칼럼

계약을 해지할 권리

부동산을 구매할 때 전액 현금으로 지불하는 경우는 일부 개인을 제외하고는 상당히 어렵습니다. 대부분은 은행 대출 등의 방법을 사용합니다. 대출금을 상환할 때는 이자를 포함한 금액을 지불해야 하는데, 하물며 타인의 물건을 빌리게 된다면 당연히 임대료를 지불해야 것이겠죠.

많은 사람들이 타인의 부동산을 임대하여 생활을 유지합니다. 임대차 계약에 따라 차임을 지급하는 것과 같이 수반된 여러 약정들도 준수하며 계약관계를 유지해 나가는 것이 기본 원칙입니다.

그러나 이러한 의무를 어길 경우, 특별한 합의가 없는 한 계약 당사자 중 한 쪽은 임의로 계약을 종료할 수 있습니다. 특히, 상가와 관련된 경우에는 3기 이상에 해당하는 금액을 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다.

임차인을 보호하는

상가임대차보호법은 계약당사자 중 불리한 지위에 있을 수도 있는 임차인을 보호하기 위해 편면적 강행규정을 여럿 두고 있습니다. 이는 임차인의 권리를 침해하는 사항에 대해서는 법적 효력을 부여하지 않는다는 원칙을 내포하고 있습니다.

따라서 만료하기 전 6개월부터 1개월의 기간 사이에 상가 임대인은 임차인으로부터 계약 갱신 요청을 받으면 특별한 이유 없이 이를 거절할 수 없게 됩니다. 이 규정은 상가임대차보호법에서 명시되어 있으며, 최초 임대기간을 포함하여 전체 임대 기간이 10년 이내인 경우에 해당합니다.

갱신된 임대차 계약은 이전 계약과 동일한 조건으로 간주됩니다. 이렇게 계약갱신을 요구하여 다시금 임대차 계약이 이어지는 경우에는 차임이나 보증금은 증액할 수 있습니다. 이때, 증액된 보증금은 기존 보증금 대비 100분의 5 이내로 제한되며 이를 초과할 수 없습니다.

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환산보증금의 적용범위는

 이러한 보호 규정은 특정 보증금 이하의 임차인에게 적용되는 것입니다. 따라서 자신의 상황을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 상가임대차보호법의 적용을 받으려면 해당 법률에서 규정한 한도 내에서 보증금이 설정되어야 합니다. 이 한도는 9억 원 이하입니다. 그러므로 보증금이 9억 원을 초과하면 해당 법률의 적용 대상에서 제외됩니다.

<환산보증금 공식>

보증금 + (월세 X 100)

그러므로 나의 계약된 보증금과 월 차임 금액을 확인하여 상가임대차보호법에 따라 내가 어떤 적법한 권리를 가지고 있는지 꼭 이해해야 합니다. 이를 통해 발생할 불리한 상황에도 대비할 수 있다는 점 참고하시길 바랍니다.

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임대인이 임대차 계약갱신요구를 거절할 수 있을 때는

상가임대차보호법은 의무를 다하지 않은 임차인에게는 해당 법이 권리를 보장해 주지 않습니다. 임차인이 아래와 같은 사유를 위반할 경우 임대인은 임대차 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 적법한 권리를 획득합니다.

임대인이 3기에 차임액에 달하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 때

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 때

양 당사자 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 때

임차인이 임대인의 승낙 없이 목적 건물의 일부나 전부를 전대한 때

임차한 건물의 일부나 전부를 중대한 과실이나 고의로 파손한 때

임차한 건물의 일부나 전부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때

임대인이 재건축 등 건물이 노후되거나 훼손되어 안전사고의 우려가 있을 때

그 밖에 임차인이 임차인의 의무에서 현저히 반하는 행동을 했거나 임대차를 지속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때

만약 상가를 임차하고 3개월치 월세에 해당하는 금액을 임대인에게 지불하지 않으면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 임차인의 월 차임이 80만 원이라면 240만 원을 연체했을 때 임대인은 건물에서 퇴거를 요청하고 인도를 요구할 권리가 생깁니다.

이러한 요청에도 불구하고 건물을 퇴거하지 않으면 건물 명도소송을 고려하는 것이 바람직합니다. 무턱대고 임차 주택을 들어가게 되면 무단침임죄에 대항하여 형사 처벌을 받을 수 있으므로 주의하여야 합니다. 

그러나 혼자서 명도소송을 준비하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 또한 임차인의 무단 점유 양도를 방지할 수 있는 점유이전금지가처분 신청도 같이 해야하는 수고로움도 있습니다. 이러한 특성상 신경 써야 할 부분들이 많기에 천안상가전문변호사와 함께 사안을 분석하고 차근차근 준비해나가시는 것을 추천드립니다.

건물 인도소송에서의 천안상가전문변호사의 주장은