칼럼

악성 세입자 합법적으로 내보내기

법무법인 굿플랜 천안사무소 이재원 변호사입니다.

답답한 상황에 처하신 의뢰인분들과 상담부터 재판까지 함께하겠습니다.

임차인이 의무를 위반했음에도 불구하고, 임대인은 자신의 건물인데도 

아무것도 할 수 없는 매우 답답한 상황에 처할 때가 있는 것으로 알고 있습니다

명도소송, 이재원 변호사가 맡으면 결과가 달라집니다.

저희에게 쌓인 성공사례들을 통해 의뢰인분의 사례를 새로운 성공사례로 만들겠습니다.

건물인도소송 1심에선 패소했지만 굿플랜이 2심에서 함께하여

내 건물이지만 합법적으로 진행해야 합니다

임대차 계약 종료 후에도 세입자가 월세를 모두 납부하며 퇴거를 거부하거나, 임대인의 퇴거 요청을 무시하고 계속 버티는 상황에서는 법적 조치가 필요합니다. 이때 중요한 것이 바로 명도소송(건물인도소송)입니다.

비록 소유권을 가진 임대인이라 하더라도, 감정적으로 대응하여 강제로 세입자를 내보내려는 행동은 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 명도소송은 임대차 계약이 종료된 후에도 임차인이 토지나 건물을 계속 점유하고 있을 때, 법원의 도움을 받아 강제적으로 점유를 이전 받는 절차를 의미합니다.

1. 인도 명령을 받았음에도 불구하고 임차인이 계속 부동산을 점유하는 경우

2. 경매를 통해 낙찰받은 후, 매각 대금을 납부한 지 6개월이 지났으나 인도 명령 대상자가 퇴거를 거부하는 경우

3. 임차인이 월세 2개월분(상가의 경우 3개월분)을 연체한 경우

4. 불법 점유자가 권한 없이 부동산을 점유하는 경우

명도소송(건물인도소송)은 보통 6개월 이상이 소요되며, 혼자 진행하기에는 복잡한 절차가 따릅니다. 따라서 확실한 법적 조치를 취하기 위해서는 천안 아산 평택 부동산전문변호사의 도움을 받아 철저하게 준비하는 것이 중요합니다.

동의 없이 리모델링 하거나 불법 훼손을 했다면

정리하자면 건물 명도 소송이란 '부동산 소유자가 불법적으로 그 부동산을 점유하고 있는 사람에게 법적으로 퇴거를 요청하는 절차'입니다. 이를 위해서는 임대차 계약 체결, 목적물인도, 임대차 계약 종료를 입증해야 합니다.

계약이 자동으로 종료되는 것은 단순히 시간이 지나 계약 기간이 끝났을 때뿐만 아니라, 임차인의 문제로 인해 계약 해지 사유가 발생한 경우에도 임대차 관계는 종료된 것으로 간주될 수 있습니다.

대표적인 해지 사유로는 월세 연체, 임대인의 동의 없이 타인에게 임차권 양도 또는 전대하는 경우가 있습니다. 또한, 계약서의 내용이나 특약을 위반한 경우에도 계약이 해지될 수 있습니다. 예를 들어, 임대인의 허락 없이 리모델링을 하거나 건물을 불법 훼손하는 행위도 해당됩니다.

제3자에게 점유권이 넘어갔다면 승소해도 강제집행할 수 없습니다.

명도소송을 진행하기 전 반드시 해야 할 중요한 절차가 있는데, 그것은 바로 점유이전금지 가처분 신청입니다. 이 신청은 부동산에 대한 인도나 명도 청구권을 보호하기 위한 가처분으로, 본 소송이 끝날 때까지 부동산의 상태나 점유권이 그대로 유지되도록 하는 법적 조치입니다.

점유이전금지 가처분 신청이 중요한 이유는 소송이 진행되는 6개월 이상의 기간 동안 점유자가 다른 사람에게 점유권을 넘기는 것을 방지하기 위함입니다. 만약 점유자가 타인에게 점유권을 넘기게 되면, 소송에서 승소하더라도 점유자가 변경되었기 때문에 강제집행이 불가능해집니다. 이 경우 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하는 번거로움이 생깁니다. 이러한 상황을 방지하기 위해 점유이전금지 가처분 신청은 필수적입니다.

가처분 신청 시에는 신청의 필요성과 건물 소유권을 입증할 수 있는 증거자료를 제출하여 법원의 허가를 받아야 합니다. 이를 위해 천안 아산 평택 부동산전문변호사와 함께 증거자료를 철저히 준비하는 것이 좋습니다.

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