다양한 권리가 존재합니다.
우리나라는 국토를 효율적이게 관리하기 위해서 토지에 대한 다양한 법률을 통해 그 목적을 실현하고 있습니다. 토지란 사람의 생활과 활동에 이용하는 땅을 의미합니다. 또 다른 의미로는 사람에 의한 이용이나 소유의 대상으로서 판단되는 땅이 있습니다.
토지는 다양한 국가에서 소유권을 인정해 주고 있는데요. 만약 소유권이 없는 사람이 토지를 이용하려면 어떻게 해야 할까요? 토지는 건축물을 짓기 위해서 필수적인 요소이기 때문에 이 토지를 사적 재산권을 존중하면서 효율적으로 이용 및 제공하기 위해 다양한 법적 제도를 마련하고 있습니다.
특히 물권법에서는 토지가 포함되어 있는 부동산 및 토지 정착물에 대한 여러 권리를 인정하고 있는데요. 예컨대 소유권 외에 권리에는 점유권, 임차권, 전세권, 지상권 등이 여기에 해당됩니다.
여러 권리가 인정되는 만큼 파생되는 법적 분쟁도 많이 존재하며, 예를 들면 토지를 이용하는 대가로 지불하는 임료를 받지 못하거나 본인의 토지가 아닌데도 불법으로 건물을 지은 경우도 종종 발생합니다.
오늘은 토지에 대한 몇 개의 권리를 살펴보면서 이에 대한 법적 분쟁이 생겼을 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.
소유권이란?
소유권은 말 그대로 물건을 모든 면에서 지배할 수 있는 권리입니다. 민법 제211조에 따르면 소유권이 있으면 직접적으로, 배타적으로 지배할 수 있게 되면서 사용, 수익 및 처분이 자유로이 가능하다 말하고 있습니다.
이 소유권은 시계 등으로 가지고 다니기 용이한 동산 및 토지와 건물을 내포하는 부동산에서 주장할 수 있는데요. 동산은 사실상 지배하고 있는 요건이 충족되면 소유권이 인정되지만, 부동산은 그 재화의 특성상 등기로써 소유권을 공시합니다.
근대국가에 들어오면서 소유권의 절대성이 인정되었지만 자본주의의 영향으로 모순적인 면 또한 존재하게 되었으며, 이를 보완하기 위해 현대 국가에서는 소유권에 대한 점진적인 수정을 하며 소유권의 공공성과 사회성을 강조하며 상대성 또한 중요하다고 여깁니다.
대한민국 헌법 제23조에 의거하여, 모든 국민의 재산권은 보장되어야 하고 그 내용과 한계는 법률로써 규정하고 있다는 점을 알 수 있습니다. 누군가가 타인에게 소유권을 침해받게 된다면, 소유권자는 이를 배제하기 위한 다양한 청구권을 행사할 수 있게 되는데요.
만약 타인이 소유물을 가져간다면 돌려달라고 말할 수 있는 소유물반환청구권, 누군가가 내 소유물의 보존에 피해가 되는 행동을 한다면 소유물방해제거청구권을 할 수 있고, 만약 누군가의 방해가 우려된다면 소유물방예예방권을 청구할 수 있는 만큼, 다양한 법률로써 소유권을 보호하고 있음을 알 수 있습니다.
점유권이란?
민법 제197조 (점유의 태양)
1. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
2. 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.
민법 제200조 (권리의 적법의 추정)
점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.
점유권은 물건을 사실상 지배하는 사람에게 인정되는 권리입니다. 즉 소유자가 누구인가의 관계없이 어떤 토지를 계속 이용하는 경우에도 인정됩니다. 대신 그 점유상태를 상실하면 점유권도 같이 상실하게 된다는 특징이 있는데요.
점유권은 소유권이나 임차권과 마찬가지로 점유를 정당화하는 권리입니다. 따라서 그 토지를 지속적으로 이용하고 지배하는 사람은 적법하게 가지고 있다는 것으로 추정됩니다.
