부동산 분쟁에서 많은 부분을 차지하는
부동산은 투자와 실거주 두 가지 관점으로 접근이 가능하다 보니 많은 사람들의 관심을 가지게 되는 것 같습니다. 이렇게 관심이 쏠리다 보면 서로의 이해관계의 차이에 따라 분쟁도 다수 일어나기 마련인데요. 부동산 분쟁에서 많은 부분을 차지하는 문제가 명도소송일 것입니다.
명도소송은 불법점유자 또는 임대차계약이 끝나고도 부동산을 점유하고 있는 자를 적법하게 내보내기 위한 절차인데 토지인도소송 개념도 이와 비슷합니다. 토지인도소송 목적도 누군가가 내 토지를 불법으로 점유하고 있을 때 적법한 방법으로 해당 토지에 대한 소유권을 주장하여 불법점유자를 내보내는 절차라고 볼 수 있는데요.
물론 이 같은 법적 절차를 행하기 전에 상호 대화로 분쟁이 해결되는 것이 가장 좋을 것입니다. 하지만 토지분쟁에서 대화만으로 원만한 협의에 이르기는 불가능에 가깝기에 민사소송 절차 등을 활용하여 해결을 도모해야 합니다. 또한 토지의 경우 타 부동산과는 달리 드물게 소유권을 잃을 수 있는 상황도 존재하기에 각별한 주의가 필요할 것입니다. 이처럼 토지인도소송 진행 시 고려할 사항이 많기에 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것을 권해드립니다.
점유취득시효, 주의해야 합니다.
앞서 분명 본인 소유의 토지임에도 불구하고 그 소유권을 빼앗기는 경우도 있다 하였습니다. 바로 점유취득시효라는 것 때문입니다. 점유취득시효란 현재 불법으로 토지를 점유 중인 사람이 해당 토지가 자신의 것이라고 믿는 상태로 20년 이상을 점유했을 때 그 땅에 대한 소유권을 취득할 수 있는 제도입니다. 토지 소유자 입장에서는 원래 내 땅인데 어떻게 다른 사람에게 넘어갈 수 있느냐고 반문하실 텐데요. 모든 상황에서 다 적용되는 것은 아니며 인정받기 위한 조건도 까다로우니 조금은 안심하셔도 됩니다.
좀 더 자세히 알려드리자면, 민법 245조에 점유로 인한 부동산 소유권의 취득 기간이라는 것이 있는데, 여기서 규정하기를 점유취득시효를 주장하기 위해서는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 되어있습니다.
때문에 해당 토지에 무단으로 침범했거나, 다른 사람의 토지임을 알고서 사용했다면 인정받을 수 없습니다. 또한 현재 불법점유자가 그동안 토지에 대한 세금 부담을 하고 있었어야 하며, 20년간 실소유자가 한 번도 점이지를 방문하여 한 점유자에게 나가라고 하거나 관리한 적이 없어야 할 것입니다. 현재 불법점유자가 점유취득시효에 해당도 안 되며, 그저 불법점유만 이어나가는 상황이라면 토지인도소송 절차를 진행하여 소유권을 되찾으시길 바랍니다.
토지인도소송 준비한다면 미리 챙겨야
보통 토지인도소송 사례에서는 원래 내가 소유하고 있음을 알고 있던 땅이 아니라 상속받은 땅 또는 오랫동안 방치해두었던 땅이 대상이 되는 경우가 많습니다. 어쩌다 토지를 방문하고서 불법점유자가 있음을 알게 되는 것이죠. 심지어 불법건축물까지 지어 생활하고 있는 일도 허다합니다.
이처럼 다른 사람이 토지에 대한 나의 소유권을 침해해서 불법으로 사용까지 하는 상황이라면 소송을 통해 목적물 반환 및 불법건축물 철거 요구를 하시면 됩니다. 우선 소송 전에 해당 내용을 담아 내용증명을 보내두시길 바랍니다. 상대방이 심적 압박감을 느껴서 소송전에 문제 해결이 될 수도 있고 안되더라도 소송에서 증거자료로 제출할 수 있기 때문입니다.
다음으로 내가 소유하는 토지에 불법점유자가 있음을 알고, 토지인도소송 준비 시에 반드시 챙겨야 하는 것이 있습니다. 바로 불법점유자를 상대로 점유이전금지가처분과 부동산처분금지가처분 등 두 개의 가처분 신청해야 합니다.
현재 진행하려는 토지인도소송 포함 대부분의 민사소송은 짧게는 6개월에서 길게는 1년, 쟁점이 많다면 몇 년의 시간이 걸리게 됩니다. 최종 결과를 받기까지의 시간이 길기에 만약 소송 중에 분쟁 토지 위의 건물을 매도하거나 증여하여 명의를 변경한다면 판결이 나더라도 효력이 닿지 않게 되어 새로운 명의자를 상대로 소송을 진행해야 하는 불상사를 막아야 하기 때문입니다.
토지분쟁, 원만한 해결을 원한다면
명도소송과 비슷하면서도 따져볼 사항이 더 많은 게 토지인도소송 절차입니다. 만일 토지를 임대해 주었는데 계약만료 후 나가지 않고 점유하고 있는 상황이라면 불법점유기간만큼 부당이득반환소송도 함께 진행하는 것도 생각해 볼 수 있습니다.
또한 소유자의 허락 없이 불법적으로 건축물을 지었다면 깨끗하게 철거하도록 요구할 수 있을 것이며, 측량을 하던 중에 소유한 땅의 일부를 타인이 무단으로 사용하는 것도 토지인도를 요청하면 해결할 수 있을 것입니다.
앞에 거론한 사례와 대비 사항만 보더라도 토지분쟁이 얼마나 복잡한 문제이며 토지인도소송 또한 고려할 것이 많다는 점을 알게 되셨을 텐데요. 그만큼 난이도가 높은 민사소송에 들어가며 각종 법률용어까지 더해지다 보면 이해가 어려울 수도 있습니다. 때문에 관련 지식이 풍부한 토지전문변호사의 조력을 받는 것은 당연한 일일 것입니다.
