집주인의 허위 실거주 악용 증가해
대한민국의 모든 임차인은 계약갱신청구권을 통해 현재 살고 있는 집에 첫 계약과 더불어 갱신 계약 2년을 포함해 총 4년에 대해 주거 안정을 보장받을 수 있습니다. 그러나 집주인실거주를 한다면 계약갱신거절을 당할 수 있는데요. 이를 악용한 집주인들이 실거주 의사 없이 더 높은 가격으로 다른 임차인을 구하는 경우가 증가하고 있습니다.
이처럼 집주인이 허위실거주 편법으로 계약갱신거절을 한다면, 임대차 보호법 관련 규정에 따라 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있는데요. 그러기 위해서는 갱신을 거절한 임대인을 상대로 실거주 여부를 확인해야 합니다. 임차인의 계약갱신청구권은 매우 강력하기에 웬만한 이유가 아니고서는 계약갱신거절이 불가능한데요.
만약 손해배상청구가 가능하다면 손해액을 계산하는 방법은 갱신 거절할 당시 월 임대료 3개월 치, [집주인이 새로운 임차인에게 받은 월세 - 갱신 거절 당시 월 임대료]*24와 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 등이 있습니다. 이 방법으로 산출된 금액 중 가장 큰 금액으로 청구할 수 있는데요.
복잡한 손해배상 청구 절차 증거 수집이 핵심이기에
그러나 이러한 법적 절차를 혼자서 해결하기에는 매우 어려운 부분이 많습니다. 계산 방식과 절차에 있어 실수나 누락이 발생할 수 있기 때문에, 전문 변호사의 도움을 받는 것이 현명한데요. 임차인이 손해배상을 지급받기 위한 과정은 상당히 복잡하고 시간이 걸리는 소송이란 것을 알고 계셔야 합니다.
특히, 집주인실거주가 거짓이라는 점을 입증할 수 있는 증거 수집 능력과 법적 절차를 이해하고 대응하는 것은 고도의 전문적인 경험이 필요한데요. 우선 집주인의 허위실거주를 입증하려면, 전입신고 내역을 확인하여 해당 주소에 거주하는지 검토해야 합니다.
또한, 부동산 거래 내역을 확인하여 집주인이 해당 주택을 다른 사람에게 임대한 사실을 밝힐 수 있는데요. 이웃이나 주변 사람들의 증언도 유용한 증거로 활용될 수 있으며, 집주인과의 이메일, 문자, 전화 기록 등을 통해 집주인이 허위로 거주한다고 주장한 사실이나 의도를 입증할 수 있으므로, 모든 증거를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
내용증명으로 법적 경고 보내야
아직 퇴거가 이루어지지 않았더라도, 집주인실거주가 아닌 허위 실거주를 악용하여 계약갱신을 거절할 것으로 예상된다면, 우선 내용증명을 발송하는 것도 좋은 방법인데요. 내용증명에는 향후 허위 실거주가 밝혀질 경우 손해배상청구소송을 제기할 것임을 분명히 명시해야 합니다.
이를 통해 상대방에게 법적 대응을 예고하는 효과적인 경고를 보낼 수 있는데요. 내용증명을 받은 집주인은 나중에 발생할 수 있는 법적 절차에 대한 부담감을 느끼게 되며, 문제가 해결되지 않을 경우 생길 수 있는 법적 결과에 대해 경각심을 가지게 될 수 있습니다.
또한, 개인의 이름 대신 법무법인 이름을 사용하여 내용을 발송하면, 집주인에게 더 큰 심리적 압박을 줄 수 있는데요. 법무법인 명의로 발송된 내용증명은 그 자체로도 법적 권위와 신뢰를 동반하기에, 법적 분쟁이 발생했을 경우, 핵심적인 증거로 활용될 수 있습니다.
임차인의 의무와 주의사항도 확인해야 하므로
계약갱신청구권은 임차인이 주거 안정을 유지하기 위한 중요한 권리이지만, 집주인 또한 집주인실거주가 아닌 특정 조건 하에서 계약갱신을 거절할 수 있는데요. 따라서 임차인도 이를 충분히 이해하고 주의해야 합니다. 우선 임차인이 월세를 2개월 이상 연체했다면 집주인은 계약갱신을 거절할 수 있는데요.
뿐만 아니라, 임차인이 가짜 신분으로 계약을 체결한 경우, 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 무단으로 전대한 경우에도 계약갱신 거절 사유에 해당됩니다. 그 외에도 임차인이 부동산을 고의나 중대한 과실로 파손했거나, 부동산이 멸실되어 사람이 거주할 수 없게 되는 상황도 거절 사유에 포함되는데요.
또한, 임차인의 의무 위반이 발생하면 집주인은 법적으로 계약을 종료할 수 있을 뿐만 아니라 손해배상 청구도 제기할 수 있으니, 임차인 또한 자신의 의무를 성실히 이행하고 계약 조건을 준수해야 하며, 이러한 위반 사항이 생기지 않도록 경각심을 가져야 합니다.
부동산전문변호사의 도움을 받아 임대차 계약에 관한 모든 조건을 정확히 이해하고, 본인에게 불리한 상황을 만들지 않도록 세심히 검토하는 것이 바람직한 해결책입니다.
