명도소송 승소해도 안심할 수 없는 이유
부동산 명도소송은 임차인으로부터 부동산을 인도받기 위한 소송이지만, 소송에서 승소하였다고 하더라도 안심할 수 없습니다. 임차인이 연락을 받지 않거나 끝까지 버티며 부동산을 인도하지 않는 상황도 빈번하게 발생합니다.
이때 명도소송 강제집행이 문제가 되는데요. 오늘은 명도소송 강제집행 절차와 주의점에 대해 살펴보겠습니다.
법은 자력구제 금지를 원칙으로 삼기 때문에 청구권을 실현하기 위해 국가가 아닌 스스로 힘을 동원해서는 안 됩니다. 승소 확정판결을 받았다고 해서 임대인이 마음대로 퇴거하지 않는 임차인을 물리적으로 쫓아내거나 짐을 뺐다가는 주거침입죄나 재물손괴죄로 형사 처벌을 받을 수도 있습니다.
따라서 현실적으로 부동산을 인도받기 위해서는 임대인의 자력이 아닌 강제집행 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
강제집행이란?
강제집행이란 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가 권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적 절차입니다. 명도소송 승소 확정판결 이외에도 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령을 받고도 채무자(임차인)가 이행하지 않는다면 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다.
강제집행 절차는 이러한 집행력 있는 조서를 바탕으로 강제집행 신청서를 집행관실에 제출하는 것으로 시작됩니다.
1) 계고 집행
강제집행 신청서를 제출하면 집행관이 현장에서 계고 절차를 밟습니다. 계고란 일종의 경고로 본집행이 시작되기 전에 집행관이 현장에 찾아가 정해진 기간까지 부동산을 인도하지 않으면 본집행이 시작됨을 알리는 것입니다. 강제집행에 들어가지 않더라도 계고 절차에서 자진해 퇴거하는 임차인들도 많습니다.
2) 본 집행
만약 계고 집행에도 불구하고 임차인이 계속 점유한다면 집행관실에 속행 신청을 해 본집행에 들어갑니다. 말 그대로 인부와 컨테이너 등을 동원해 점유를 강제로 이전하는 절차입니다. 압류된 물건은 물건 보관소로 이동되며, 짐이 다 옮겨지면 현관문 비밀번호를 바꾸는 등으로 인도 절차가 마무리됩니다.
본 집행에는 짐을 빼내는 인력에 대한 노무비, 운송비, 창고보관비 등을 임대인이 모두 부담해야 하기에 변호사의 도움을 받아 본 집행의 실익이 있는지 상담받는 것도 좋습니다.
3) 매각
옮겨진 물건들에 대한 물류 보관 비용은 강제집행을 신청한 사람이 부담해야 하며, 임차인이 물건을 찾아가지 않으면 물건에 대한 경매 절차도 진행됩니다.
간단해 보이는 절차일지라도
살펴본 바와 같이 명도소송 강제집행 절차를 간단히 정리하자면 다음과 같습니다.
점유이전금지가처분 및 인도명령 신청 → 법원이 점유자에게 인도명령 결정문 송달 → 송달증명원 발급 →강제집행 신청 → 집행비용 예납 → 집행계고 → 노무비 예납 → 강제집행 실시 → 최고서 발송 → 유체동산 매각 신청 → 집행비용 예납 및 공탁 → 유체동산 감정 → 집행비용 확정 결정 신청 → 유체동산 경매실시
이렇게 정리하면 간단하게 보일 수 있지만 현실적으로 시간과 비용이 많이 소요되는 부담스러운 절차입니다. 문이 잠겨있을 경우 대비해 열쇠 수리공과 입회인을 사전 준비하는 것이 좋고, 가스 차단을 위해 가스 공사에 연락해 방문 요청을 해야 하며, 보관창고는 상하거나 변질하는 물건을 보관하지 않기에 음식물 쓰레기 처리 또한 신경 써야 합니다.
이처럼 현장에서는 다양한 상황에 따라 변수들이 발생하며, 임차인보다 빠르게 행동하는 것이 중요하기에 관련 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받아 대처하는 것이 현명합니다.
강제집행, 분쟁 초기부터 염두에 둬야
명도소송 강제집행의 소멸시효는 원칙적으로 10년이지만, 시효 연장을 위한 판결을 받아 그 이후에도 강제집행 절차를 진행할 수 있으며, 만약 소유권에 기해 명도소송 승소 판결을 받았다면 소멸시효 없이 영구적으로 집행할 수 있습니다.
그러나 승소 판결을 받은 후 바로 명도소송 강제집행을 하지 않고 나중에 강제집행을 하려고 한다면, 그동안 판결문의 피고인 세입자의 변경이 없고, 임차한 목적물에도 변경이 없어야 하며, 새로운 계약 관계 또한 존재해서는 안 되기에 주의하여야 합니다.
한편, 명도소송 기간 중 세입자가 제삼자에게 무단전대를 한다면 승소 판결을 받아도 강제집행을 할 수 없습니다. 따라서 강제집행 절차를 승소 이후의 절차라고 생각하기보다는 미리미리 소송단계부터 세입자를 상대로 한 부동산 점유 이전 가처분도 함께 신청하는 것이 좋습니다. 점유이전금지가처분이란 현 점유자가 제삼자에게 점유를 이전하는 것을 금지하는 처분입니다.
명도소송, 복잡하고 긴 과정이기에
법무법인 굿플랜은 부동산 명도소송에 전문화된 로펌으로 대표적인 승소 사례를 소개해 드리겠습니다.
원고가 피고인 의뢰인에게 제기한 명도소송 및 부당이득반환청구소송에서 피고가 불복해 항소하며 굿플랜을 찾아주셨습니다.
굿플랜은 건물 사용 계약은 임대차가 아닌 사용대차 관계임을 근거로 월 차임이 발생하지 않음을 주장하고, 원고가 주장한 월차임 약정금의 발생은 건물의 임대차가 아닌 피고의 간판 설치로 인해 발생한 것이며, 이 또한 계약만료 시점이 도래함에 따라 적법하게 철거되었음을 근거로 변론해 피고 전부 승소하였습니다.
명도소송, 한번에 해결하는 것이
명도소송은 법적 절차가 복잡할 뿐만 아니라 현실로 인도받기까지 많은 문제가 발생합니다. 명도소송 승소 후 모든 강제집행이 끝나기까지 짧으면 3개월, 길면 8개월까지도 소요되며, 각종 변수가 발생할 수 있기에 비용이 증가할 수도 있습니다.
부동산 명도소송, 명도소송 강제집행, 점유이전금지 가처분 절차를 모두 따로 생각하기보다는 한꺼번에 해결하는 것이 유리합니다. 따라서 부동산 명도소송뿐만 아니라 명도소송 강제집행까지도 한 번에 해결할 수 있는 전문 로펌의 도움을 받는 것이 좋으며, 단순히 승소만을 위해 힘쓰기보다 의뢰인의 문제를 현실적이고 합리적으로 큰 그림에서 해결해 드리겠습니다.
