생활을 이어나가기 위해서
안녕하세요. 법무법인 굿플랜입니다.
삶을 이어나가고, 생계를 유지하기 위해서는 주택과 일을 할 수 있는 사업장이 반드시 필요합니다. 이 대목에서 주거 및 상가와 같은 장소는 우리에게 반드시 필요한 요소라는 것을 알 수 있는데요. 모두가 건물을 소유하면 좋겠으나, 그러긴 쉽지 않으니 대부분은 임대차 계약을 하여 타인의 건물에서 생활을 하거나 경제활동을 이어나가죠.
이를 위해 임대차계약을 할 때 순차적으로 차질이 없이 진행하면 좋겠으나 간혹 계약 사항에서 누락되거나 점검하지 못한 부분을 들어 계약이 없던 사실처럼 되는 일이 발생합니다. 여기서 임차인과 임대인 사이에 입장차가 생겨 분쟁이 일어나는 경우도 매우 많은데요.
사실 계약을 취소하기 위해서는 임대인인지 아니면 세입자인지 여부에 달라지며, 시점에 따라서도 어떻게 접근해야 하는지 사안별로 상이하기 때문에 자신이 임대차 계약에서의 파기를 고민하는 상황이라면 부동산전문변호사에게 의뢰하셔서 상황에 맞는 대처 방법을 강구하시는 게 좋습니다.
계약금만 지급하였다면
일반적으로 부동산 거래는 계약금→중도금→잔금 지급으로 마무리됩니다. 앞서 말했듯이, 시점별로 임대차 계약을 파기하는 전략이 달라지게 됩니다. 일반적으로 중도금이 교부되었다고 한다면 계약을 파기할 수는 것은 불가능합니다. 이는 이행에 착수하였다고 보기 때문에, 건물에 중대한 하자나 계약상의 문제가 없는 경우 제외하고 단순한 변심으로는 약속을 없던 일로 할 수는 없습니다.
그러나 계약금만 지급하였다면 이는 민법 제565조에 의거하여 별도의 약정이 없으면 양 당사자 누구라도 계약을 해제할 수 있는데요. 하지만 해제를 원하는 당사자가 임대인인지 임차인인지에 따라서 의무가 달라집니다.
만약 임차인이 계약금을 지불하고 나서 계약을 없던 일로 하고 싶다면 계약금을 포기하면 되는데요. 반대로 임대인이 계약금 지급 이후 약속을 파기하고 싶다면 계약금에 해당하는 금원의 배액을 상환하면 됩니다. 만약 계약금이 2천만 원이라고 가정하였을 시에 임차인은 여기서 2천만 원을 포기하면 되는 것이고, 임대인이라면 4천만 원을 내어 사안을 마무리할 수 있습니다.
중도금 지급 이후에도
그렇다면 "중도금을 착수한 이후에는 절대 계약 파기가 불가능한가요?"라고 궁금해하실 분들이 반드시 계실 겁니다. 이에 대해서는 명확히 아니라고 말씀드리겠습니다. 중도금 지급 이후에도 계약 목적물에 하자가 있거나 중대한 착오가 있는 경우라면 해지가 가능한데요.
우선 민법의 계약법 부분에서는 계약자유의 원칙을 채택하고 있기에 당사자의 약정으로 '중도금 반환 이후에도 계약을 파기할 수 있다.'라는 특약이 설정되어 있는 경우라면 해지가 가능합니다. 만약 별도의 위약금을 특정하였다면 그 내용대로 이행하여 사건을 종결하면 되는데요.
또한 당사자 사이의 원활하게 합의가 이루어져 계약을 없던 것으로 하는 게 가능합니다. 다만 이처럼 합의해제를 하였을 시에는 손해배상청구가 불가능한데요. 보통 당사자 중 일방이 채무를 불이행한 경우에는 책임을 지게 하는 것이 가능하지만, 합의로 해지한 것은 채무 불이행이라고 보기 어려우므로 이에 대해서는 손해배상 청구권을 인용해주지 않습니다.
그리고 ①계약 목적을 달성할 수 없을 경우 ② 매매 목적물에 대하여 사용과 수익을 할 수 없을 정도로 중한 하자가 존재한 경우 ③ 착오나 사기로 인해 체결한 계약일 경우 등에 해당한다면 중도금에 착수한 이후라도 충분히 해지를 할 수 있습니다.
그러나 이러한 사유에 대해서 계약 파기를 원하는 당사자가 입증하여야 하기에 일반인으로서는 매우 어려운 관문이라고 할 수 있습니다. 따라서 부동산 전문변호사와 함께 계약에 하자가 있다는 것을 증명하는 여러 자료를 찾아나가시는 것을 권해드립니다.
법무법인 굿플랜, 부동산 사건 해결의 적임자로서
법무법인 굿플랜은 부동산 분야에 특화된 전문 로펌입니다. 따라서 규모가 큰 여러 부동산 관련 사건을 진행하며 축척한 경험을 통해 의뢰인들의 민사 분쟁에서의 핵심적인 조력자가 되기 위해 노력하고 있습니다.
부동산이라는 재화의 특성상 사안이 발생하면 일반적인 물건과는 다르게 더욱 까다로우므로 골치 아픈 사항이 많이 발생할 수밖에 없는데요. 이와 같은 상황이 발생하면 홀로 해결하시는 것보다 아래 적혀있는 유선 번호로 연락하셔서 부동산 전문변호인과 함께 하시는 것을 추천드립니다.
