마음대로 내보낼 수 없습니다.
임대인과 임차인의 관계는 우호적일 수 있으나, 상당한 대립을 하고 있는 경우도 많다고 하였죠. 임대인이라고 한다면 모두가 경제적 자유를 누린다고 생각할 수 있지만 실상은 그렇지 않은 경우가 많습니다.
임대인이라고 생각한 자도 실상은 레버리지를 활용한 투자로 은행 대출을 메꾸고 있을 가능성이 있기 때문에 임차인이 한 기라도 월세를 미납하게 된다면 경제적 불이익이 상당하다고 전해지고 있습니다.
단 한 번 월세가 밀린 것이라면 월세를 납부하는 날짜를 까먹어서 그런 것이라고 생각할 수 있지만 지속해서 임차인이 월세를 미납하게 된다면 크나큰 경제적 타격을 받을 수 있기 때문에 임차인 내보내기를 통해서 피해를 최소화하도록 하여야 합니다.
그러나 세입자를 마음대로 내보낼 수 있는 것은 아니고 합법적인 절차를 거쳐야 임차인 내보내기를 할 수 있다는 점을 아셔야 하는데요. 이에 따라서 오늘은 임대인 입장에서 월세를 계속해서 내지 않는 임차인 내보내기를 위해서 어떻게 전략을 펼쳐야 하는지 알려드리고자 합니다.
아무 때나 소 제기가 가능하지는 않습니다.
흔히 명도소송이라고 불리는 건물인도 청구의 소는, 토지나 건물과 같은 부동산에 대하여 소유 및 점유할 수 있는 적법한 권리가 소멸한 자에 대해서 권한 있는 자가 퇴거를 요청하는데도 이에 불응하고 점유를 불법적으로 이어나갈 시 대상 부동산을 돌려받기 위해서 제기하는 민사적 송사를 의미합니다.
그러나 이러한 명도소송은 아무 때나 제기할 수 있는 것은 아니라는 점을 먼저 알고 계셔야 합니다. 임차인 내보내기에만 혈안 되어서 중요한 부분을 놓치고 무작정 명도 송사에 진입하게 될 시에는 유리한 결과는커녕 오히려 패소할 수 있으니 처음부터 단계를 잘 살펴보고 진행하셔야 한다는 점을 우선적으로 알려드리고 있습니다.
'내가 임대인이면 무조건 승소하는 거 아니야?'라고 하실 수 있지만, 그렇지 않은 사례도 만연하기 때문에 임대인 내보내기 전략을 다수 경험해 본 부동산 사건 전담 변호사와 놓치는 부분 없이 꼼꼼하게 진행하시는 것을 추천드립니다.
3기 이상 월세를 미납했다면 상가 명도소송 가능!
부동산 중 상가 명도소송을 제기하기 위해서는 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체하였을 시에 상가임대차보호법에 따라서 부동산 계약 해지가 가능하게 됩니다. 만약 상가의 월 임대료가 월 250만 원인 경우에는 총 750만 원이 밀린 날이 단 하루라도 있게 되면 상가 명도소송을 통해서 임차인 내보내기가 가능합니다.
하지만 점검해 보았을 때 임차인이 미납한 월세액이 아직 3기에 다다르지 않을 경우에는 상가 명도소송이 불가능하니, 이 점을 유의하셔서 임차인 내보내기 전략을 세우셔야 합니다. 또한, 월세를 며칠 밀린 것으로는 연체로 보지 않는데요.
이번달 내야 하는 월세를 다음 달까지 납부하지 않았을 경우에 1기로 판단하기 때문에 해당 부분도 필히 확인하시어 미납 월세를 체크하시길 바라겠는데요. 나아가 월세 미납액은 반드시 연속될 필요가 없고 3기 분에 해당하는 월세를 미납한 것이 부분적으로 일어났다 하여도 소 제기가 가능하다는 점을 기억하시길 바라겠습니다.
대상 부동산의 점유자가 바뀌지 않도록 하는 처분
상가 명도소송에서 필요한 제반 사항들을 모두 참작했을 때, 소 제기가 가능한 조건이라고 한다면 본격적으로 법적 절차에 들어가실 겁니다. 그에 앞서 점유이전금지가처분 신청을 반드시 하시라고 권유 드리고 있는데요.
점유이전금지가처분신청이란, 임대인이 자신의 권리를 실현하기 위해서 채택하는 보전처분의 하나입니다. 이는 소송 기간 중에 세입자가 대상 부동산의 점유를 제삼자에게 이전하거나 명의를 자의적으로 바꾸는 것에 대한 방지책으로 일컬어지고 있습니다.
명도 소송에 도입하기 전 해당 가처분을 신청하여야 하는 이유는 소송에 드는 시간과 금전이 상당히 막대하기 때문입니다. 또한, 판결문의 효력은 그 판결문에 적힌 당사자에게만 미치는데요.
따라서 긴 기간 동안 소송을 하여서 겨우 결과를 받아내었는데 판결문에 적힌 세입자가 다른 사람에게 대상 부동산의 점유를 넘겨버린 경우에는 처음부터 법적 절차를 다시 밟아야 하는 수고스러운 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다.
어찌 되었든 건물인도의 소는 상당히 복잡한 절차로 구성되어 있으며, 대상 부동산이 주택일 경우라면 명도소송을 제기할 수 있는 요건이 상이해질 수 있기 때문에 어떠한 절차를 밟아야 할지 감이 안 서실 수 있습니다.
이를 위하여 부동산 다수의 소송 및 법률자문을 맡아본 변호사가 있기 때문에, 현재 임차인 내보내기를 위해서 법적 조언을 필요로 하시는 분들이 있다면 하단의 링크를 통하여 부동산 전문 변호사에게 자신의 상황을 구체적으로 알려주시길 바랍니다.
