건물인도소송 궁금한 점이 있으시다면
어떠한 이유가 되었던 임대차 계약이 종료되었으면 임차인은 해당 부동산에서 나와야 하는 것이 맞습니다. 그러나 간혹 자신은 원하지 않는데 계약이 종료되었다는 이유로, 계약 연장은 안 할 것이지만 당장 이사를 가지 못한다는 이유 등으로 세입자가 퇴거를 하지 않는 경우가 있습니다.
이런 경우 임대인은 마음 같아서는 세입자의 짐을 다 빼고 싶을 텐데요. 그러나 계약이 정당하게 종료되었다 하더라도 타인의 집에 들어가 물건을 빼내는 행위는 주거침입죄의 혐의를 받을 수 있으며, 인정이 되어 처벌이 된다면 전과기록이 남을 수 있습니다.
그렇기에 답답할 순 있지만 건물인도소송, 정확한 명칭으로는 명도소송을 활용하여 적법한 절차에 따라 건물을 인도받아야 하는데요. 그렇다면 본 송사에서는 어떤 점이 주요 쟁점이 될까요?
계약이 종료된 상황이라면
가장 먼저 확인해야 할 부분은 실제로 세입자가 해당 건물을 점유할 권리가 없는가에 대한 부분입니다. 현재 계약이 종료되었다는 점을 증명할 수 있어야 하는데요. 이를 위해서는 어떠한 것들을 준비해야 할까요?
먼저 계약 기간이 종료된 경우입니다. 이때 주의해야 할 점은 묵시적 갱신이 되지 않았다는 점을 입증해야 하는데요. 계약 종료일을 기준으로 2개월에서 6개월 전에 갱신을 하지 않겠다는 의사를 전달한 증거가 있어야 합니다.
또한 세입자가 월세 2회 이상 미납, 건물의 일부 혹은 전부를 파손 등의 사유로 인해 중간에 계약을 종료한 경우에도 해당 사유에 대한 증거를 확보해야 하며, 추가적으로 해당 사유로 인해 계약을 종료하였다는 것을 세입자에게 명확히 전달하였다는 것도 입증해야 합니다.
확실한 효과를 보려면
관련하여 증거를 제대로 확보했다면 본격적인 절차를 진행하실 수 있습니다. 만약 증거를 확보하지 못한 경우에는 내용증명을 보내는 것도 하나의 방법이 되는데요. 내용증명은 현재의 상황, 이행 요구, 불이행 시 조치 등을 담은 문서로 증거와 경고의 역할을 하게 됩니다.
특히 내용증명을 보내는 것만으로도 해결이 되는 경우도 있기 때문에 증거가 확실히 있다고 하더라도 우선적으로 보내두시는 것을 추천드리고 있으며, 그럼에도 불구하고 해결이 되지 않을 때 본격적인 절차를 진행하시는 것이 좋습니다.
본 소송을 진행하기 전 안전장치를 심어두는 것이 좋은데요. 바로 부동산점유이전금지가처분신청입니다. 이는 소송 기간 중에 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 금지하는 처분인데요. 만약 이를 진행하시지 않아 점유가 제3자에게 넘어간다면 승소를 해도 효력을 제대로 발휘할 수 없게 됩니다.
그 이유는 판결문의 효력이 소송 당사자에게만 있기 때문인데요. 즉, 제3자를 상대로 다시 소송을 진행하여야 건물을 인도받을 수 있다는 것입니다.
실제 사례를 살펴보면
본 로펌에서 실제 맡았던 건물인도소송을 통해 살펴보도록 하겠습니다.
구분 상가 각 호실의 실질적인 소유자들이 원고였으며, 피고는 이들의 상가 건물을 운영하는 회사(운영사)였습니다. 피고가 상가 건물을 운영하며 나온 일체의 수익(월세)를 원고에게 지급하지 아니하고 있어 분쟁이 발생하였습니다.
원고(실질적인 소유자)의 소송의 대리인을 맡았던 본 로펌은 분쟁 사안을 포함하여, 당사자 간의 관계와 임대차계약의 체결 및 인도 과정, 피고의 차임 미지급 사실 등을 바탕으로 "상가건물임대차보호법 상에 계약 해지 사유"를 통해 현재 피고가 점유 중인 건물에 대한 인도와 더불어 미납된 암치액을 지급하라는 소를 제기함과 동시에 피고 측의 주장에 대하여 반박하였습니다.
본 로펌이 제시한 여러 가지 증거들과 논리적인 변론을 통해 결국 재판부는 원고의 주장을 모두 받아들이면서 청구한 금원의 전부 인용과 상가건물에 대한 인도 판결을 내리게 되었습니다.
이 외에도, 본 로펌은 상가 임차인의 법률 대리인을 맡아 건물인도에 대해 방어를 한 사례도 있으며, 여러 부동산 관련 분쟁에서 긍정적인 결과를 이끌어 낸 사례들이 많이 있었습니다.
상황에 따라 대응 방법이 다르기에
대부분의 건물인도소송의 경우 인과관계가 뚜렷한 편이기 때문에 조속히 해결되는 사안들이 많이 있습니다. 소 제기 이후 갑작스럽게 퇴거를 하거나 건물을 인도하는 경우가 있는데요. 이런 경우 소송을 지속하는 것이 좋을까요?
결론부터 말씀드리자면 상황에 따라 다르다고 할 수 있습니다. 만약 미납된 월세 등이 있어 이 역시 받아야 한다면 소송을 계속하시는 것이 좋을 것이며, 그렇지 않다면 취하하시는 것이 현명한 선택일 수 있습니다. 다만, 이러한 경우 소송 비용을 원고가 모두 지불해야 할 수 있기에 변호인과 잘 상의하시어 결정을 해야 할 것입니다.
이 외에도, 간단한 문제처럼 보이는 사안들이 생각보다 복잡하게 진행될 수도 있습니다. 그러므로 관련하여 문제를 직면하셨다면 조속히 법률 상담부터 받으시어 자신의 상황에 맞는 대응 방법을 변호인과 함께 찾아가시는 것을 추천드립니다.
