세입자가 건물에서 나가지 않는다면
최근 경기 침체로 임대차 기간이 끝났는데도 퇴거하지 않는 임차인들이 많아졌고, 이에 따라 명도소송절차를 밟는 임대인들도 늘어나고 있습니다. 대화와 합의가 아닌 강제력 있는 소송절차를 밟는다는 것은 매우 어려운 상황이라는 것을 의미하기도 합니다. 복잡하고 답답한 상황일수록 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 오늘은 명도소송절차에 대해 차근차근 알아보겠습니다.
임대차 계약이 종료됐음에도 세입자가 부동산을 점유하며 비워주지 않는 경우 명도 소송을 제기하여 합법적으로 내보낼 수 있습니다.
임대차 계약이 끝나 만약 임대인이 마음대로 집에 들어가 임차인을 쫓아내서는 안 됩니다. 임차인에게 부동산을 점유할 적법한 권리가 없다고 할지라도 형사상 주거침입죄에 해당할 수 있기 때문입니다. 따라서 아무리 답답한 상황일지라도 법률 대리인의 도움을 받아 명도소송절차를 진행하는 것이 합리적입니다.
명도소송이란?
명도소송절차는 임대차 계약이 종료되었을 때 부동산 소유자가 불법으로 부동산을 점유하는 자를 내보내기 위한 수단입니다. 임대차 계약 기간이 만료되었는데도 임차인이 계속 점유하는 때는 물론, 경매 절차에서 낙찰받았음에도 부동산에 거주하는 사람이 이사 하지 않을 때, 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 다시 임차한 때에도 명도소송을 제기할 수 있습니다.
소유권에 기한 방해배제(민법 제214조)에 기한 명도 청구와 달리 임대차 계약 종료에 기한 명도소송은 임대차 계약이 끝났을 때 제기하여야 합니다. 민법 제639조에 따라 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속할 때 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니하면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다.
따라서 임대인은 제635조에 따라 임대차 계약의 해지 통고하여 임대차 기간의 갱신을 막아야 합니다. 또한 임대인은 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달할 때도 민법 제640조에 따라 계약을 해지할 수도 있습니다.
명도소송절차 비용은 인지대와 송달료 등을 포함하며, 추가로 변호사 선임비와 강제집행비가 발생할 수 있습니다. 인지대는 소송 목적의 값에 따라 정해지며, 액수는 다음과 같습니다.
1천만 원 미만: 소가 x (50/10,000)
1천만 원 이상 1억 미만: 소가 x (45/10,000) + 5,000원
1억 원 이상 10억 원 미만: 소가 x (40/10,000) + 55,000원
10억 원 이상: 소가 x (35/10,000) + 555,000원
송달료는 등기 우편 비용을 의미하는 것으로 당사자 수 x 4,800원 x 15회분으로 결정됩니다.
소송 제기 전에 무엇을 해야 할까?
명도소송절차는 간략하게 다음과 같이 진행됩니다.
- 점유 이전 금지 가처분 신청
- 서류 준비와 증거 수집
- 명도소송 소장 작성 및 접수
- 피고의 답변서 제출
- 변론준비기일
- 판결 선고
- 강제 집행
소장 접수에 앞서 빠르게 증거를 수집하는 것이 소송의 승패를 좌우합니다. 따라서 임차인과의 임대차 계약서 사본, 임차료 연체 시에는 입금 내역과 독촉 문자 등의 증거 자료, 내용 증명을 발송했을 때는 내용 증명 사본 등의 증거를 마련해야 합니다.
이렇게 각종 증거 서류들이 준비되면, 퇴거 요구 사유, 소유권 증빙 서류, 임대차 계약서 등을 첨부한 소장을 작성해 제출합니다. 임차인에게 소장이 송달되면 임차인은 14일 이내에 퇴거 거부 사유 등을 포함한 답변서를 제출합니다. 법원의 증거 수집, 심리 조사, 현장 조사 등을 거치면 판결이 내려지며, 불복할 시 항고할 수도 있습니다.
승소해도 부동산을 돌려받지 못할 수도 있으니
그러나 명도 소송에서 승소했더라도 해당 부동산의 현재 점유자가 소송 상대방이 아닌 다른 사람이라면 집행에 문제가 생길 수 있습니다. 명도 소송 판결은 새로운 점유자에게까지 효력이 미치지 않기 때문입니다.
소송을 제기하기 전에 부동산 점유 이전 금지 가처분 신청을 진행한다면, 현재 점유자는 악의적으로 다른 사람에게 점유를 변경할 수 없습니다. 이에 따라 점유자가 타인에게 점유를 이전할 위험성이 사라지고, 가처분 신청에 따라 법원 집행관이 목적 부동산에 공고문을 부착하면 심리적 압박을 주는 효과도 있습니다.
이처럼 명도소송절차에서는 놓치기 쉬운 부분들이 많으므로 관련 경험이 풍부한 법률 전문가의 도움을 받아 모든 상황에 대비하여야 합니다.
굿플랜이 진행하였던 명도소송 사례
굿플랜은 명도소송절차 피고를 대리하여 항소했습니다. 임대차 계약 관계가 성립 및 해지 되었는지에 대해 원고가 이 사건에서 주장한 임대차 기간은 이미 피고가 무상으로 사용하고 있던 사용대차 기간 안에 포함되는 시기임을 입증하였고, 따라서 원고와 피고 간 건물 사용에 관한 계약은 임대차가 아닌 사용대차 계약임을 근거로 월 차임이 발생하지 않음을 증명하였습니다.
또한 이 사건에서 원고가 주장한 월 차임 약정금의 발생은 건물의 임대차로 인한 것이 아닌, 피고의 간판 설치로 인해 발생한 것이고, 이 또한 계약만료 시점이 도래함에 따라 적법하게 철거되었음을 근거로 피고를 변론하였습니다.
결국 항소심에서 "제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 소송 총비용은 원고가 부담한다."라는 판결로 피고 전부 승소하였습니다.
명도소송, 결코 쉽지 않기에
명도 소송은 세입자에게 문제의 원인이 있어 승소하기 쉬우리라고 오해할 수도 있으나, 하루라도 더 건물에서 살기 위해 소송을 고의로 지연시키는 악덕 세입자들도 있습니다.
또한 소송에서 승소하더라도 임차인이 퇴거하지 않아 강제집행 절차를 밟아야 하거나, 강제집행 절차 중 피고의 물건을 강제로 옮기다 손상되어 손해배상 책임을 지는 등의 문제가 생길 수도 있습니다.
생각보다 쉽지 않을 수 있기에 변호사의 도움을 받는다면 더욱 빠르게 원하는 목적을 달성할 수 있습니다. 명도 소송 관련 승소 경험이 풍부한 법무법인 굿플랜은 언제나 의뢰인의 편에서 최선의 결과를 제공하겠습니다.
