온전한 소유권 행사를 위해
최근 경매를 통한 부동산 투자가 늘어나면서 경매명도소송에 대해 상담을 요청하시는 분들이 많은데요. 경매 낙찰을 통해 소유권까지 이전되었음에도 불구하고 기존 점유자가 해당 목적물에서 퇴거하지 않는다면 낙찰자는 부동산에 대해 온전한 소유권을 행사할 수 없습니다. 경매를 통한 낙찰물은 소유권 이전뿐만 아니라 해당 목적물을 점유 및 사용할 권리까지 확보해야 취득이 끝났다고 간주하기 때문인데요.
시간이 지날수록 관리비와 월세 등 커지는 손해로 인해 더는 지체하기 힘들 것입니다. 그렇다고 강제 퇴거나 수도와 전기를 끊으려는 조치는 오히려 본인이 형사상 불이익에 직면할 수 있기 때문에 올바른 대응 방법이 아닌데요.
소유권을 정당하게 행사하기 위해 종전의 점유인들과 명도소송과 같은 법률 대응을 통해 갈등을 해소하는 것이 좋습니다. 낙찰자는 기존 점유자를 상대로 명도소송을 신청하여 실효가 성립되면 머물고 있는 상대에게 강제집행을 실행할 수 있게 됩니다.
명도소송에 앞서
먼저 인도명령을 통해 문제를 해결할 수 있는지 검토해 보는 것이 좋은데요. 인도명령은 낙찰자가 대금을 지급하고 목적물 반환을 요청하였지만, 점유인이 스스로 나가지 않는 경우 부동산 반환을 위한 강제집행을 하기 위해 진행되는 수단입니다. 이는 경매 법원의 명령에 따라 강제집행을 할 수 있는데요. 송사를 거치지 않고 간소한 절차로 진행되기 때문에 이른 시일 내에 해결이 가능합니다.
낙찰된 이후에는 주로 효율적으로 권리를 행사할 수 있는 인도명령을 고려하게 됩니다. 하지만 대금을 지급한 뒤 6개월 안에 신청해야 하는데요. 경매개시결정 등기에 앞서 점유하고 있던 대항력이 존재하는 임차인이거나 인도명령 대상에서 제외되는 경우 또는 6개월이 지나 인도명령이 불가할 때는 경매명도소송을 활용해야 합니다.
또한 명도소송에 앞서 내용증명을 이용해 볼 수도 있습니다. 목적물에서 버티고 있는 점유자에게 내용증명 상에 부동산 인도를 요청한다는 내용을 송달한다면 이후 입증자료로 제출할 수 있을 뿐만 아니라 점유인이 심리적 압박감을 느껴 스스로 짐을 빼는 사례도 많습니다. 이때 본인의 사안에 따라 추가로 진행해야 하는 절차가 있을 수 있으니 복잡해지기 전에 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
소송이 가능한 상황인지 확인해야
인도명령을 통해서도 해당 부동산을 인도받지 못했거나 인도명령이 불가능한 상황이라면 명도소송을 진행해야 하는데요. 경매명도소송은 점유권원을 보유하지 않고 불법으로 점유하는 사람들을 퇴거시키기 위해 법원에서 제기하는 소송입니다. 결국 점유자들에게 자리를 비워줄 것을 요구하는 절차를 의미하는데요. 예를 들어 임대차 계약 기간이 끝나 점유권을 상실했음에도 불구하고 인도하지 않는다면 임대인이 점유권원이 없음을 재판에서 증명해 판결을 구하는 것입니다.
하지만 소송을 진행한다고 해서 항상 받아들여지는 것은 아니기에 근거들을 확보하는 것이 중요합니다. 예를 들어 아직 계약 기간이 남아있는 상황이라면 경매에서 낙찰받은 사람들이 새로운 임대인이 되는데요. 계약이 만료되지 않은 사람을 상대로는 내보내기가 어려울 수밖에 없기 때문에 반드시 계약이 종료된 사람들을 대상으로 진행해야 합니다.
소송에서 승소 판결문이 나왔음에도 불구하고 피고인이 퇴거하지 않고 버틴다면 강제집행을 별도로 신청하게 되는데요. 강제집행 신청을 통해 집행까지 이루어지면 비로소 인도가 완료되었다고 볼 수 있습니다. 소송을 염두에 두고 있다면 법률 전문가와 상담을 통해 가능한 상황인지 확인 후 점유가 변경되지 않도록 하거나 보전 처분 등을 통해 여러 조치를 함께 진행하는 것이 좋습니다.
신속한 대응이 중요하기에
경매명도소송 준비부터 재판이 완전히 마무리되기까지 걸리는 시간은 평균 6개월인데요. 따라서 가능한 한 신속한 대처를 통해 금전 피해를 최소화하는 것이 가장 중요합니다.
절차 과정에서 점유인이 자발적으로 인도하여 원만하게 해결되면 좋겠지만 현실은 그렇게 쉽지 않은데요. 돈이 없어서 못 나간다고 버티는 일이 많습니다. 따라서 승소하더라도 내보내지 못하고 강제 집행으로 이어지는 경우가 빈번하게 발생하는데요. 하지만 강제 집행 비용은 본인이 지불하셔야 합니다. 매달 받지 못하는 월세에 더불어 강제 집행 비용까지 경제적인 손해가 기하급수적으로 늘어나기 전에 빠른 대응이 중요한데요.
무조건 세입자 사정을 배려해 주는 것이 상책은 아닙니다. 최소 보증금이 1천만 원 이하로 떨어지기 전에 대처해야 합니다. 현재 보증금이 1천만 원도 남지 않은 긴급한 상황이라면 최대한 빠르게 법률 전문가의 조력을 받아 올바른 방향으로 풀어나가는 것이 좋습니다.
고민이 길어질수록 피해가 커지므로
부동산 갈등은 우리 주변에서 굉장히 자주 발생하는데요. 일반적으로 명도소송은 인도명령에 비해 절차도 복잡하고 더 오랜 시간이 소요될 수 있습니다. 평균 6개월 정도가 소요되지만 길어진다면 1년 이상 소요되기도 하는데요. 만약 해당 점유자가 다른 사람으로 바뀔 경우 다시 소송을 준비해야 할 상황에 놓일 수 있는 등 비용과 시간을 투자하더라도 원하는 결과를 얻지 못할 수도 있습니다.
경매명도소송의 목적은 낙찰받은 경매 물건을 온전히 여러분의 것으로 만드는 것임을 명심해야 합니다. 섣부르게 행동하면 상황이 더욱 악화할 수 있기 때문에 최대한 신중히 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.
당사자 간 원만한 해결이 어렵다고 하더라도 바로 명도소송을 제기하기보다 내용증명이나 인도명령을 통해 간단하게 진행할 방안을 검토하는 것이 좋습니다. 승소 이후에도 강제 집행 과정이 문제 될 수 있기 때문에 무엇보다 법리적인 증거를 확보해야 하는데요.
명도소송은 합법적으로 부동산을 인도받을 수 있는 절차지만, 해당 과정에서 임대차법, 민법 등 관련 법상 문제가 되거나 분쟁이 발생할 수 있는 부분이 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 법률 전문가의 도움을 받아 본인의 사안을 정확하게 진단하고 해결 방향을 확인하는 것이 좋습니다.
