칼럼

점유할 정당한 권원이 없는데도

토지에는 각각의 소유권자가 있습니다. 만약 소유권이 없다고 하면 토지소유주와 토지를 임차하는 등의 계약을 체결하여 토지를 사용할 수 있는 적법한 권리를 얻어야 땅을 사용할 수 있는데요. 하지만 이러한 규정을 위반하고 타인의 토지에 멋대로 자신의 건물을 세우는 경우도 많다고 합니다. 

대표적으로 두 사람 사이에 체결하였던 임대차 계약이 임차인이 차임을 미지급하는 등의 과실로 인해 취소되는 등 계약관계가 사라지면 서로 원래의 상태로 돌려주어야 하는데요. 임대인은 자신이 받아두었던 보증금을 반환하고, 임차인은 특수한 사유가 없는 한 토지에 건설하였던 건축물들을 철거하여야 합니다. 

그러나 이 기간이 지났는데도 계속해서 임차인이 건물을 철거하지 않으면 불법으로 타인의 토지를 점유하는 것인데요. 이러한 상황이라면 진정한 소유자 입장에서는 답답한 심정일 것입니다. 

혹은 부모님이 돌아가시고 나서 미처 확인하지 못한 땅을 발견하였지만, 자세히 확인해 보니 어느 순간 다른 사람이 집을 짓고 살고 있다면 어떻게 해야 할지 상당히 난감합니다. 또는 나의 토지의 경계를 침범한 타인의 부동산도 존재하는 경우도 많습니다. 따라서 앞서 언급한 여러 사례와 같은 상황을 구제하기 위해 소유주는 일정한 절차를 진행해 볼 수 있는데요.

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소송을 진행하기 전

사실 소유주라면 건물철거소송을 진행해 보는 것도 좋지만, 소송의 특성상 매우 까다롭고 시간이 많이 든다는 점 무시할 수 없습니다. 그 비용도 만만치 않고 소송에 드는 정신적 노력도 각별할 텐데요. 따라서 소송을 결정하기 전 내용증명을 보내는 방법이 있습니다. 

소송 전에 이행을 요청하는 것부터 나의 권리를 강하게 주장하여 처음부터 만만한 상대가 아니라는 압박을 가해야 합니다. 그렇게 해야 상대방도 강제력을 느껴 무시하지 않고 경각심을 가질 수 있습니다. 그러나 내용증명을 보내실 때에는 개인의 명의가 아니라 법무법인 이름으로 보내시는 걸 추천드립니다. 

그 이유는 지금 "당신의 불법행위로 인해서 법률 대리인과 소송 절차를 검토 중에 있다."는 것을 강력히 어필할 수 있기 때문입니다. 내용 증명만 보내고도 상황이 어렵지 않게 마무리되는 경우도 있으니 참고하시길 바랍니다.

소유권자임을 입증해야 

위처럼 내용증명을 전달했는데도 불구하고 상대방이 묵묵부답이라면 본격적으로 소송을 진행하셔야 하는데요. 소송 전 미리 해두어야 하는 것은 점유이전금지가처분 신청인데요. 

상대방이 책임을 회피하기 위하여 불법적으로 타인에게 토지를 넘기는 일이 생기면 집행의 효력이 없어지기에 당사자를 특정하기 위해서라도 가처분을 진행시켜야 합니다. 또한 건물 철거소송을 진행하면서 동시에 토지인도 청구권도 같이 행사해야 완전한 소유권을 지킬 수 있습니다. 

민법 제214조 [소유물방해제거, 방해예방청구권] 

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다. 

소유자는 민법의 물권법에서 명시한 다음의 권리에 따라 적법한 권리를 주장함으로써 철거소송을 진행할 수 있는데요. 해당 청구를 진행하기 위해서는 소장을 작성하기 전 내가 소유권자임을 보여줄 수 있고, 상대방이 이러한 내 권리를 불법적으로 침해했다는 것을 증명할 수 있는 특정한 서류를 구비해야 합니다. 

소송의 절차는

건물철거소송은 민사소송의 절차에 의거하여 단계를 밟아나갑니다. 따라서 소장에는 소송의 목적 및 청구 취지와 원인을 작성하는데요. 

소장이 접수되면 법원은 소장 부본을 상대방에게 전하고 상대방은 송달받은 날로부터 30일 내에 답변서를 제출하여야 합니다. 만약 이 기간 내에 상대방이 답변서를 제출하지 않게 되면, 소장을 인정하는 것으로 간주합니다. 따라서 변론 기일이 지정되어 이해관계자들은 법원에 출석하여 변론을 하게 됩니다. 

변론 기일에서는 이해 관계자들은 각자의 주장과 입증 자료를 제출하여 당사자 각각의 의견을 피력하는데요. 이를 들은 법원은 종합적인 사유를 참작해 판결을 확정 내리고 강제집행을 통해 판결의 내용을 실행할 수 있다고 합니다.

소송 전 반드시 확인해야 할 것은

그러나 언제나 건물 철거 소송을 진행할 수 있는 것은 아니라고 하였는데요. 그 이유는 분명 내가 토지소유자라도 상대방에게 적법한 권원이 있었다는 걸 미처 모르는 경우가 해당됩니다. 따라서 소송을 제기하기 전 반드시 확인해야 할 사항임을 명심하시길 바랍니다. 

대표적으로 다음의 두 가지 예시가 있습니다. 

㈀ 점유취득시효 

민법 제245조 제1항에 따르면, 20년 간 부동산에 대해 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유한 사람은 등기를 하여 소유권을 취득할 수 있다고 명시해두고 있습니다. 따라서 타인의 땅이라도 나의 것이라고 믿고 사용·수익한 경우에는 해당 규정을 근거로 들어 소유권을 취득할 수 있게 됩니다. 

㈁법정 지상권 

법정 지상권이란 당사자의 의사로 발생한 계약관계가 아니라 법률에서 규정한 일정한 요건을 충족하면 자연스럽게 발생하는 권리입니다. 

이에 따라서 타인의 땅이라고 하여도 적법하게 점유할 권리가 생기는데요. 기존에 건물과 토지의 소유자가 일치하였지만, 경매나 저당권의 실행으로 인해 토지 소유자가 달라진 경우에는 건물의 소유자가 점유할 권원이 생기게 됩니다.

굿플랜의 노력으로

의뢰인은 건물 등의 철거 소송으로 피고의 지위에 놓여있었는데요. 소송을 청구한 원고는 의뢰인에게 본 토지가 자신의 토지이기 때문에 그 위에 있는 의뢰인의 건물을 철거하고 차임 상당의 부당이득반환을 요구하였습니다. 

그러나 굿플랜은 점유취득 시효의 요건인 ①소유의 의사로 ②평온하고 공연하게 ③20년이 넘는 기간 동안 점유하였다는 점을 입증하여 의뢰인에게 토지를 점유할 적법한 권리가 있었다는 점을 어필하였습니다. 

그 결과 재판부는 의뢰인의 소유권을 합당하게 인정하였고, 원고의 나머지 청구는 기각하였습니다. 

해당 소송과 관련해서는 소 제기 전부터 철저하게 준비하여야 합니다. 서류 준비 과정부터 상대방이 나의 토지를 점유할 정당한 권한이 있지는 않은지 미리 확인해보아야 하는데요. 자칫하다가는 불필요한 시간과 비용에 대해 지출할 우려가 있으니 관련 사건으로 고민하시는 분은 부동산 전문 변호사를 찾아서 자문을 받고 필요한 사항을 점검하여 소송을 준비하시길 바랍니다.

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