부동산 거래에서 공인중개사의 역할은
공인중개사는 국가전문자격증을 필요로 하며 국가에서 인정한 자격시험을 통과해야 합니다. 자격을 얻고 나면 부동산과 관련한 지식을 갖춘 전문가로 인정되는데요. 부동산 거래는 오가는 금전의 규모가 크기 때문에 집을 사거나 파는 또는 토지 등을 거래할 때는 개인 간의 직거래보다는 공인중개사를 통해서 진행하는 것이 보통입니다.
이때 공인중개사는 정해진 법의 테두리를 벗어나서는 안될 것입니다. 만일 공인중개사가 공인중개사법 위반 사항을 저지른다면 업무정지나 취소의 결과를 얻게 될 수도 있다는 점 유의하시길 바랍니다.
특히 최근 발생한 대규모의 전세사기 사건으로 인해서 공인중개사법 위반 기준이 엄격해졌습니다. 관련 내용으로 집행유예만 받더라도 자격정지가 될 수 있기에 조심해야 하는데요. 잘못된 행동을 함으로써 법에 따라 합당한 처벌을 받게 되는 것은 어쩔 수 없지만 만일 의도치 않은 실수나 억울하게 사건에 연루되어 자격정지나 자격취소가 된다면 당장의 생계에 문제가 생길 수밖에 없을 것입니다.
이때 구제방법으로 행정심판 제도를 활용할 수 있습니다. 요즘 들어 부쩍 엄중한 처벌로 다스리는 만큼 행정심판 등의 방법을 개인적으로 준비하시기보다 법률대리인과 함께 체계적으로 준비하여 실수가 없도록 하시길 바랍니다.
행정심판을 통해 구제받을 수 있는
행정심판은 행정청에서 부당한 처분이나 위법을 당했을 때 권리나 이익을 침해받은 국민을 구제하기 위한 제도입니다. 소송보다 짧은 시간이 소요되고 간편한 절차로 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 비용이 들지 않기에 혹여 공인중개사법 위반 상황에 놓여있다면 법률 전문가의 조력을 받아 심판을 제기하시면 됩니다.
해당 절차를 진행하기 위해서는 처분이 있는 것을 알게 된 날로부터 90일 이내에, 처분이 있은 날로부터 180일 이내에 청구해야 하는데요. 만약 행정청에서 심판청구 기간을 제대로 알리지 않는 경우에는 180일 이내에 청구하시길 바랍니다.
얼마 전 강화된 공인중개사법 개정안이 공포되어 2023년 10월 19일부터 시행될 예정인 만큼 공인중개사법 위반 기준에 걸리지 않도록 더욱 주의가 필요해졌습니다. 개정안 관련해서 주요 내용은 아래 별도로 정리해 두었으니 꼼꼼하게 확인하시어 개정안 시행 이후를 대비하시어 자격정지나 취소 상황으로 행정심판까지 가지 않도록 하시길 바랍니다.
2023년 10월부터 시행되는 공인중개사법 개정안
최근 전국적으로 대규모 전세사기 사건이 발발하면서 기존의 공인중개사법 위반 기준에 허점이 많은 것이 드러났습니다. 피해가 굉장히 큰 만큼 공인중개사법 개정을 촉구하는 의견도 거셌는데요. 올해 4월에 공포된 개정안이 2023년 10월 19일부터 시행된다고 합니다. 변경된 주요 안건 4가지에 대해서 하나하나 설명드리겠습니다.
1) 중개업 등록의 결격사유 강화
개정 전: 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
개정 후: 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 자
이전에는 금고 이상의 형을 받고 그 유예기간에 있는 사람만 등록의 결격사유가 되었기에 해당 기간만 끝나면 바로 중개사무소의 개설 등록이 가능했었습니다. 하지만 올해 10월 개정안이 시행된다면 이후에는 유예기간이 끝나더라도 2년이 추가로 지나야 개설 등록을 할 수 있게 됩니다. 공인중개사법 위반 등으로 처벌받은 공인중개사에 대한 결격사유가 강화되었기에 추가 범죄를 예방하는 효과를 가져올 것입니다.
2) 중개보조원 인원 제한
개정 전: -
개정 후(신설): 개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 된다.
인천에서 발생한 대규모 전세사기 사건에서 범죄를 저지른 사람이 여러 개의 공인중개사무소 운영과 더불어 다수의 중개보조원을 통해 조직적으로 전세사기 범행을 반복한 것이 밝혀져 충격을 가져왔었습니다. 이 또한 중개보조원 수에 제한이 없는 기존 법안의 허점을 파고든 것인데요. 이를 방지하기 위해서 관련 내용을 신설하였습니다.
바로 개업공인중개사는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하는 중개보조원을 고용할 수 없다는 규정입니다. 개정안 시행 이후에 관련 내용으로 공인중개사법 위반 상황이 발생한다면 공인중개사 등록 취소 및 1년 이하의 징역형 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 해당 조항이 신설되면서 다수의 중개보조원을 활용하여 부동산 투기에 악용하는 위험을 줄이고 부동산 거래질서를 확립하는 계기가 될 것입니다.
3) 중개보조원 고지의무
개정 전: -
개정 후(신설): 중개보조원은 현장 안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.
그동안 중개보조원이 공인중개사인 척 부동산 계약까지 진행해서 공인중개사법 위반 경우가 많았습니다. 이 같은 행위를 막고자 새로 신설된 내용으로 중개보조원 고지의무가 있습니다.
중개보조원이 현장 안내나 중개업무를 진행할 때 계약을 앞둔 세입자 등 중개의뢰인에게 자신이 공인중개사가 아닌 중개보조원이라는 사실을 미리 고지해야 할 의무가 생긴 것입니다. 앞으로는 중개보조원이 공인중개사를 대리하여 계약을 진행하는 등의 공인중개사법 위반 사례는 줄어들 수 있을 것 같습니다.
4) 임대차 중개 시 설명의무
개정 전: 확정일자 부여일, 보증금, 국세 및 지방세 납세증명서 임대인의 동의 없이 열람 불가
개정 후: 확정일자부여기관에 정보제공 요청 가능/ 임대인이 미납한 국세 및 지방세 열람 신청 가능
개업공인중개사는 주택의 임대차 계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음과 같은 내용을 설명할 의무가 생겼습니다. 이전에는 임대인, 매도인의 동의가 있어야만 확정일자부여일, 보증금, 국세 및 지방세 납세증명서 등을 열람할 수 있었지만 개정안이 시행되면 주민센터와 같은 확정일자 부여 기관에 정보 제공을 요청할 수 있고, 임대인의 국세 및 지방세 체납 내역을 열람 신청도 가능해집니다.
단, 보증금 1천만 원 이하의 임대차계약이거나 임대차계약을 완료하기 전이라면 종전과 동일하게 임대인의 동의를 받아야만 정보제공을 요청할 수 있습니다. 또한 중개의뢰인에게 해당 내용을 설명해야 하는 의무는 있지만 정보제공 요청이나 납세사실 증명, 미납 국세 및 지방세 내역 확인 등의 업무를 중개사가 직접 해야 할 의무는 없으니 참고하시길 바랍니다.
