칼럼

임대차 계약 종료는 다가오는데 임대인과 연락이 닿지 않는다면 난감하실 겁니다. 임대인연락두절, 어떻게 대응하는 것이 현명할지 알아보겠습니다.

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우선 법원에 의사표시 공시송달을 신청하여 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 해지할 수 있고, 임대인에게 해지 통보 이후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

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임대인연락두절과 더불어 거주지도 알 수 없다면, 법원에 의사표시의 공시송달을 신청해 계약 해지를 할 수 있습니다. 묵시적 갱신 중 계약 해지 통지가 이뤄져야 임대차 종료에 따른 보증금 반환 청구가 가능합니다.

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이렇게 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기해 승소 판결을 받으면, 강제경매신청을 하여 매각 대금에서 보증금을 받게 됩니다.

임대인과 연락이 두절됐을 때 보증금을 반환받기 위해서는 우선 내용증명을 보내야 하는데, 만약 반송된다면 법원에 방문하여 내용증명 공시송달을 신청해야 합니다.

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하지만, 이 과정 이후에도 여전히 연락 두절이라면 계약 종료일에 보증금을 받지 못했을 때 즉시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

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위 과정을 모두 진행했음에도 불구하고 여전히 임대인이 연락 두절이라면, 보증금 반환 소송을 제기해야 합니다. 승소 판결을 받으면 임차한 부동산에 대해 강제집행을 신속히 진행하여 경매를 통해 보증금 전부 또는 일부를 회수할 수 있습니다.

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하지만 해당 주택에 선순위 근저당이나 채권이 있으면 권리관계 분석 후 실익이 있을 때만 경매를 진행해야 합니다.

만약 임대인연락두절의 이유가 임대인의 사망인 경우에는 어떨까요? 임대인이 사망한 경우 임대인의 상속인은 임대인이 보유한 재산뿐 아니라 보증금 반환 채무까지 함께 승계합니다.

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따라서 임차인은 임대인의 재산을 상속받은 사람에게 보증금 반환을 요청할 수 있습니다. 다만, 상속 자체가 상당한 시일이 필요하므로 계약 만료일에 맞춰 보증금을 반환받기 어려울 수 있습니다.

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이때는 경우에 따라 묵시적 갱신이나 계약 갱신을 통해 임대차계약 기간을 연장한 후 상속 문제가 해결된 이후 보증금을 반환받는 방법도 있습니다.

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만약 임차한 부동산의 점유 상태를 유지하지 못하고 다른 곳으로 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 사용하면 됩니다. 임차권등기명령을 이용하면 임차인으로서 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 다른 부동산으로 이사를 가도 보증금 반환에 유리합니다.