빼돌린 전세금만 140억 원...
최근 자본이 없는데도 불구하고 갭투자를 진행하여 수도권 빌라를 매매하여 임차인에게 100억 원에 달하는 전세 보증금을 빼돌린 일당이 검거되었습니다. '갭투자' 란 전세가와 매매가의 차이가 작은 주택을 매입하여 단기간에 전세가를 올린 다음 매매가 상승에서 얻는 시세 차익을 얻는 목적을 가진 투자 방법인데요.
A 씨 등의 범죄 일당은 이 갭투자로 2020년 7월부터 2021년 12월까지 서울, 인천, 경기 등의 수도권에서 빌라 275채를 구입하여 약 142억 원의 규모의 전세금을 가로채었습니다. 심지어 이로 인해 66명이 피해를 입었다는 점에서 더욱 화제가 되는 상황이라고 볼 수 있습니다.
국가 차원에서도 피해액과 피해자의 규모가 커서 사안이 심각하게 다뤄지는 만큼 보증료 지원 실시 대상 확대 등 여러 조치를 취하고 있는데요. 하지만 그 손해를 수복하기 위해서는 아직 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되어 안타까움을 자아내고 있는 실정입니다.
임차인을 보호하기 위해서
'임대차'란 당사자의 일방, 즉 임대인이 상대방에게 목적물을 사용하고 수익 할 수 있게 하는 것이고, 사용하는 상대방은 임차인으로써 이에 대해서 차임을 지급할 것으로 약정하여 계약이 체결됩니다. 그 목적물은 대표적으로 부동산이 대부분을 자리하고 있습니다.
그러나 과거에는 임차인의 상대적 지위가 약하여 여러 불이익이나 임대인의 횡포로 인한 문제가 종종 발생했는데요. 따라서 이러한 사회적 폐단을 교정하고 서민의 주거 안정을 보호하기 위해 '주택임대차보호법'이 제정되었습니다.
주택임대차보호법에는 임차인을 보호하기 위한 여러 규정이 명시되어 있고 임대인과 임차인 사이에서 발생하는 분쟁을 조정하기 위해 법률적인 제도를 구축해두고 있습니다.
원상태로 복구해야 합니다.
민법 중 특히 계약법에서는 개인 간의 법률행위가 발생했다가 취소되거나 해제되면 이를 계약 당시 모습으로 바꾸어놓는 것을 책임으로 하는데요. 이를 '원상회복의무'라고 규정해두고 있습니다.
만약 주택을 임차하여 사용기간이 만료가 되어 계약 기간이 종료된다면 임차인은 집을 원래 상태로 복구해주어야 하고 임대인은 월세나 전세 계약으로 인해 받은 전세금을 돌려주어야 하는데요. 이렇게 적법하게 임대차계약이 종료되었는데도 불구하고 간혹 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 상당히 많습니다.
특히나 전세는 상대적으로 보증금의 액수가 크기 때문에 제때 반환되지 않으면 사회 초년생을 넘어 한 가구의 주거 생활에 막대한 피해를 끼치게 되어 매우 심각하다고 볼 수 있습니다. 따라서 반드시 전세금을 돌려받아야 하기에 소송을 진행하는 경우도 많습니다. 소송 전 취할 수 있는 조치가 있으며, 바로 '임차권등기명령 제도'인데요.
임차권등기명령이란
임차권등기명령이란, 말 그대로 임차인의 전세 보증금에 대해서 대항력이나 우선변제권을 부동산 등기부 등본에 기재하여 그 보증금의 반환을 보호받을 수 있는 제도입니다.
대항력이란 쉽게 말해서 임차인이 점유하고 있던 임대물의 소유권자가 바뀌더라도 퇴거하지 않을 수 있는 것을 말하는데요. 보증금 전액을 다 받을 때까지 대항할 수 있는 힘을 의미합니다. 이는 주택의 인도와 주민등록의 완료로 행해지는데요.
우선변제권이란 임차주택이 경·공매로 넘어갔을 때 내 보증금을 다른 사람보다 우선하여 받을 수 있는 권리이고 앞서 언급한 대항력과 더불어 확정일자를 받으면 생기는 권리입니다.
임대차 계약이 종료되었지만, 보증금을 돌려받지 못한 경우에 이사를 가거나 전출을 해야 하는 임차인은 주택의 인도가 소실되어 대항력이랑 우선변제권의 요건을 충족할 수 없게 됩니다. 따라서 임차권등기명령은 임차인이 거주지를 옮기더라도 등기부 등본에 기재되어 적법하게 내 돈을 돌려받을 수 있는 아주 중요한 역할을 하는 것입니다.
등기 신청을 위해서는
임차권등기명령을 신청하려면, 다음의 요건을 갖춰야 합니다.
① 임대차 계약의 종료
② 보증금을 받지 못한 경우
만약 계약 기간이 남아있을 경우에는 신청하지 못하니 반드시 확인하셔야 하며, 또한 임대인에게 계약을 해지하겠다는 의사를 계약 종료 2개월 전에 내비쳐야 합니다.
주택 임대차 보호법에 의거하여 만약, 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 해지나 갱신에 관한 것을 언급하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 이렇게 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약했다고 보아 임대차 계약이 종료된 것이 아니게 되어서 ①의 조건이 갖춰지지 않기 때문입니다.
그러나 이에 대해 집주인이 묵시적 갱신을 주장하며 임차권 등기명령에 이의가 있다고 주장할 수 있어서 계약해지 통보를 명시한 녹취록 및 문자 내용을 확보하는 것이 좋습니다.
임차권등기명령을 하시려면 다음과 같이 필요한 서류를 구비해 가셔야 합니다.
▶대항력에 대한 증거로 주민등록 초본 1통
▶임대인이 법인인 경우에는 법인 등기사항 증명서 1통
▶임대차 계약 사실을 증명하는 임대차 계약서 사본 1통
▶보증금 지급 증거: 영수증, 입금내역, 은행거래내역 등 1통
▶계약 해지 사실에 대한 증거: 해지를 전달한 대화 내용이나 내용증명
▶부동산 등기부 등본
이렇게 일정한 서류들을 갖추어 법원이나 법원전자소송 홈페이지에 들어가서 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 집주인의 별 다른 반응이 없는 한 2주 내에 부동산 등기부 등본에 임차권이 등기되는데요.
이런 절차를 밟았는데도 불구하고 여전히 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령을 통해 승소를 받아내어 해당 판결문을 가지고 강제경매로 넘겨 보증금을 받을 수 있습니다.
다만 확인해야 하는 서류와 구비하려는 자료들이 복잡하고 소송 신청 절차를 홀로 감당하기엔 벅찰 수 있으니 부동산전문변호사와 충분한 상담을 한 뒤 절차를 밟아나가시는 것이 좋습니다.
부동산 전문 변호사의 도움을 받아 원고 전부 승소라는 결과로
의뢰인은 임대인과의 임대차가 종료되었는데도 계속해서 임대인이 보증금을 반환해주지 않자 임차인이 원고가 되어 임대차보증금반환소송을 청구했는데요.
따라서 굿플랜은 임차인인 원고를 대리하여 반환을 청구하였고, 임대차 관계가 적법하게 해지되었다는 점을 사실 관계를 파악하여 주장하고, 원고의 명확한 해지의사 통지를 보여주었습니다. 또한 임차권등기명령도 신청하였습니다
그 결과, 법원은 원고에게 임대차 계약 해지를 원인으로 한 임차보증금 반환과 지연손해금을 지급하라고 명하여 원고 전부 승소라는 시원한 결과를 이끌어냈습니다.
