 상황이 지속적으로 나타나면 임대인은 직접 해결하려 하기보다 법률적으로 조치를 취해야 하며, 특히 이 분야는 일반 사람들이 알기 어려운 법률적 지식을 요구하기 때문에 이러한 문제로 법률 전문가를 찾는 사람들이 증가하고 있습니다.
세입자가 월세를 내지 않는다면
그렇다면 세입자가 월세를 내지 않는 경우 어떻게 해야 할까요? 한두 번 정도 연체하는 경우는 이해해 줄 수 있겠지만 이것이 반복적으로 이루어지면 임대인 입장에서는 힘들어질 수밖에 없습니다.
주택임대차보호법은 월세를 제때 지불하지 않고 퇴거에도 응하지 않는다면 임대차 계약 기간이 남아있는 경우에도 계약 해지가 가능하다고 규정하고 있습니다. 상가 기준으로 3기 이상, 주택은 2기분을 지불하지 않은 경우에 해당합니다.
해지 통보를 한 이후에 임차인이 밀린 월세를 모두 지급하게 된 경우에도 법적 효력은 인정됩니다. 세입자가 월세를 내지 않아 계약 해지를 하게 되는 경우 이외에도 계약을 할 때 재건축, 철거 계획이 있다는 것을 사전에 고지했다면 임차인 퇴거 요청이 가능합니다.
적법한 절차를 밟아야
하지만 해지 통보를 한 이후 월세를 모두 납부하였다고 나가지 않는다던가 퇴거 요청에도 나가지 않고 버티는 경우들이 생길 시가 문제인데요, 이때부터는 법적 대응이 필요합니다.
아무리 소유권이 있다고 해도 자신의 감정을 앞세워 강제로 세입자를 내보내는 등의 퇴거를 시도하는 것은 형사처벌 대상이 될 수 있기 때문입니다. 이때 필요한 것이 바로 세입자명도소송입니다. 명도소송이란 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 토지나 건물을 계속해서 점유하고 있는 임차인에게 법원의 도움을 통해 강제로 점유를 이전 받는 것을 말합니다.
명도소송을 진행하는 경우는 여러가지가 있는데요.
1. 인도 명령을 받은 입주자가 해당 부동산을 점유하고 있는 경우
2. 경매 절차에서 낙찰받고 매각 대금을 낸 뒤 6개월이 지났으나 인도명령 대상자가 인도를 거절한 경우
3. 임차인이 월 임대료를 2달분 내지 않았을 경우 (상가의 경우 3달분)
4. 불법 점유자가 권한 없이 점유하고 있을 경우 등의 사유가 있을 때 할 수 있습니다.
세입자명도소송을 하게 되면 보통 6개월 이상이 소요되는데요, 혼자 진행을 하기에는 어려움이 많기에 확실한 조치를 취하기 위해서는 부동산전문변호사의 도움을 통해 철저하게 준비를 하여야 합니다.
어떻게 준비해야 할까요?
조건에 충족되었다면 세입자명도소송을 제기할 수 있습니다. 계약 종료를 입증하기 위한 자료를 준비하고 내용증명을 보낸 후에, 임대차 계약이 유효하게 해지되었다는 사실을 토대로 임차인에 대하여 명도소송을 제기하면 됩니다.
먼저 세입자명도소송 진행을 위해서는 임차인과 관련하여 계약 위반에 대한 사실과 관련된 증거자료를 수집해두셔야 합니다. 임대차 계약서는 물론, 내용 증명서, 이 과정에서 주고받은 문자나 통화 녹음 등이 증거자료로 쓰일 수 있으니 잘 준비해두시는 것이 좋습니다. 내용증명이 법적효력은 발생하지 않지만 증거 자료로 사용될 수 있기에 빼먹지 않는 것이 좋습니다.
본 소송을 할 때, 한 가지 중요한 점이 있습니다. 바로 '부동산점유이전금지가처분' 신청을 함께 진행해야 한다는 것인데요, 명도소송은 최소 6개월 이상의 기간이 소요되는 만큼, 그 사이에 여러 일이 일어날 수 있습니다. 그중 하나가 바로 임차인이 건물의 점유권을 제3자에게 넘길 때인데요,
이러한 상황이 일어난다면 아무리 승소를 하였다 하더라도 효력을 주장할 수 없어 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 그렇기에 새로운 인물을 상대로 소를 다시 제기해야만 하는 상황이 벌어지게 됩니다. 이를 막기 위해 세입자 명도소송을 진행할 때 '부동산점유이전금지가처분'도 함께 신청하여 임차인이 다른 사람에게 점유를 이전하는 것을 막아야 합니다.
절차는 보통 필요서류 준비, 가처분 신청서 작성, 법원에 신청서 제출, 담보 제공, 가처분 결정, 집행 신청, 집행으로 이루어집니다. 이때 가처분에 필요한 서류는 명도소송에 필요한 서류와 비슷하여 같이 준비하면 좋습니다.
승소 후에도 퇴거하지 않는다면
세입자명도소송에서 승소하였는데도 임차인이 퇴거하지 않는다면 '강제집행'을 신청하여야 합니다. 강제집행은 명도소송을 통해 얻은 집행권원으로 진행할 수 있는데요, 해당 부동산에 대한 인도를 적법하게 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 집행권원을 확보했지만 임차인이 정당한 점유 권리 없이 퇴거에 불응한다면 국가의 강제 권력으로 세입자가 다른 곳으로 거주를 옮기도록 하는 것이죠.
판결문을 받고 관할 법원 집행관실에서 부동산 인도 강제집행을 받게 되면 집행관은 1차 계고집행을 하게 됩니다. 무단 점거자에게 점유물을 넘기라고 계고 집행을 실행하였음에도 건물을 차지한다면 집행관실에 속행을 요구합니다. 세입자의 짐 등을 꺼내는 작업을 실시하는 것입니다.
이러한 강제집행의 과정에서 인건비, 철거비 등의 비용이 발생할 수 있는데요, 손해의 최소화를 위해서는 변호인의 조력을 받는 것이 좋습니다.
세입자명도소송 신속하게 진행하는 것이 중요한데요, 소송을 준비하거나 진행하면서 필요한 서류나 여러 절차들은 혼자 준비하기에는 무리가 있기에 확실한 결과를 위해서는 보다 체계적인 준비가 필요합니다. 또한 승소 판결 뒤에도 강제집행까지 가는 경우가 많으므로 법적 문제없이 명도 문제를 해결하기 위해서는 법률 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다.