만약, A가 B의 자전거를 도둑질했어도 사실상 점유하고 있는 자가 B이기 때문에 A는 멋대로 자전거를 가져오지 못합니다. 점유권은 그 자전거를 가지고 있는 상태가 확인되면 인정되는 권리이기에 소유자는 자신의 소유권을 증명하는 단계를 거쳐야만 자전거를 찾아올 수 있는 것이며, 이는 부동산에도 적용됩니다.
사실상 점유라는 요건만 갖추면 생기는 권리이기 때문에 무단으로 토지를 점유한 자에게도 인정될 여지가 있다는 특징이 있기에, 이와 관련한 다양한 민사소송 사례도 많이 존재합니다. 소유권이 바로 증명되면 원활한 소송이 가능하지만, 입증하기 어려운 부분이 있다면 부동산전문변호사와 의논하는 것이 좋습니다.
점유취득시효란?
만약 누군가가 A토지를 구매하면서 그 옆에 있는 B토지의 경계를 넘었지만 매입자는 자신이 산 땅이라 믿고 평온·공연하게 상당 기간 동안 점유했다면 점유취득시효가 완성되어 B토지 주인에게 소유권을 넘기라고 청구할 수 있습니다.
점유취득시효란 민법 제245조에서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 명시하고 있는데요.
소유자가 땅을 넘겨주기 싫다 해도 그 의사와는 관계없이 점유자가 소유권을 취득할 수 있게 되어있으며, 평온이란 폭력적인 행동을 행사해 점유하는 것이 아닌 것을 뜻하고, 공연이란 소유자뿐만 아니라 다른 사람도 알 수 있게 한 것을 의미합니다.
점유취득시효에 따르면, B토지의 주인은 일부의 땅을 상대방에게 넘겨줘야 하는 억울한 상황이 발생할 수 있게 되는데요. 따라서 점유취득시효가 완성되기 전에 내용증명을 보내 반환을 요청하는 등 필요한 법적 조치를 취해야 합니다.
하지만 개인이 대응을 일목요연하게 진행하는 것은 어렵기 때문에 토지전문변호사에게 자문을 구하는 것이 좋습니다.
소유의 의사가 핵심입니다!
하지만 보통은 평온하게 지내던 중 갑자기 이전등기를 해달라는 사례가 많으며, 점유취득시효의 요건이 완성되었는데도 소유자가 등기를 해주지 않아 송사가 발생하는 경우도 있습니다.
이에 대응하기 위해서는 자주 점유를 행사했느냐가 주요한 쟁점이 됩니다. 자주 점유란 소유의 의사로 특정 물건을 점유하는 것을 말하고 타주점유란 타인 소유의 것인 줄 알고서 지배하는 것을 말합니다.
자주 점유냐 타주점유냐에 따라 점유취득시효에 대한 여부가 달라지기 때문에 소송에서 이를 입증하는 것이 굉장히 중요합니다.
점유취득시효를 바탕으로 의뢰인의 소유권을 인정
건물등철거소송의 피고였던 의뢰인은 본 소송의 토지가 자신의 것이기에 토지 위에 있는 피고의 건물을 철거하고 그동안 받은 임료상당의 부당이득을 반환하라는 원고의 주장에 대해 굿플랜에 도움을 요청했습니다.
본 로펌은 이에 부당함을 느끼고 의뢰인이 소유의 의사로 20년간 점유를 개시했으며 평온하고 공연하게 점유했다는 점을 입증했습니다.
그 결과 재판부는 점유취득시효에 근거하여 의뢰인의 소유권을 인정해 주었고, 원고의 남은 청구는 모두 기각했습니다.
자신의 소유권을 소명하기 위해 다양한 전략을 생각해야 하지만, 사실상 홀로 준비하기엔 어려운 것이 사실인데요. 따라서 위와 같은 상황이 있을 시에는 부동산전문변호사와 발맞춰 대응하시길 바랍니다.
