개인 간의 권리를 보호하기 위해서
다양한 이유로 소송을 진행하시는 분들이 많지만 대표적으로 민사소송에는 돈과 부동산에 관련한 분쟁이 많은데요. 아무래도 민법 상의 "계약자유의 원칙"을 고려한다면 관련된 송사가 더욱 많이 발생한다는 사실이 당연하기도 합니다.
건물 및 토지에 관한 다양한 권리가 존재하는 만큼 타인에게 건물을 빌려주거나, 빌리는 경우가 많은데요. 이를 임대라고 하고, 이를 전제로 계약을 체결하는 것을 "임대차 계약"이라고 합니다.
그 계약상에서 여러 충돌이 발생하는 만큼 그 사안을 다룰 때에 적용되는 법률이 민법에만 한정되지 않습니다. 때문에 국가에서는 주택임대차보호법·상가임대차보호법 등 여러 특별법을 제정하고 보완하면서 당사자간의 권리를 보호하고, 갈등 해결에 기여하기 위해 힘쓰고 있습니다.
전세사기, 그 피해의 규모는
최근에 뉴스에서 뜨거운 이슈 중 하나가 바로 전세사기입니다.
월세로 나가는 돈이 아까워 전세로 집에 들어가 후에 보증금을 돌려받아야 하는데 돌려받지 못하면 심각한 피해를 입게 됩니다. 대표적으로 전세보증금을 주택의 현재 시세보다 높게 받아 주택의 가치가 텅텅 빈 깡통 전세가 이러한 전세사기 수법에 해당되는데요. 또한 가짜 임대인을 내세워서 실제 집주인인척하고 세입자의 돈을 중간에서 가로채는 방법으로 임차인에게 막대한 피해를 주고 있습니다.
현재 피해의 연령대는 2030에 몰려있을 정도로 사회 초년생에 냉혹한 현실을 마주하게 하고 있는 상황입니다. 정부에서도 해당 피해를 수복하기 위해 힘쓰고 있지만, 피해 규모가 매우 큰 만큼 아직까지도 안타까운 문제로 자리 잡고 있습니다. 그 피해는 당연 상가에서도 종종 발생하는데요.
이러한 문제를 예방하기 위해서라도 주택을 계약할 때 등기부 등본을 확인하고 대항력, 우선변제권에 대해서 알아봐야 하는데 일반인들이 이런 법률적 지식을 모두 이해하기에는 한계가 있죠. 오늘은 이 법률 용어에 대해 살펴보고 내 권리를 지키기 위해 조금이라도 배경지식을 넓히는 시간을 가지도록 하겠습니다.
대항력이란?
주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에서 주로 말하는 대항력은 말 그대로 타인에게 내 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하는데요. 이러한 대항력은 일정한 요건을 갖춰야 발생하는데, 그 요건은 내가 점유하고 있는 부동산의 종류에 따라서 달라집니다.
⑴ 주택의 경우에는
임대차에서는 그 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대해서 내 권리를 주장할 수 있는 힘이 생기는데요. 이 힘은 전입신고를 한 때에도 다음날 똑같이 발생합니다.
⑵ 상가의 경우에는
상가 건물의 임차인은 건물의 인도와 더불어 사업자 등록을 신청하면 그다음 날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.
우선변제권이란?
우선변제권이란 임차인이 임대차 계약을 체결한 후 나중에 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때에 주택이 경공매로 넘어가는데 그 환가대금에서 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 주택이나 상가를 임차한 후 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에는 이 권리가 인정되는데요.
그러나 주택임대차보호법에 의거해 일정 금액에 대해서는 순위와 상관없이 최우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 소액임차인최우선변제권을 인정하고 있는데요. 서울시에 위치한 주택은 1억 6천5백만 원인 경우에는 우선적으로 5,500만 원을 돌려받을 수 있습니다만 남은 금액은 배당 순위에 따라서 변제받게 됩니다. 하지만 반드시 대항력을 갖춰야 합니다.
또한 상가 같은 경우에는 법령에서 정한 일정 금액을 넘으면, 즉 환산보증금을 넘으면 우선변제권을 보장받을 수 없습니다. 서울시는 9억 이하의 상가에만 적용되는 제도이기 때문에 면밀히 검토하셔야 합니다.
상가 임대차에 관련한 피고 전부 승소 사례
사례를 설명하기에 앞서 계약갱신 요구권에 대해서 설명드리려고 하는데요.
계약갱신요구권이란 임차인이 계약을 할 수 있는 권리입니다. 주택은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사할 수 있고, 상가 임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 요구할 수 있으며, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 경우에 주장할 수 있는데요.
이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 또한 해당 갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 계약되었다고 봅니다.
사례를 살펴보면 의뢰인은 원고와 계약을 체결하였는데, 원고가 정한 계약 기간 2년이 지나 본인들이 해당 건물을 사용할 것이니 건물을 인도하라는 청구를 하였습니다.
본 로펌은 관련 법령에 의거해 의뢰인에게 계약갱신요구권이 존재하니 2년을 더 임차하여 사용할 수 있다는 것을 피력하였고 이는 의뢰인과 전 임대인의 계약에서 포함된 내용이기에 상가건물임대차보호법과는 무관하다고 하였습니다.
전 임대인과 의뢰인의 계약서에서는 새로운 임대인이 모든 임대차 계약을 승계해야 한다는 특약이 존재했으며, 이를 통해 의뢰인이 계약갱신을 청구할 수 있는 권리가 존재한다는 것을 명백히 보여주었습니다.
이러한 굿플랜과 의뢰인의 주장을 타당하다고 생각한 법원은 원고의 청구를 기각하였고 의뢰인의 권리는 안전하게 보호되었습니다.
언제나 최선의 전략을 도모하는
저희 굿플랜은 부동산 및 재건축·재개발 분야에 경험이 많은 전문변호사들로 구성되어 있습니다. 다양한 사례가 있지만 대표적으로 서대문구 연희 1 구역 주택 재개발정비사업, 부천 역곡 현대아파트 가로주택정비사업을 비롯해 재건축 이슈의 중심에 있는 여의도 한양아파트 재건축정비사업에서도 그 역량을 발휘하고 있습니다.
주사무소가 위치해 있는 서초 및 목동과 같은 서울과 경기도 여주나 수원 그리고 부산까지 다양한 지역에서 의뢰인을 위해 힘써오고 있으며, 때문에 사건 해결 범위도 자연스럽게 전 국토로 확장되고 있습니다.
부동산은 명도소송, 주택 및 상가임대차, 하자담보책임과 같은 문제가 자주 발생하며, 해당 사건이 발생했다면 주저하지 말고 부동산전문변호사를 찾아 최선의 전략을 받으시는 것이 좋습니다.
의뢰가 곧 신뢰로 이어지는 굿플랜이었습니다.
