임차인이 건물에서 나가지 않는다면
내 명의 주택이나 건물에 다른 사람이 마음대로 살면서 나가지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이를 확실하고 안전하게 해결하기 위해서는 판결문과 같은 집행권원이 필요한데요.
무단 점거하는 점유자를 내쫓으려는 방안으로써 건물명도소송은 주로 임대차 계약이 끝난 임차인이 건물에서 나가지 않는 경우 자주 발생합니다. 오늘은 건물명도소송에 대해 알아보겠습니다.
건물 명도 청구의 청구원인
건물명도소송을 청구하려면 다음과 같은 요건사실을 증명하여야 합니다.
1) 임대차계약의 체결
2) 목적물의 인도
3) 임대차의 종료
임대차의 종료 사유는 존속기간이 만료되었거나, 해지의 통고가 있었거나, 즉시해지가 있었거나, 임대인의 사용, 수익하게 할 의무의 이행불능으로 당연 종료 되는 경우가 있습니다. 즉시해지는 임차인과 임대인 모두 할 수 있는데요.
임차인의 해지 사유로는 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 한 때(제625조), 목적물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(제627조), 대항력 있는 임대차에서 임차목적물의 소유자가 바뀐 때가 있습니다.
임대인의 해지 사유로는 임차인이 임대인의 동의 없이 타인에게 임차권을 양도하거나 전대한 때 (제629조), 차임의 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우(제640조, 제641조)가 있습니다. 이러한 사유가 있으면 즉시 임대차를 해지할 수 있습니다.
한편, 건물 임차인과의 임대차 종료를 이유로 임차인으로부터의 임차인, 즉 전차인에 대하여 직접 목적물의 반환을 청구할 때에는 요건사실이 달라집니다.
이에 대한 요건사실은 다음과 같습니다.
1) 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결한 사실
2) 임대인이 임차인에게 목적물을 인도한 사실
3) 임차인이 전차인에게 목적물을 인도한 사실
4) 임대차가 종료한 사실
다만, 전차인의 권리를 임대인과 임차인의 의사만으로 해하는 것은 부당하기에(제631조) 위 요건사실 중 4)의 임대차 종료 원인으로 합의해지를 주장하는 것은 불가능합니다.
이와 같은 청구는 임대차계약의 종료를 원인으로 한 청구인데요. 이 외에도 임대인이 적법한 소유자이고, 임차인이 점유할 권원이 없으며 불법하게 점유하고 있는 때라면 민법 제213조에 따라 소유권에 기한 물권적 청구권 또한 행사할 수 있습니다.
건물을 명도받으려면 주의할 점
다음은 건물명도소송에서 임차인의 예상되는 항변에 대해 알아보겠습니다. 임차인이 부당하게 건물을 점유한다고 하더라도 임차인이 동시이행의 항변을 하면 곧바로 건물을 인도받을 수 없는 때도 있는데요. 임대차 계약 종료에 따라 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 생기고, 임차인은 임대인에게 건물을 인도할 의무가 생깁니다.
양 채무는 임대차와 불가분의 관계로 임대차 계약 만료 시 임차인이 임차물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 대해 인도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무 사이에는 동시이행의 관계가 있습니다. 따라서 임대인이 아직 보증금을 반환하지 않았다면 이를 이유로 임차인은 건물명도청구를 거절할 수 있습니다(제536조).
또한 임차인이 임차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 비용을 지출하고, 그 결과 임차목적물의 구성 부분이 되었으며, 가액의 증가가 현존하는 경우 임차인은 임대인에 대해 비용상환청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 임차물의 보존 관리를 위해 필요한 비용을 지출한 경우 필요비 상환청구권도 발생합니다. 따라서 임차인은 임대인이 필요비, 유익비를 지급하지 않는 한 건물명도 청구에 대해 동시이행의 항변권을 행사해 이를 거절할 수 있으며, 유치권을 이유로도 점유를 계속할 수 있습니다.
임차인이 건물 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 독립성 있는 부속물을 부속시킨 경우 임대인은 임차인에 대해 부속물매수청구권을 행사할 수 있는데요. 예를 들자면 임차인이 건물의 유리 출입문, 샤시, 난방시설, 가스시설과 같은 부속물을 자기 비용으로 지출한 때 해당합니다. 이 경우에도 마찬가지로 임대인이 부속물을 매수하지 않는다면 임차인은 이를 이유로 건물 명도를 거절할 수 있습니다.
따라서 건물명도소송에서 원하는 결과를 얻으려면 보증금을 반환하고, 유익비를 상환하고, 부속물을 매수하는 등 임대인의 의무를 다하여야 한다는 점 주의하셔야 합니다.
굿플랜의 승소 사례
법무법인 굿플랜은 건물명도소송에 대한 지식이 풍부하며, 승소 사례 하나를 소개해드리려 합니다. 해당 사건은 원고가 의뢰인인 피고에게 제기한 건물명도 및 부당이득반환청구소송으로, 원심에 불복해 피고 의뢰인이 항소한 사건입니다.
원고가 이 사건에서 주장한 임대차 기간은 이미 피고가 무상으로 사용하고 있던 사용대차 기간 안에 포함되는 시기였음을 입증하였고, 원-피고 간 건물 사용에 관한 계약은 임대차계약 관계가 아닌 사용대차 계약 관계였음을 근거로 월 차임이 발생하지 않음을 주장하였습니다.
또한, 이 사건에서 원고가 주장한 월 차임 약정금의 발생은 문제가 된 건물의 임대차로 인한 것이 아니라, 피고의 간판 설치로 인해 발생한 것이고, 이 또한 계약만료 시점이 도래함에 따라 적법하게 철거되었음을 근거로 피고를 변론하였습니다.
그 결과, 항소심에서 “제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 소송 총비용은 원고가 부담한다.”라는 판결을 받아 '피고 전부 승소’하였습니다.
승소해도 문제가 생길 수 있기에
건물명도소송에서 승소했더라도 건물을 현실로 인도받느냐는 또 다른 문제입니다. 만약 건물명도소송 도중에 임차인이 다른 사람에게 건물을 이전한 경우, 승소 판결문을 받는다고 하더라도 이는 임차인에 대한 것이기 때문에 그 다른 사람과 또다시 소송을 준비해야 할지도 모릅니다.
따라서 부동산 점유 이전금지 가처분 절차를 놓쳐서는 안 됩니다. 해당 처분을 해야만 점유자가 소송 중간에 자신의 점유를 타인에게 이동할 수 없습니다.
임차인이 끝까지 버티며 나가지 않는 경우 강제집행 절차를 밟아야 할 수도 있습니다. 소송절차와는 별도로 집행 절차도 무척 길고 힘든 시간이 될 수 있는데요. 사전에 처음부터 끝까지 사안의 해결을 도와줄 수 있는 전문성 있는 변호사를 선임하여 모든 과정을 함께하는 것이 편리합니다. 법무법인 굿플랜의 변호사는 소송 준비부터 집행 절차까지 모든 과정을 함께 도와드리겠습니다.
